個人事業主(自営業)が住宅ローンを組むには? 経験談から語る【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

今回は個人事業主の住宅ローンについてです!

主に経験談となりますこと、また、税金面は必ず税務署・税理士さんへご相談いただくようご理解の上でお読みいただけますと幸いでございます。

まず、個人事業主は住宅ローンを組めるのか?というお話ですが自信をもって「組めます!!」とお伝えできます。

私自身、そして相談者様含めて個人事業主でありながらも会社員と変わらぬ金利、条件で借りている方はたくさんいます。

ただ、そのコツと言いましょうか、共通点があり、そこをクリアしないといけませんのでその辺りを主に共有いたします。

個人事業主の場合は売り上げではなく所得で審査を受けることが基本となります。

【Aさん 個人】

一年間の売り上げ:1200万円
一年間の経費:600万円
所得(売り上げー経費):600万円

【Bさん 個人】

一年間の売り上げ:3000万円
一年間の経費:2400万円
所得(売り上げー経費):600万円

【Cさん 法人】

一年間の売り上げ:1200万円
一年間の経費:900万円(自分自身への報酬300万円含む)
所得(売り上げー経費):300万円

太字が主な審査対象となる部分です。

所得が主な審査対象のため一般的にはAさんもBさんも借りれる金額は同じです。Cさんは法人化してお財布を二つに分け、自分への報酬を抑えているため借りれる金額はグッと低くなります。

個人事業主の方が住宅ローンを組みにくい主な理由は雇用不安定ということをさておき、所得の低さ(節税という言葉が一番わかりやすいでしょうか)にあります。

所得さえしっかりと確保していれば個人事業主であってもフラット35だけでなく民間の金融機関で住宅ローンを組むことができます。

そしてもう一つ大切なことは3期の確定申告書が綺麗であるということです。

住宅ローンを組むために一年間だけ所得を高めれば良いというわけではなく、3期黒字で所得を抑えすぎていないということはコツとなります。

個人事業主は売り上げが高くなれば法人化するのは一般的ですし、法人化して個人の所得を抑えるというのも一般的です。個人の所得を高くすれば法人所得を下げ、法人税を下げることはできますが事業を拡大しようと事業用ローンを借りようとした際には個人の所得ではなく法人の所得で判断されるわけで、個人の所得を高めるメリットってほとんどないのですよね…

ただ、住宅ローンを組む際には個人の所得で判断されますからなかなか難しいですね。

買い替えるわけでないのであれば

・家を買おうと思った数年前から個人の所得を高める(修正申告云々はさておき)

・引渡し(住宅ローン実行)後に通常の所得割合いに抑える(修正申告云々はさておき)

が無難でしょうか。

個人事業主だから住宅ローンが組めないわけではないということが伝わったのであれば幸いでございます。

なお、会社員から個人事業主もしくは法人化などで独立する際には「住宅ローンの与信を使い切ってから退職」することをおすすめいたします。独立するぞ!と決めてから退職するまで3ヵ月あったとします。そしたらその3ヵ月の間に引渡しを受けられる中古マンションもしくは竣工済み(もしくは間近)の新築マンションを購入してから退職するべきです。せっかく築き上げた与信を使わずに退職するなんてもったいなさすぎますよ!!

私自身も独立を決めてからすぐに中古マンションを追加購入して与信を使い切ってから退職しました!

ご相談お待ちしております!!


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2 件のコメント

  • ゆめ より:

    マンションマニアさん、前の記事へのコメントですみません。もし良ければ教えてください。
    記事の中で「買い替えるわけでないのであれば…」と記載がありましたが、買い替えをする場合はどういったことに気を付けたら良いのでしょうか?
    我が家の場合は、夫が法人の代表者、数年以内にマンションから一軒家への買い替えを検討しています。

    • ゆめ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      法人からご自身たちへ給与を払っているかたちでしょうか?
      それであればその給与分は審査してくれますよ!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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