お便り返し その611「シントシティってどうですか? ~周辺相場を理解することで納得した購入がしやすくなります~」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:修

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア

さいたま新都心のシントシティのIII街区を6千万ちょいで購入するか検討していますが、明らかに割高だと思いますが、現在、浦和や川口近辺の中古相場も上がっていて迷っています。
10年後くらいを目処に売却、賃貸との思惑がありますがいかがでしょうか?

頭金は1700万円程度入れる予定です。

(※編集部追記:[掲示板] SHINTO CITY -シントシティ-

 





修様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

納得した購入をするためには「周辺相場をしっかりと知る」ことをおすすめしています!

いつもお伝えしているところですが10年後のマーケットを当てるなんて無理です!1年後だって難しい!!

でも、今時点でどうかは情報社会の世の中ですから容易に調べられます(ネットサーフィンがめんどくさければお金払って相談する相手もいる時代)。

そして今時点でどうかを知ることで10年後のマーケットはわからないけどもその時の検討者にどう映るのかはなんとなくわかってくるでしょう。

行政区が異なったりはしますがシントシティに比較的近い立地の周辺中古マンション相場を確認しましょう!

・アリーナガーデン
2004年築 浦和区上木崎1 北与野駅徒歩7分
新築時の坪単価約160万円
2019年の坪単価約175万円
現在の坪単価約215万円

・シティテラスさいたま新都心
2007年築 中央区上落合1 北与野駅徒歩2分
新築時の坪単価約230万円
2019年の坪単価約255万円
現在の坪単価約275万円

・ザ・レジデンスさいたま新都心
2017年築 大宮区北袋町1 さいたま新都心駅徒歩10分
新築時の坪単価約235万円
2019年の坪単価約225万円
現在の坪単価約260万円

・プラウドさいたま新都心
2018年築 中央区下落合3 北与野駅徒歩4分
新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約280万円

・シントシティ ※先行街区、現在の相場は中古
2020年築 大宮区北袋町1 さいたま新都心駅徒歩5分
新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約290万円

上記が周辺相場です。

まず、現在販売中のシントシティ(三街区)ですが当初販売された街区より値上がりしていますね。

今は多くのエリアで新築マンションが販売中に値上げする時代です。そこで大事になってくるのが周りの中古も値上がりしているのかです。

もしも新築だけが値上がりしていたら怖くないですか??そういった新築マンションは少ないのですが新築マンションの値上げ以上に中古が値上がっているエリアとそうでないエリア(新築と中古の価格差が小さいか大きいか)もあったりします。

その点さいたま新都心は新築の値上げと中古の値上がりの差が

新築の値上がり…当初(2019年):坪単価約255万円 現在:坪単価約300万円 約17%値上がり

中古の値上がり…2019年:坪単価約225万円 現在:坪単価約260万円 約15%値上がり

誤差と言える範囲でしょう。周辺中古も新築の価格についてきています。

賃貸としての実力も確認するべきですね。

シントシティの賃料ですが68㎡で23万円前後であれば決まる相場です。

68㎡が6000万円ほどですから4%は超えているため違和感ないでしょう。利回りが6%ほど取れるであろう新築マンションもあるのですがそれらは大抽選会です。シントシティはけして割安という訳でないからこそ先着順で買えるのです。そこはプラスに考えるべきでしょう。割高ではないのですから。割安な新築マンションは欲しくても買えないものなのです。

シントシティは駅や大規模商業施設に近いですし大規模マンションですから周辺中古マンションに負けていません。周辺の開発の楽しみも大きいでしょう。

中古マンションよりかはお高いですが築年数差を考慮すれば違和感ないでしょう。同じことを何度も言って申し訳ないですが中古よりお安い奇跡の新築マンションもいくつかありますがそれらは大抽選会です。シントシティは先着順で購入可能です。それは中古よりかはしっかりと高いからです。よりお得を狙いにいくなら他にも選択肢はありますがシントシティを気に入られていて資金計画許すならGOするべきなのではないでしょうか。

今ある新築マンションで6000万円×3LDKとしてはとても条件が良いですよ。

ご質問にある「明らかに割高だと思いますが」ですが割高ではないですと自信をもってアドバイスできます。でも割安でないこともたしかですね。だからこそ先着順で買えるのです。

シントシティに住みたいならGOするべきなのではないでしょうか。

それでも迷われた際はぜひ個別相談会へご参加ください。代替案含めてしっかりとサポートいたします。記事量の関係上さいたま新都心エリア内での比較のみとしましたが沿線や中広域で比較することも大事ですよ!(さいたま新都心オンリー検討でない場合)

あとは自分(家族全員)にとって割高でないかも大事です。支払う金額に対してそれ以上の満足度を提供してくれるマンション、街なのかどうか。相場として割高でなくともTMD(坪単価満足度)が高いかは個人の価値観次第となります。

マンションマニアとの個別相談予約フォーム

資金計画のことはご質問にはないですが頭金を入れる方は少ない時代ですよ。低金利ですから長く多くが基本です。

参考になれば幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします。




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