お便り返しとなります。
差出人:悩めるdinks妻
メッセージ本文:
いつも楽しく拝見しています。都内西部住む、30代DINKSです。世帯年収は1400万円、子供の予定はありません。
70平米3LDKを新築購入し、4年ほど住んでいます。環境、仕様ともに気に入っているのですが、以下の理由で住み替えを検討しています。
・今なら売却益が期待できそう（査定は購入時＋35%）
・リセールを保てそうな条件は揃っている（駅近、大手デベ、大規模）が、都下なので、資産価値が減るスピードが心配
→売却益に期待できるうちに、資産価値が保てそうな物件に住み替えたい
条件は
・エリアは問わないが、山手線の主要駅まで電車20分以内（今と同じ）
・予算〜7000万円、55平米以上、2LDK希望
・人気エリア、駅直結、地域のランドマークなど、資産価値が固そうな物件
この条件では、武蔵小杉や湾岸マンションの中古マンションがhitしました。
中古自体は問題ないのですが、手数料や売却スケジュールが気になるため、新築に惹かれる気持ちがあります。
今の悩みは以下です。資産価値（＝売却益）の観点では、どちらがおすすめでしょうか？
・今のうちに現居を売却し、条件に合う中古マンションに住み替える
・しばらく（例：来年いっぱい）は新築を待ち、それから考える
・現居に10年以上住み、その後売却する
世帯年収はこれから増える可能性はあるものの、老後資金が心配なので、予算をこれ以上増やすつもりはありません。（希望は6500万円以下です…）
長々と失礼しました。ご意見をいただけましたら幸いです。
悩めるdinks妻様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
私なりにご回答させていただきます。
まず、「都下だから資産性が…」という点ですが都下だからと言って築年数経過すると売却するのが難しくなるとは限らないですよ。もちろん築浅のほうが売りやすいですが。
例えばですが都下で人気のエリア、多摩センター駅周辺で見てみると
・ライオンズプラザ多摩センター 2006年築 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約200万円
・ザ・パークハウス多摩センター 2015年築 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約230万円
どちらも人気の駅前マンションですが築9年差による坪単価差は30万円程度です。70㎡換算で600万円ちょっとですから築1年の価値が70万円ほどとなります。住宅ローン残債が減っていくことを考慮すれば驚くほどの差ではないでしょう。
仮に現居を5000万円で購入しており現在価値が6500万円なのであればローン残債減った分を合わせて2000万円ほど戻ってきます。そこから仲介手数料を支払っても1800万円は戻ります。次の住まいで住宅ローン減税を受けられなくなりますが3000万円特別控除を使えば1800万円はまるっと戻ってきますからとても大きな金額です。
ただ、都心により近づくなかで人気のエリアで同じ築年数くらいの中古もしくは新築の2LDKを買おうとすれば7000万円～8000万円はすることが多いです。ご自宅が値上がっているということは次に買い替える先だって値上がっています。
それでも本気で儲けにいくなら青田買いで攻めることをおすすめいたします。
今時点でお得感ある新築マンションを購入 → 202×年の引き渡し時点で2000万円値上がり済み → 現居を売却して2000万円手元に戻す
上記だと新居に引っ越した時点で2000万円の含み益がある状態で入居開始、さらに現居の手戻り分2000万円を老後資金や他の投資に充てられます。
悩めるdinks妻様の理想のパターンなのではないでしょうか。できなくはないです。
でも今の住まいを気に入られているならお金のために引っ越すというのはあまりおすすめできません。
記載の住み替え理由が「売却益に期待できるうちに、資産価値が保てそうな物件に住み替えたい」とのことですが住宅ローン残債だって減っていくわけで現居に住みながら資産形成だって十分可能なわけです。
今後マンションウォッチしていく中で「住みたい！！」と本気で思える物件に出会えたら住み替えでよろしいのではないでしょうか。お金のためだけに「環境、仕様ともに気に入っている」現居を手放すのはもったいないと思います。まずは本気で住み替えたくなる現居超えのマンションと出会うことから進めることをおすすめいたします。
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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