在庫数増加!?湾岸エリア2022年2月迄の最新状況アップデート!

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こんにちは!
ふじふじ太です!

 

3月中旬を迎え、早くも春を感じる季節になりました。

そして本日はホワイトデーですね。
バレンタインを頂いた方もそうでない方も、お世話になっている人に日頃の感謝を伝えましょう!

 

さて、本日のテーマは「在庫数増加!?湾岸エリア2022年2月迄の最新状況アップデート!」ということで、定点観測的に東湾岸エリアの市況をお伝えいたします。

※「湾岸マンション価格ナビ登録物件(中央区・江東区)」のみの推移となります。

 

 

東湾岸エリア合計成約平均坪単価推移

 

 

では早速いつものように、成約価格(坪単価)の推移を公開いたします。

下記グラフをご確認下さいませ。



 

 

ご覧の通り、直近3ヵ月の推移としては「微増」という結果となっております。

昨年の12月までの上昇の勢いと比較をすると、ややブレーキがかかってきたようにも見えますが、まだ僅かに上昇を続けております。

 

このままいくと、東湾岸エリアの取引単価の平均が坪単価400万円になる日もそう遠くないかもしれません。
ついに坪単価390万円のラインにタッチしました。

 

湾岸エリアと言えば、割安にハイグレードなタワーマンションに住めるという魅力が大きかったですが、今は豊洲エリアを筆頭にオフィスビルの開発も進み、オリンピックレガシーという付加価値に加え交通利便性も高まりました。

 

その結果、まさに副都心として新たなブランド価値が生まれ、日本のマンハッタンとも呼べるような特別なエリアへ変貌を遂げているのを目の当たりにしているようです。

 

続けて、エリア別の推移を見てみましょう。

 

 

 

東湾岸エリア別成約平均坪単価推移

 



 

 

東雲エリア以外はすべて上昇傾向となっております。

特にこの半年間は勝どき・月島エリアの上昇が凄まじいですね。

 

詳細を少しご紹介すると、特にTHE TOKYO TOWERS、勝どきビュータワー勝どきザ・タワーの高層階の大型のお部屋が、高単価で売れたという影響が大きかったです。

 

勝どきエリアの中古タワマンが、高層階とはいえ坪単価400万円台後半~500万円前後で取引されておりますので、勝どきエリアの期待値の高さとポテンシャルが垣間見えた気がします。

 

勝どき・月島エリアは、新築のパークタワー勝どき、築地市場跡地の再開発、豊海地区のツインタワー開発、月島三丁目北地区再開発等、まだまだ大規模な開発が控えておりますので、将来性も高いエリアだということは間違いございません。

 

東雲エリアについては、単価を押し上げているパークタワー東雲、プラウドタワー東雲キャナルコートザ・湾岸タワーレックスガーデンの成約が少なく、坪単価300万円以下のビーコンタワーレジデンス、キャナルファーストタワー、アップルタワー東京キャナルコートの成約が中心でしたので、全体の成約単価が均されてきた結果となっております。

 

晴海・豊洲・有明エリアはじわじわと上昇を続けている形になっておりますね。

いよいよブランズタワー豊洲の引き渡しも始まり、同マンションの再販物件も増えており、今後豊洲の坪単価をさらに押し上げていく予感がしております。

現状レインズで募集をしている一覧を見ると、坪単価500万円~600万円の間での再販が多くなっております。

 

続きまして、成約数の推移をみてみましょう。

 

 

 

東湾岸エリア成約数合計推移

 



 

成約価格が「微増」している中でも、成約数は安定して平均値をキープしていることがわかります。

決して成約数が少なくはありませんが、例年の繁忙期に比べると少々物足りないようにも見えます。

 

2021年の繁忙期の方が、グラフがより尖っていることがわかりますね。
現場の感覚的にも、繁忙期にしては盛り上がりが少ないなという印象を受けております。

 

3月中も繁忙期ではありますので、今後数か月で一気に成約が増えるということも考えられますが、少々取引が鈍ってきているように感じます。

 

それは、現在の募集物件の多くは成約相場よりもかなり高いということもありますが、金利上昇リスクや、地政学リスク(世界情勢の懸念)により景気後退懸念が高まった結果、買い控えている方もいらっしゃるのかもしれません。

