お便り返し その403「ZEH-M Orientedはリセールバリューへ影響しますか? 海浜幕張・海老名・聖蹟桜ヶ丘・上福岡で検討中」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:まっすー

賃貸マンションから、新築マンション購入へ向けて検討中です。
検討してから、ブログを拝見しており勉強させていただいております。ありがとうございます。

【検討物件(上位4件)】
・幕張ベイパークミッドスクエアタワー/京葉線 海浜幕張駅 徒歩13分
・セントガーデン(II街区)/小田急線・相鉄線・JR相模線 海老名駅 徒歩7分
・ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス/京王線 聖蹟桜ヶ丘駅 徒歩4分
・ブリリアシティふじみ野/東武東上線 上福岡駅 徒歩10分

【検討エリア】
エリアは絞り込めていません

【予算】
物件価格ベースで ~4500万円目安

【条件】※様々ありますが最も意識しているところ
・嫌悪施設(パチンコ店・風俗街・ラブホ)がなく(少なく)治安が良いところ
・スーパー・フィットネスジム(ただしエニタイム等24H小型ジムは△)が徒歩圏内
・日常のある程度のモノは近所(自転車圏でも可)で一通りそろうところ
・街の発展が期待出来るところorマンションの資産性が期待できるところ
・坂道が半径10~20Km圏内に少ないところ(自転車=スポーツバイクにもよく乗るため)
・(個人的には)駅近はそこまで求めておらず、歩ければOK

【質問内容】
1.ZEH-Mの資産性・優位性・快適性について

街としては、【検討物件】の中では海浜幕張や海老名は将来性が見込め、値崩れしにくいとは考えました。
しかし、省エネ物件ではないことが少々気がかりになっています。
対照的に、聖蹟桜ヶ丘は街の将来性は今一つと考えていますが、駅徒歩4分のタワーということで、
資産性が担保出来そうな要素としてはあると考えており、ZEH-M Oriented に該当します。
このことで、ZEH-M Orientedを選ぶことのメリット・デメリットを比較したいですが、ZEHの実績が少ないためか、あまり情報がなく、勉強するのに少々苦労しております。

今年入居であれば、住宅ローン控除の額が大きくなるメリットはあると思いますが、
一方で、管理費がブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘が高いのはZEH-M Orientedの設備によるものかと思っています。
高い管理費を支払ってZEH-Mを選ぶメリットがローン控除以外にあるのか(快適性や資産性などの面で)について、ご意見を伺えますと幸甚でございます。

なにとぞよろしくお願いいたします。

(※編集部追記:[掲示板] 幕張ベイパークミッドスクエアタワーセントガーデン海老名ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンスブリリアシティふじみ野





まっすー様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

ZEH-M Orientedに関しては今後どんどん増えていきます。基準がとんでもなく高いわけではありません。もちろん容易と言ったらつくり手に怒られますけども!!

この辺りは過去記事でも語っているのですが簡単に考えるとすれば「ZEH-M Oriented=断熱性が高い(省エネ)」というものでマンションで創エネ基準はかわいそうだよね~断熱頑張って省エネに貢献してくれたらZEH認定あげるよ~というのがZEH-M Orientedです。マンションは箱(部屋)がかさなるものですから自分の部屋の上に太陽光~ってのは最上階とかでないと難しいですからね。

※非ZEH-M Orientedマンションよりもマンション全体で20%以上の一次エネルギー消費削減が条件

もちろんもっと詳しい方や専門家であれば細かい基準の数字で説明してくれるでしょうけども一般的には断熱性を高くしてくれた省エネマンションがZEH-M Orientedなんですよ~Orientedって付いているのはなんですか~という部分は背の高いマンションで創エネを求めちゃうとかわいそすぎるのでそこは飲むから断熱性は頑張ってね~と覚えておけば十分かと思います。(低層マンションはZEH-M Ready等。その理由は創エネも頑張れる階数だからです。)

ZEH-M Orientedを後押しするようにフラット35の金利優遇があったり、税制面での優遇があったりするのも魅力が大きいですよね!(検討マンションが対象なのかはモデルルームでご確認ください)

さて、ZEH-M Orientedが将来のリセールバリューに影響するかどうかについてです。

そこでまっすー様にご質問です!!

中古マンションを検討していてめちゃ欲しいものに出会いました。そのマンションの窓は単板です。複層やLOW-Eではありません。購入をやめますか??

価値観次第ですがやめる人は少数派かと思います。

複層やLOW-Eの窓が当たり前になった今、単板のマンションが単板を理由にリセールバリューが苦しいかといえばそうではないでしょう。結局は立地かと。単板だけど周辺にそのマンションと似たような複層orLOW-Eマンションがないとなればより影響は少ないでしょう。

10年後、ZEH-M Orientedが増えてきた際に非ZEH-M Oriented中古マンションの動きが鈍るということは考えにくいのではないでしょうか。もちろんZEH-M Orientedであることはウリになりますし快適ですけども!!そこでとんでもなく価格差がつくとは考えにくいのですよね。

そのためまっすー様がZEH-M Orientedでなきゃ嫌だ~!!というほどZEH-M Orientedを愛する人でない限りはそちらは枝葉の部分として4件の中から選んであげるとよろしいのではないでしょうか。

ZEH-M Orientedだから管理費が高くなるということは基本ないですよ!むしろ建物の劣化を抑えられたりと効率的かと!!

