【お便り返し】購入を決断できません。災害リスクをどこまで重要視すべき？

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

差出人: マッチャスキー

誰に答えて欲しいですか？

マンションマニア, 勝どきちゃん, ふじふじ太

メッセージ本文:

湘南エリアに住んでいるアラフォー会社員（年収600万）です。独身＋猫1匹で暮らしています。

現在住んでいるアパートを数年以内に出ていかなければいけない可能性があるのですが、猫飼育可能な賃貸が近辺に見つからないため、マンション購入を視野に入れ始めました。

会社が徒歩圏内であり、今住んでいる街を気に入っているので、ずっとこのまま同じエリアに住みたいのですが、駅近にはそもそもマンション数が少なく、あってもファミリー向けの物件ばかりです。

ようやく条件に合った物件が、現在建設中の新築コンパクトマンション（駅徒歩5分以内）の1LDKなのですが、下記部分で購入を決断できません。

①川のすぐ横に位置しており、ハザードマップを見ると浸水エリア+家屋流出のおそれがあるエリアに指定されている。

②40平米以下のため、住宅ローン控除の適用外

災害リスクをどこまで重要視すべきでしょうか。

また、住宅ローン控除対象外の物件はその分、物件価格が低めに設定されるため、対象外でもあまり大きな損はないという話を聞いたのですが、どうなのでしょうか？

ご意見伺えると嬉しいです。

お便り頂き有難う御座います。

ご購入にあたっては様々なお悩みがあることでしょう。

以下、ご参考にしてください。

川のすぐ横に位置しており、ハザードマップを見ると浸水エリア+家屋流出のおそれがあるエリアに指定されている。

上記について、どこまで重要視するかということですが、これには個人差があります。
気にする人は気にしますし、気にしない人は気にしません。

どうしても気になるならやめた方が良いと思います。

が、スムログにご質問をするくらい気になっているということは、本当は買いたいということですよね？
背中を押して欲しいそのお気持ちよくわかります。

ということで、ハザード面でご自身を納得させるコツを４つお伝えいたします。

この４つのポイントをご自身なりに調べれば、ハザード面のご不安を小さくすることもできると思います。

①マンションにおいてどういう水害対策をしているか新築営業マンに確認してみる

浸水+家屋流出リスクのあるエリアということですが、そのエリアにこれから建てる新築マンションということですから、水害面において何かしらの強固な対策をしている可能性が高いです。

地盤工事、基礎工事、設計の工夫、浸水対策（排水等）について、どういう工夫をしているのか新築の担当者さんに確認をしてみましょう。

どういう規模の水害に対してどこまで耐えうる設計なのか、万が一の時の対策まで丁寧に教えてくれると思います。

②浸水履歴を確認すること

過去にそのエリアで実際に起きた浸水履歴を確認しましょう。

浸水履歴を確認することで、建物周辺で実際どのくらいの被害があったのか、どのくらいの頻度で浸水しているのか、どの程度の台風で浸水するのか想定しやすくなります。

浸水履歴を見ると、ハザードマップの想定ほど全然浸水していないということもあるかもしれません。

恐れるほどの浸水でも頻度でもないと、気付きがあるかもしれません。

そもそも過去に大きな浸水があれば、国・自治体が何かしらの対策を講じている可能性も高くなります。

ということで以下に続きます。

③河川に対する水害対策・河川工事は行われているか

市民の命を守るために、国も地方公共団体も様々な対策や水防活動が行われております。

ご希望のエリア、河川においてどのような対策を行い、どのような想定をしているのか、詳しいところを自治体に問い合わせてみましょう。

過去にこういう浸水があったから、同じことが起こらないようにこういう対策をしていますなど聞ければ安心できるかもしれません。

④最悪の事態を想定して個人でもできる限りの対策をしておく

それでも、どうしても心配が拭えないマッチャスキーさんにはこの言葉を送ります。

「私は何事も最悪の事態を想定することから始める」

フランスの皇帝、ナポレオン・ボナパルトの言葉です。

この言葉は汎用性が高く、私もいつも心がけております。
決してネガティブという意味ではなく、「ポジティブ悲観」とも言われております。

河川の氾濫が起こった時のことを想像して、どういう行動を起こすべきかを考えて準備をしておきましょう。
そうすると、不思議と心が落ち着く感覚になると思います。

例えば、身の安全を守るために避難経路と避難場所を把握しておこう、非常食や懐中電灯などの避難グッズも自分で準備しておこう、天気予報には注意しよう、2階まで浸水する可能性があるなら3階以上の住戸を買っておこう、万が一に備えて火災保険（水災補償）を手厚くしておこう、などなどが考えられます。

もっと極端に言うと、未曾有の大氾濫が起きて建物に致命的な欠陥ができ、その建物またはエリアの資産価値が大きく下がる可能性もゼロではありません。

検討されている物件は、それでも欲しいと思える物件ですか？
もしそうなら、迷わずGOです！

いや、資産価値が下がるのちょっと困る。。
と思っているのであれば、次は自分にこう問いかけて下さい。

数十年に一度あるかないかのリスクを気にして、今の生活を我慢していいのか？
せっかくご希望条件内で見つかった、買っても良いと思えるお部屋のはず。しかも新築。
買えばQOLも収支も改善するのは確実。他に住みたい物件が今後見つかるかもわからない。
年齢的にもそろそろ買っておきたい。

という具合です。

その僅かなリスク・不安と、今の生活どちらが重要なのかを天秤にかけてみましょう。

天秤にかけた上で、それでも水害リスクが気になるのであれば、買うのはやめた方が良いです。

そうではなく、「いやいや、今の生活を大事にしたい！水害の件はそのときはそのときだ！できる限り対策しておこう」くらいに思えるようになったとしたら、納得した上できっと前向きに購入できると思いますよ！

40平米未満のため、住宅ローン控除の適用外

ご認識の通りです。
新築で40㎡以上50㎡未満であれば住宅ローン減税が使えて、中古になると使えなくなるというトラップがありますが、元々40㎡以下であれば住宅ローン減税は新築・中古問わず使えないので、住宅ローン減税のメリット分は価格に乗っていない可能性が高いです。

とは言え、そもそも新築は価格決定メカニズムが中古と異なりますので、高値掴みかどうかは物件がわからないので何ともお答えしかねます。

ご心配なら近隣類似中古の相場を調べておくと良いでしょう。

蛇足ですが、コンパクトな物件（50㎡未満）を買う時の注意点は、そもそも住宅ローンが通りにくいという点と、登録免許税の優遇が効かないので登記費用が高くなるという点ですので、一応お伝えしておきます。

ましてや独身ということであれば投資用と疑われてしまい、ますますローンが通りにくいのでファイナンス面は早めにクリアにしておくと良いと思います。

意を決して購入を決めたのに、ローンが通らないというオチがないように願っております。

本日は以上となります！
ご講読いただきありがとうございました！