【お便り返し】売るか貸すか迷っています。利益の観点での判断基準を教えてほしい。

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。
お便りは以下の通りです。

差出人: 豊洲トヨス

誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太, 住井はな

メッセージ本文:
マンションの売却を考えております。

保有物件について
・アクセス:豊洲駅徒歩5分以内
・間取り:2LDK （約60㎡)
・購入時の坪単価:380万程度
・現在の相場:500万程度

私について
・年齢: 32
・年収: 1,040万円
・すみたいエリア: 湾岸エリア
・妻の年収:450万円
・子ども:なし(今後可能性あり)

現時点で売れたら2,000万円前後の利益が出ます。
ただし、賃貸に出しても利回り5%程度は見込める状況です。

現時点で売るメリットとしては
・まとまったお金が入り、そのお金を投資や次の購入の資金に回せる

デメリットとしては
・賃貸をしてからその後の売却も利益が高い

と考えています。

2点お聞きしたく、

1.売却と賃貸について利益の観点で”どの場合はどっち(売却or賃貸)”等の判断基準はこざいますでしょうか。

2.上記を売却した場合に得られる利益を踏まえて、9,000万円程度で3ldk購入も検討しており、その場合豊洲付近でおすすめの物件はございますか。

お便り頂き有難う御座います！

保有物件のご条件を見てすぐにどの物件かわかりました笑
豊洲エリアで坪500万円はもはやあの物件しかございませんね。

以前似たようなテーマのブログも書いておりますので、基本的には以下ブログをご参考にして頂ければと思います。

＜物件を売るべき？貸すべき？その判断基準は？＞

ただ、今回は「利益の観点で」ということですので、ライフプランやお気持ち云々ではなく、よりビジネスライクにお答えさせて頂きます。
せっかくなんだからもっと住めば良いのに。。という気持ちは押し殺すことにします。

が、その前にひとつ注意点があります！

基本的に住宅ローンで物件を賃貸に出すことは禁止されております。

住宅ローンで賃貸に出すことが認められるケースは、あくまで「やむを得ない理由があり、将来再度戻ってくると想定される」と銀行が認めた場合に限られます。

例えば会社の辞令による転勤や、ご両親の介護などが該当しますが、左記の理由があったとしても銀行によっては賃貸を認めないケースもちらほら散見されるようになりました。

無断で賃貸に出したことが発覚した場合は、ローン借り換え、金利アップ、最悪の場合一括返済を要求されますのでご注意下さい。

今回豊洲トヨス様の引越理由が定かではありませんが、やむを得ない事情があるという想定で話しを進めさせて頂きます。

ざっとわかりやすいように想像も兼ねまして条件を整理します。

＜＜売買＞＞
■取得価格：7,000万円（2022年取得）
■購入時諸費用：280万円
■売却想定価格：9,000万円
■売却時諸費用：290万円

＜＜賃貸＞＞
■賃料想定額：32万円（定期借家契約4年以上想定）
■住宅ローン支払額：18.2万円（満額借り入れ想定・金利0.5％）
※元金15.2万円＋金利3万円
■月額管理費・修繕積立金：3.2万円
■月額固定資産税：1.1万円（想定）
■月額管理手数料（5％）：1.7万円

判断基準①　月々のキャッシュフローがプラスか

投資目線で物事を考えるとすると、重要なのはそもそも月々いくらキャッシュがプラスになるのか？という点だと思います。

余談ですが、新築ワンルーム投資などは月々マイナスでもOKとする風潮があるようですが、せっかくリスクを負って賃貸に出して月々の収支がマイナスだとテンション下がりますよね。
税金対策とか保険替わりとかよく言いますが、ちょっと無理があるかなという印象です。

今回のケースの場合、結論、キャッシュフローはかなり潤沢に出ます！
キャッシュフローで月々8万円弱もプラスになります！

エリア相場で比較をしても凄まじく羨ましいレベルです。
豊洲でこのスペックの新築を買って表面利回り5.5%ってすごすぎます。

それは一重に、急激な物件価格の値上がりに加え、住宅ローンという超超超低金利で借り入れをできているからです。
住宅ローンで賃貸に出そうとする方が多い理由はまさにここです。