 

一方で世界的にインフレリスクも高まっていることも事実で、理論上はインフレになれば物価が上がり借金が目減りします。

 

マンション価格も決して例外ではないと思うものの、今の世界情勢が日本のマンション価格に今後どう影響を与えるのか、あいにく私程度の知見レベルでは未知数と言わざるを得ません。。

 

昨今の都内のマンション価格の上昇は日本のインフレ率を遥かに凌ぐ上昇率であるので、インフレによる建築費の上昇がマンション価格のさらなる上昇に直結するかと言われると、そうとも限らないという点が難しいところです。

 

まさにスタグフレーション(悪いインフレ)という形が現実味を帯びてきた気がしますが、今後現場の動きに注視しつつ、私なりに情報収集をしていければと思います。

 

どなたか世界経済との関係に詳しい方、是非ご意見・コメントもお待ちしております。

 

直近のニュースを見る限り、日本も一部の物価上昇によりインフレが進んでいることは事実ですが、日銀が望んでいる形でのインフレではなく、それによってすぐに政策金利の値上げには踏み切ることは今の所ないようです。

 

よって、現時点(2022年3月中旬)では引き続き金融緩和は続いていく見込みのようですが、今後物価指数の上昇が数カ月と継続するようであれば、利上げの議論が行われる可能性も十分考えられます。

 

 

それでは最後に在庫数の推移を見てみましょう。

 

 

 

東湾岸エリア在庫数合計推移

 



 

結論、増えてきました!

特に直近1ヵ月で急上昇していることがわかります。

 

このグラフを見ると、成約価格の上昇の勢いが弱まってきたこと、成約数が繁忙期にしてはやや少ないことにも合点がいきます。
と言っても、コロナ禍以前の水準と比較をするとまだまだ少ないですが。。

 

細かく精査したところ、特に「豊洲エリア」の在庫が目立って増えてきております。
ブランズタワー豊洲の「現住居の後売り層」が動き出した可能性があります。

 

正直、私の予想以上に増えてきており、まさに「新築引き渡し前後は近隣の在庫数が増える」というセオリー通りの結果です。
前述の景気後退懸念とも重なった結果かもしれません。

 

どのくらい増えたかというと、2022年1月初旬と現在を比較をすると、豊洲エリアだけで約30%増となっております。
※ブランズタワー豊洲の募集数は含めておりません。


 

 

 

考察

 

留意点として、在庫数が増えてきたことがすぐに成約価格の下落に繋がるかというとそうではございません。
現に豊洲エリアの成約価格は直近2ヵ月で「微増」しております。

 

今募集をしている物件の多くは、前述した成約単価よりも高く募集をしているお部屋が多数ですので、まずは「相場で売れるかどうか」がポイントになってきます。

 

通常の売主心理としては、相場付近で数カ月募集をして、それでも決まらなくなってきて初めて価格を下げる訳です。

 

今の在庫をみていると、豊洲エリアに限らず「あ、この物件この募集価格でもまだ決まっていないんだ」というお部屋がチラホラ見受けられるようになりました。

 

今後数年は今までのような上昇相場というよりは、上がったり下がったりの「踊り場相場」のフェーズに突入をしてきたように思います。

 

新築物件の供給数減少と価格高騰をみても、今後中古価格が一方的に下がり続けるということは考えにくいと思っております。

 

現在、相場に近い価格で募集をしているのになかなか決まらないなと感じられている売主さんや仲介担当者さんも増えてきているのではないでしょうか。

 

買主さんからすると相場で買えるチャンス(とはいっても決して安くはありませんが。。)である一方、売主さんからすると高望みはしない方がよいフェーズに突入したように思います。

 

上記、できる限りのファクトに基づいた私の個人的な見解となりますので、ご参考にして頂けますと幸いです。

 

 

本日は以上となります!
ご講読頂き有難う御座いました!

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数500件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり(NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等)。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!マンション購入は怖くないと発信していきたい!皆さんのマンションライフを応援しています!YouTubeもやっておりますので是非ご覧下さい!

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