1階あたりの上下階価格差の妥当性とは

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マンションマニア先生がすでに答えられている質問ですが、興味深い質問なので私も考えてみます!

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差出人: タイタイ

誰に答えて欲しいですか?
全員

メッセージ本文:

いつも勉強しながら見させていただいています。

私は24歳公務員でしばらく住んだ後に賃貸に出し10〜20年後を目安にリセールをする前提でマンションを探しています。

現在、千葉県の某マンション内住戸で迷っています。

そこで質問なのですが、一般的に同じ間取りの採光、同じ方角の同じ間取りの部屋の場合で6階と14階の住戸の価格差が100万円の場合どちらの部屋を選ぶのが吉なのでしょうか。

ローンの支払いで考えると月々2500円ほどの差だと思うのですがリセールや家賃収入等を考えた場合に、その差を回収できるほど階層の違いで資産価値や賃貸目線での価値に差が出るものなのでしょうか。

ちなみに、物件が出している賃貸予想?では

6階が148000
14階が156000

となっていました。

実際、賃貸でここまで差が出るものなのでしょうか。

また、リセールとはまた違う考え方なのでしょうか。

よろしくお願いします。

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マンションのモデルルームに行って「賃貸に出した場合の参考賃料を教えてください」といえば、販売員の方が価格表掲載住戸に賃料を記載したシートを出してくれます。興味ある人はこの質問をしてみましょう。

さてそういう賃料予想、私も結構見たほうですけど基準階があり、賃貸に出すと1Fあたりだいたい1000円アップされていく、というざっくり予想が多いですね。

タイタイさんのマンションですと、6階が14.8万円。ここを基準に考えると、8階上ですから単純計算8000円アップ。予想資料はそれといっしょです。

さて、それでは100万円という価格差が正当化されるかといえば…

 

されます(真顔)

 

おっしゃる通り、100万円を35年0.5%で計算すると、月2,596円。安全を見て1.5%にしても3,062円ですから、賃料アップ8,000円でしたらこの差額はオイシイとなります。

私は湾岸エリアの中古タワーマンションの事例を調べ上げて、1階あたりの上下階差については坪あたり0.8万円/階あたりと計算しました(絶対に満足するマンション購入術)。

50平米は15坪、70平米は21坪ですから、中古になった時の1階あたりの残存価値は12~16.8万円差となります。ただしこれは【湾岸エリア】の【タワーマンション】のお話になります。千葉のマンションはまた違うかもしれませんが、8階アップで100万円だと先ほどの賃料含めてオイシイ話だと思いますね!階数の価値が残ったうえで良い眺望や日照を毎日楽しめることになりますから。

近年、タワマンの階数差は圧縮傾向にあり、10万円差という価格設定のマンションも存在しますが、依然として板状マンションの階数差はかなり大きい設定傾向です(1階あがるごとに50~100万円とか)。タンタンさんがお考えのマンションは、タワマンではないのに階数差設定がかなり緩いので、できるだけ上を買う方が良いでしょう。

なお、住宅ローンで購入したマンションを人に貸すことの是非についてはここでは踏み込まないことにします。

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