こんにちは、すまいよみです。
今朝、スムログ記事を1本アップしてから、江戸川や堀切を散歩して帰ってきました。
東京の東エリアでも、この先、駅前再開発のタワーマンションの分譲が多く控えています。
そこで、以下のようなイシューを考えてみました。
数年後に分譲予定の駅前の再開発タワーマンションを購入したいが、現在の賃貸暮らしから、1度、つなぎでマンションを購入し、数年後に駅前の再開発タワーマンションに買い替えることは可能か。
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今、マンションを購入して数年後にタワーマンションに買い替えるための条件
主に3つの視点で考えてみました。十分な資産、もしくは与信限度額を持っている
住み替え先を現金で買えたり、もう一つ住まいを購入できるほどのローン与信が残っていれば、スムーズな買い替えを進められます。2件目を追加で購入してから、既存の住まいを売却したりすれば良いからです。後売り可能な住宅ローンを利用する
ただし、資金に余裕がなく、ローンを借りるにも追加の与信が足りない場合は、既存の住まいを先に売却、ローンを返済して与信を0に戻してから、新たに住宅ローンを借りる必要があります。そうなると、また一時的に賃貸暮らしに戻る必要が出てきます。居住用の住宅ローンを使用したまま、既存の住まいを賃貸には出すこともできません。そこで、既存の住宅ローン残債を切り離し、新たに貸し出してくれる金融機関を利用する方法があります（すまいよみメインブログ：関連記事）買い替え時、既存の住宅ローン残債を見ずに、借入（Ｗローン）可能な金融機関
既存のローンを抱えて住まいに住み続けながら、今後購入する住まいのローンを新たに通し、新居に移り住んでから住まいを売却して、既存のローンを返済します。ただし、売却額が残債以上になる条件が付きます。
例えば、対応してくれる金融機関。
三井住友銀行
売却査定価格が残債を上回っている事
融資決済後の売却条件（期間）は無し
きらぼし銀行
売却査定額が残債の120％以上になること
融資決済後、6ヶ月以内の売却が条件
（22年6月時点の情報）
「売却査定額（＋貯蓄額） ＞ 残債」になるかが大前提ですが、通常は、残債よりも20％程度以上の売却査定額が求められます。
売却査定額が残債を下回れば、住み替えローンを利用する手もありますが、今からここまで計画してまでとも思います・・・（すまいよみメインブログ：関連記事）。先に売らなくても、好きな住宅ローンを利用して新居に買い替える方法
数年後、リセールを維持できる物件・売却しやすい物件を購入しておく
上記、1、2に加え、売買には諸費用がかかるため、少しでも持ち出しを防ぐ観点から、数年後に売却しやすい物件、リセールが落ちづらい物件からしっかり選ぶ必要があります。例えば、他のエリアでも良いので、現在、新築分譲中の人気のタワマンなど。逆に、もし、駅徒歩10分程度の板状タイプ、一般的な中古物件を購入したら、どうでしょうか。
売買諸費用について（わかりやすくするため、全てざっとです）。
① 中古物件購入時の諸費用
（6～7％：仲介手数料、金融機関手数料、引越し費用、家具・雑貨など）
② 中古物件売却時の諸費用（物件価格の3％）
③ 新築購入時の諸費用（物件価格の5％）
例えば、6,000万円の中古物件を購入。
①住宅ローンを利用して購入すれば、400万円の諸費用
5年後に買い替え
②5,500万円で売却できたとして、200万円の諸費用
③数年後、8,000万円の新築タワマンを購入すれば、400万円の諸費用
住み始めれば、ローンの返済やランニングコスト（管理費など）固定資産税などもかかります。
6,000万円を0.5％の金利で35年借りていれば、
ローン155,000円✕12
管理費等30,000円✕12
固都税200,000円
年間240万円とすれば、5年で▲1,200万円程度出て行く計算です
（※場合によっては住宅ローン減税で戻る金額もありますが、年2，30万程度）。
賃貸のまま、タワマンを待って購入するよりも、諸費用だけで余計にかかる▲600万円前後と、▲1,200万円で、合計およそ▲1,800万円。5,500万円で売れたとして、残債が5年で約900万円減って5,100万円になっていますから＋400万円。つまり合計▲1,400万円。
一方で、賃貸なら、家賃相当分が毎月流れていくことになります。例えば、家賃15万円だったとして5年間払い続ければ▲900万円（住まいの満足度は低いままです）。
この500万円の差は、およそです。いかしながら、もし、つなぎでも新築で人気のタワマンを購入しておけば、数年後のリセールが高く、差は埋まるかもしれません。持ち出しが少なく済み、買い替えしやすくなりそうです。
まとめ・結論
ますは、将来、本当に待望のタワマンを購入できそうか、購入予算、ライフプラン設計をFPに診断してもらうべきです。（すまいよみ：関連記事）。マンション購入予算を決める家計診断は「FP無料診断by保険チャンネル」4つの理由十分な資産や、追加で2棟目のローンを借りられる与信があるような方なら、買い替えを進めれば良いと思います。
そんな裕福な方ばかりではありません。ただ、私達一般庶民でも、マンション相場が上がってきたので、買っておけば資産になるという考えがあるかもしれませんが、今までが異常で、足下は若干悪くなってきていると認識しています。今後金利の問題なども見通せない状況でリスクがあります。簡単にはいきません。
つなぎとしても有力な駅前の新築タワマンなどを購入できるのであれば、数年後、売却しやすく、売買はスムーズに進みそうです。住み替えが負担にならない、子供の保育園、小学校入学など子育ての問題も踏まえ、今、購入に踏み切り、数年後、待望のタワマンを待つ手は考えられます（ご家族の事情、エリア、物件特性などケースによります）。
ただし、一般的な板状タイプの中古マンションなどを購入すれば、リセールは下がりやすいですから、賃貸のままで、子供がいれば、数年後に建つ待望のタワマンと同じ学区のアドレスの賃貸に住みながら本命を待つ方が無難かもしれません。一次取得であれば、住宅ローンを柔軟に選べ、シンプルに住まい選びを進められます。なにより、買い替えは大きな労力がかかります。私みたいに不動産や引越しが趣味であればよいですが、トラブルも何かしらあるので、条件が悪い中での住み替え前提は、あまりお勧めできません。
簡単ですが、以上です。
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