※お便り返しその159は作成済み未公開のため順番ズレます
お便り返しとなります。
差出人: うー
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア
メッセージ本文:
最近都下の沿線中核駅のエリアNo.1マンションを中古で購入しましたが割高だったのでは？と不安になってきました。
購入した物件は築5年前後ですが将来築10年〜15年となったときの残債が、その築年数時点で比較したときの周辺相場を超えています。エリアNo.1なので周辺相場より高く売れるとは思うものの、エリアNo.1故にどの程度評価されるのか指標が無く不安です。また今後エリアNo.1マンションが入れ替わるような後発マンションが建ったときは評価が大きく落ちないかも不安です。（まだ計画案レベルですが再開発で住商複合のタワマンを建てる案が出ています）
現時点では購入時に他に満額での購入希望者が複数いたことから、諸費用を考慮しなければ極端な残債割れはないと思っていますが、5〜10年後の価格下落速度がどれほどか計りかねています。先日の『物件個別の将来価値はどのように予想しているの？』を拝読して、購入したマンションが築10年だったらと考えましたが、周辺相場＋300万程度な気もするし＋1000万な気もするしとわからなくなってしまいました。
エリアNo.1マンションの将来価値を予想する場合、何をベンチマークとして考え、どれくらい周辺相場からプラスした額で考えられるでしょうか？
うー様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます。また、ご指名いただきありがとうございます。
購入おめでとうございます！
割高かどうかは今時点で適正価格で買えたかどうかで大きく変わってきますのでそこは個別にヒアリングしてみないとなんともです。
一般的にはエリア№1マンションとその他一般的なマンションでは思っている以上に差が大きく、それでも動くのが№1マンションの強みとなります。
一例を見てみましょう。
上段：エリア№1マンション
下段：良質なマンションだがエリア№1ではない
［三鷹駅］
・武蔵野タワーズスカイゲートタワー 2010年築 三鷹駅徒歩2分 坪単価約425万円(新築時の坪単価約405万円)
※クロスタワーも同列ですが今回はスカイゲートタワーで計算
・イトーピア武蔵野ブランマーク 2005年築 三鷹駅徒歩2分 坪単価約320万円(新築時の坪単価約240万円)
※三鷹ですがどちらも所有権
［立川駅］
・プラウドタワー立川 2016年築 立川駅直結 坪単価約400万円（新築時の坪単価約345万円）
・プラウド立川マークス 2015年築 立川駅徒歩4分 坪単価約260万円（新築時の坪単価約255万円）
［八王子駅］
・サザンスカイタワーレジデンス 2010年築 八王子駅直結 坪単価約260万円（新築時の坪単価約230万円）
・プラウド八王子 2011年築 八王子駅徒歩5分 坪単価約180万円（新築時の坪単価約175万円）
こんな感じで同世代の一般的なマンションと比べて3割増し以上くらいになることが多いです。そのため10年～15年経過しても周辺のマンションより3割くらい高いと思っておけば大きなズレはないかと思いますよ。
ただ、三鷹駅の事例を見てわかるように買った価格からの値上がり率に関しては買った時期も重要となるポイントです。マンション価格がお安かった2003年に販売していたイトーピア武蔵野ブランマークとマンション価格が高かった2008年に販売していた武蔵野タワーズでは前者のほうが値上がりしています。
それでも実需となれば買い時を選ぶのは難しいですからそのタイミングでエリア№1マンションを買えるならそちらを選んだほうが手堅いでしょう。
同類のマンションが出ることはけしてマイナスではないでしょう。マンションだけが建つとなればやや気になるものの一体開発のマンションなら街にとってプラスになります。となればうー様のマンションにとってもプラスですし、何より利便性が高まりますよね。
ただ、先に述べたように時代に左右されがちですから10年後、15年後を予想するのは難しく(不可能)、購入検討時点で条件良いマンションを適正価格で買うことを目指すべきなのはいつの時代も同じです。
せっかく購入されたのですから楽しんでください！！
引き続きよろしくお願いいたします。
(購入後に不安になるようなことがないようアドバイスしたいためこれから購入の読者様はぜひ個別相談をご利用ください)
ご相談お待ちしております！！
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