※お便り返しその159は作成済み未公開のため順番ズレます
お便り返しとなります。
差出人: ジョー
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, ふじふじ太, 大阪タワー
メッセージ本文:
精通してそうな方を指名させていただきました。
買い替え特約について、ご質問です。
・新築マンションへの買い替えを検討しています。
・入居まで時間があり、現在の住まいと二重持ちになることへの恐怖心から、買い替え特約を締結したいと思っています。
・制度の全てを理解している訳ではありませんが、売主側のデメリットが多く、すんなり受け入れられてもらえるとは思わないのですが、実際のところお断りされるケースが多いのでしょうか。
・ここて聞くより直接聞いてみれば？、とお思いでしょうが、広く知れ渡っている一般的な制度ではないでしょうから、口に出すことで売主側の警戒心を生むのでは、と思い二の足を踏んでいます。（警戒心を生むから何？、とも思うかもしれませんが、変なセミプロ感は出さずに素人丸出しで購入手続きを進めたいのです）
・逆に買主である私側にデメリットも何かあるのでしょうか。
ご解説をお願い出来れば幸いです。
ジョー様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます。
買い替え特約(停止条件)は「現在の持ち家が〇月〇日までに○○万円以内で売却できなければ新居の契約を白紙にできる」というものです。
これは売り手側にとっては不利な契約ですから人気マンションでは取り扱っていないことがほとんどです。
また、買い手側にとっても査定が厳しくなり、最終的には査定の下限額(相場より下の価格)で売却活動しなければならず自宅売却において高値追及どころか相場割れも覚悟しなければなりません。逆に買い側のアドバイスをする際は買い替え特約を付けて売却活動をしている物件があれば積極的に狙ってもらいます。その理由は安く買える可能性が高いからです。
では買い替え特約を利用して新築マンションや新築戸建てを購入する方は多いのか？
昔は多かったけど近年は少なくなりました。少なくなった理由としては後売り売却でもいいですよ～という住宅ローンが増えたからです。後売り売却に対応した住宅ローンであれば新居入居後に売却をすることを前提に現居の住宅ローン残債を見ずに与信のMAX貸してくれますから自宅売却において高値追及ができます。高値で売れなくとも相場なりで売却できますから安売りの必要はありません。
ただ、ご質問者様は一時的にでも二重ローンになるのを嫌うということですから後売り売却に対応した住宅ローンは合っていないのかもしれないですね。
買い替え特約を使える新築マンションはあります。
ただし
①不人気マンションの可能性が高い
②現居を安売りすることになる可能性が高い(買い替え特約の査定となれば厳しめです)
となります。
私の相談者様で新築マンション、中古マンションを購入される方で買い替え特約を利用された方は0です。その理由は私は相談会において買い替え特約を使えるほど不人気な新築マンション、中古マンションをご提案しないですし、仮に購入希望の新築マンション、中古マンションが買い替え特約を使えたとしても自宅の売却活動において安売りをしてほしくないからです。
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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