こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: りんごジュース
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, ふじふじ太
メッセージ本文:
こんにちは。
いつも参考になる情報をありがとうございます。
現在分譲マンションに居住中ですが、自分が住むために欲しい新築マンションがあります。買い替えではなく２戸持ちを考えています。利回りとかキャッシュフローは今は考えず前提が以下のような場合、どのような資金計画が考えられますでしょうか？もちろん最終的には様々なシミュレーションをして決めますが、お考えをお聞きしたいです。
〈前提〉
現居の残債 約4,000万円
購入希望のマンション 約1億円
自分の最大の与信 約1.5億円
マンション費用に使える預貯金 約5,000万円
その１
現居を事業性ローンに借り換えて賃貸に出す
新築マンションは住宅ローンで購入
住宅ローンの借入金額が悩ましいところ
その２
現居の住宅ローンを完済し賃貸に出す
新築マンションは全額住宅ローンで購入
その３
その他
現居（というか現居のマンション）がとても気に入っているので、実際どうなるかは分かりませんが「現居にもまた住むことができる」という選択肢を残しておきたいのです。アドバイスいただけると幸いです。
お便り頂き有難う御座います！
それにしてもすごいご与信ですね。
ブログに書ける範囲の教科書的な解答をするなら、ご認識の通り記載して頂いている2パターンになると思います。
その他は私も思い付きません。
これだけで終了するのはさすがに短すぎるので、簡単に以下２パターンについてポイントなど含めてコメントいたします。
＜その１＞
現居を事業性ローンに借り換えて賃貸に出す
新築マンションは住宅ローンで購入
住宅ローンの借入金額が悩ましいところ
住宅ローンについてはりんごジュースさんほどのご与信と自己資金があればリスク耐性も大変高いと思いますので、借りられるだけ借りる戦法で問題ないかと考えます。
なるべく自己資金は出さない方向ですね。
購入時に自己資金を出して後悔している人はたくさんおりますが、自己資金を出さずに後悔している人は私の知る限りは周りにいません。
事業用ローンについては金利をいくらで借入れできるかがポイントです。
金利2%以下で借入れができる銀行が見つかれば良いですが、2%以上となると金利が少々もったいないので、そのときは一括返済してしまっても良いかと思います。
また、事業用ローンに借り換えたとしても残債が残るという点は変わらないので、新規で借りる住宅ローンは必ず「売却条件がつかないこと」が前提となりますのでご注意ください。
売却条件がつかない銀行となると、結構選択肢も限られてきます。
高い金利で借りたくない、または今後レバレッジを効かせた不動産投資もやっていきたいということであれば、その２となります。
＜その２＞
現居の住宅ローンを完済し賃貸に出す
新築マンションは全額住宅ローンで購入
その２については自己資金が大幅に減ってしまうというデメリットと引き換えに、無担保の区分所有マンションをゲットできます。
実はこれは結構大きいことです。
無担保の区分所有マンションを持つことのメリットは、その区分所有マンションを担保に事業用ローンがさらに引っ張りやすくなるという点です。
ひとつ例をご紹介します。
私のお客様で湾岸に無担保のタワーマンションAを保有している聡明でパワフルな方がおりました。
その方は別に住宅ローンでご自身が住む用の新築マンションを購入しました。
その後、タワーマンションAを賃貸に出し、その収益性と資産性を根拠に銀行へプレゼン資料を作り交渉した結果、タワーマンションAに根抵当権を入れることで、結構な金額の事業用融資を引っ張り、湾岸にまた２つほど投資用物件を買い増しております。
今では銀行からもっと借りてくださいと営業がくるそうです。
というのは一例ですが、ひとつ無担保の資産性の高い物件を持つということは、融資という点で広がりが生まれますのでご参考にして頂ければと思います。
簡単ではございますが、本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！
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