そしてデベロッパー様、ZEH-M Orientedもいいですけども修繕積立金を当初から高い水準にするべき時代だと思いますよ。ただでさえ多くの方が百万馬力の与信でマンションを買う時代です。当初から修繕積立金が高いことで買った後に支払いが苦しくなる人を少なくできるのです。数年で住み替える私でさえもそのような価値観なのです。本当にお願いいたします。

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


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6 件のコメント

  • まっすー より:

    マンションマニア様

    早速のご返信、誠にありがとうございます。大変参考になり助かります。
    一定の優位性はあるかもしれませんが、
    それが大きくリセールに影響することはなさそうとのことで理解いたしました。
    また、ZEHが管理費に影響するということもあまりなさそうとのことも、理解いたしました。
    (としますと、ミッドスクエアタワーの管理費がタワーの割に¥219/m2/月と安いのも逆に気がかりですね・・・)

    >そしてデベロッパー様、ZEH-M Orientedもいいですけども修繕積立金を当初から高い水準にするべき時代だと思いますよ

    某T建物様へのお叫びですね(笑) 海浜幕張のミッドスクエアタワーと比べると、当初の修繕積立金と入居時一時金が
    タワーにしては安すぎます。有り得ないですよね。住み続けるうえで不安しかありません。
    聖蹟桜ヶ丘のブリリアタワーにするなら、間違いなく、途中で一時金の招集が入る前に売って逃げます(汗

    • まっすー様

      マンションマニアです!早速のコメントありがとうございます!!

      ミッドスクエアタワーの管理費がお安い理由は

      ・実質の共用施設を街の中につくり外部開放
      ・自走式立体駐車場で設置率高め

      が影響していると思いますよ!!

      ぶっちゃけ、ご質問内容からすると心は幕張ベイパークミッドスクエアタワーにある感じですよね??(いろいろなご相談を受けているのでなんとなくわかってはしまいます。違ってたらごめんないさい。)

      ただ、迷われているようでしたらぜひ有料相談をご利用くださいっ!

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • まっすー より:

        ご返信頂きありがとうございます。
        やはり、機械式と自走式の違いは大きいのですね。
        あとは、自分で少々調べたところ、総戸数(とそれに対する共用施設の多さ)も影響しそうだと感じました。
        ※ドレッセタワー南町田(総戸数:375)は、自走式であるにも拘わらず、管理費単価が ¥458/m2/月 でした。
        勿論、その分共用部は洗練されている感じはしました。

        >心は幕張ベイパークミッドスクエアタワーにある感じですよね??

        参りました。。。仰る通りです(笑)
        ただし、予算、海沿い・線路沿いであること、駅距離故のリセール、通勤(もし在宅勤務でなくなったら…)、タワーの短所など、
        不安要素もかなりあり、決めかねています。
        (モデルルームもこれまで20件近く見ています。)

        また、有料相談でもお世話になることがあるかもしれません。その際にはよろしくお願いいたします

        • まっすー様

          マンションマニアです!

          やはり幕張ベイパークミッドスクエアタワーが最優先候補になっているのですね!!
          総戸数もしっかりしているため維持費もお安く、その割に24時間有人管理、コンシェルジュサービス、各階ごみ置場などサービス面も手厚いのも魅力です。

          迷われてしまう気持ちもわかりますが、「これ以上見てもこれまで見てきたものを超えるものには出会えない」かもしれません。

          そろそろ決めたほうがハッピーな感じはします!!

          引き続きよろしくお願いいたします。

          • まっすー より:

            マンションマニア様

            再度ご返信頂き誠にありがとうございます。

            はい。個人的に各階ごみ置き場は、かなり有り難いと、これまでの生活実績から考えております。
            (元々社員寮生活で、その様なものがありました。その後、ノーマルな24時間ごみ置き場の賃貸に暮らしていますが、それでは足りないと感じてしまいまして…)

            訪問件数については、関東に地縁がなく、様々な地域を訪問して暮らせるかどうかを見て回りたいためでした。
            (最近では、モデルルーム巡りが楽しくなってきています(笑))

            単身であまり馬力が大きくないためか、最後の覚悟(結局は金銭的な所がほとんどですが)が決まらないので、
            入念に生活費やその他出費とも併せて考えて、支払いイメージをつけてから、購入に踏み切りたいと思います。

            ありがとうございました。

          • まっすー様

            マンションマニアです!

            資金計画に問題がなければ今まで見た中での№1に決めてしまうのが良さそうかもしれないですね!
            モデルルーム見学は街巡りもできるため面白いのですよね!!
            私も一都三県で降りたことがない駅はほとんどないくらい街巡りが大好きです!!

            引き続きよろしくお願いいたします。

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