お便り返し その272「残債割れするようなマンションを購入したが将来買い替えできる?」【マンションマニア】

スポンサードリンク

お便り返しとなります。




差出人:子育てパパ

メッセージ本文:


メッセージ本文:

明けましておめでとうございます。いつも大変勉強になっております。
1歳の子供がいるのですが、最近、保育園に比較的入りやすいエリアで、小学校の学区も良く、公園も近いという子育て環境に全振りした条件のマンションを購入しました(具体的には○○ですが、記事では伏せ字でお願いします)
一方で、駅からは少し距離があるため、子供が中高生以上になったら通学や仕事でより便利な駅近マンションに買い替えもありかな…と少し思っています。
買い替えする場合に一つ心配なのが住宅ローンです。フルローン35年変動ですが将来のリスクを考慮して疾病特約を付けたので金利が上乗せされており、売却資金で前倒し返済すると100万円以上の損(特約を付けなかった場合と比べて)となってしまうので、今のローンは出来るだけ長く返したいです。
便利な駅近マンションの相場は下がらないと思いますので、買い替えする場合、今のマンションの売却資金だけでは買えず、追加で借入が必要になるかと思います。(今のマンションは駅から距離があるので、リセールバリューはあまりないかと思っています)
質問としては、将来買い替えを行う場合に、今の特約付きの住宅ローンを維持しつつ、更に住宅ローン借入(少なくとも、買い替えに必要な差額分)を行うのは可能か教えていただきたいです。
宜しくお願い致します。





子育てパパ様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

あけましておめでとうございます!!また、購入おめでとうございます!!

ご質問にご回答いたします。

住宅ローンに関しては一つの住宅に対して実行(抵当権設定登記)されるため買い替える際にはその住宅ローン残債を0(抵当権抹消登記)にする必要があります。

買い替え先の住宅を住宅ローンで購入する際には新規で住宅ローンを組み再度実行(抵当権設定登記)となるため今の住宅ローンを活かして足りない分だけを別で借りて~ということはできません。

新たな住宅ローンで再度疾病特約を付けたいとなれば再度の審査となります。その際には住宅ローンと保険を分けて考えても良いかもしれないですね。

購入されたマンションに関しては「満足度には大きな期待ができるがリセールバリューは厳しい」ため今時点で住宅ローン関係で心配するべきポイントとしては残債割れです。

住宅ローン残債が6000万円あるのに自宅の価値は5000万円となれば手持ち資金から1000万円を出さなければ住宅ローン残債を0にすることができません。ただ、その1000万円を次の住宅ローンに上乗せ(正確には残債額すべて)~という商品はまだあるのかもしれません。最近は残債割れすることがない市況のためまったく見なくなりましたが…買い替えローン(住み替えローン)というものです。

次に買う住宅は5000万円だけども現居の住宅ローン残債をプラスして借りるというものです。(オーバーローンとも言いますかね?借りたお金で残債を0にしますが残債割れ分は新規の住宅ローンに乗っかる)

私がマンションの見学を初めた2000年前半あたりではよく見かけました。バブルの頃やマンション価格が劇的に安くなる2000年以前に購入された方は住宅ローン残債割れしていることも多かったですからね。

ただ、お子様が中高生になるまでは10年以上あるため残債割れするにしても数千万円ではなく数百万円かと思います。もしかしたらぎりぎりトントンもあるかもです。買い替えに向けてローン残債割れに備えておくとよろしいのではないでしょうか。

満足度に振り切って購入されたわけですからまずは新生活を楽しまれてください!!とても満足できる住まいだと思います!!

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


マンションマニアへ購入・売却相談




 




マンションマニア公式YouTubeチャンネル

マンションマニア公式Twitter

マンションマニア公式インスタグラム




関連記事

お便り返し その169「5年~10年で売却する際の住宅ローンの組み方は?」

ABOUTこの記事をかいた人

マンションブロガーのマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1500件超でマンション購入経験は10件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います!
運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター
スムログ出張所⇒おすすめ新築マンション価格調査

コメントを残す

「コメント」と「名前」は必須項目となります。


※個別物件への質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティの「スムログ出張所」に転載させて頂く場合があります。
※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)