また、キャッシュフローが出るだけでなく、「残債」もどんどん減っていくということも忘れてはいけません。
これも大きなメリットです。

考え方としては「月々のキャッシュフロー＋月々の返済元金」が、トータルの豊洲トヨスさんのプラスになると考えて頂いて結構です。

すでに物件価格が大幅に上昇しているので、売却をした段階で支払った元金はすべて戻ってくると想定して良いでしょう。

今回のケースでいうと、「月々キャッシュフロー7.8万円＋月々返済元金15.3万円」となりますので、実質の月々のプラスは23.1万円になる訳です。
しかも元金返済は月々少しずつ増加していきますね。

はい、羨ましすぎます。

賃貸に出すデメリットとは？

ここまで見ると、絶対賃貸出した方が良いよね！となりそうなものですが、そんなに単純ではありません。

冒頭の別のブログと被りますが、賃貸に出すデメリットは以下の通りです。

①賃貸に出すと3000万円特別控除が使えなくなる

※正確に言うと、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」を過ぎると、この特例は使えなくなります。

何と言っても一番はこの点です。
大幅な売却益がある場合は特に注意が必要です。

計算の参考例は後述の「判断基準②」をご覧ください。

②収入が増えて所得税の税率が上がることがある

賃料収入は不動産所得の総合課税ですので、給与所得に合算されることで必然的に所得税・住民税が上がります。
先ほどの月額23.1万円のメリットというのは、あくまで税引き前ですので、税金を考えるともう少しメリットは少なくなります。

いくらメリットが少なくなるかという部分の税金の計算については、かなり複雑になりこのブログでは書けませんのでご自身で税務署に相談されてみて下さい。

運が悪いと、不動産所得が給与所得に合算されることで、下記表の税率が上がるラインを超えてくるかもしれません。

国税庁HP＜所得税の速算表＞引用

減価償却や諸々の経費を入れて賃料収入を圧縮すれば、おおよそ賃料収入の半分くらいが不動産所得になるかなという印象です。

※物件次第で半分まで収入を圧縮できない場合もあれば、青色申告で頑張ってもっと所得を抑えている方もいらっしゃいますのであくまで目安です。不動産所得の計算については、詳しくは税理士にご相談下さい。

そうすると豊洲トヨスさんの場合、賃貸に出すとおそらく税率が23％→33％に上がるのではないでしょうか。

その上記2点のデメリットとメリットを比較しましょう。

判断基準②　3000万円特別控除のメリットを回収するのに何年かかるか

今回のケースでいうと、経費を差し引いた売却益はざっくり1,430万円と仮定します。
※購入後間もないと仮定して減価償却は考慮しません。

そうすると、所有期間5年以内ということで短期譲渡ですので税率40％で計算をすると、572万円となります。
賃貸に出さずに売却すれば、572万円を支払わなくて済むということです。（参考計算です）

※その代わり、売却後2年以上空けないと住宅ローン減税は使えなくなります。詳しくは国税庁ＨＰをご覧ください。

572万円の利益を出すのに何年かかるかというと、先ほどの賃貸のメリットの金額を当てはめると、572万円÷23.1万円（税引き前）で、約25カ月かかるという計算となります。

よって、2年ちょっと以上賃貸を継続してはじめてトントンということです。
税金を考慮すると、その損益分岐点がさらに延びて、おそらく2年半程度になるくらいかなと思われます。

2年半を長いとみるか短いと見るかは、引越しの背景やライフプランによって人それぞれですので、一概には定義できません。

豊洲トヨスさんがその年数を長いとみるなら、売却して買い替えましょう。
賃貸に出さずに売却すれば3000万円特別控除も使えて、その資金を株式運用なり買い替えなりに有効活用できますね。

付け加えると、私の感覚的に少なくとも3年以上賃貸に出せないのであれば売却をされた方が良いと思います。
それはお金の時間価値という視点で、将来手に入るお金よりも今すぐ手に入るお金の方が価値が高いからです。
2年半粘っても結局同額のメリットであれば、今売った方が良いという判断になります。

また、実現可能かどうかは別にして、賃貸に出すのであればできれば5年以上が望ましいです。

5年以上賃貸に出せば利益もそれなりに蓄積されますし、さらに短期譲渡から長期譲渡に変わりますので、売却時の所得税が半額になります。

さらに詳しいところはブログでは書けない部分もありますので、ご不明点があれば是非お気軽にご相談下さいませ！