シティタワー大阪本町 モデルルーム訪問

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自己紹介の投稿を経て、、

先日投稿した、自己紹介の投稿を読んでいただいた皆様ありがとうございました!

ツイッターやコメントでもたくさんの反響をいただき、ありがとうございます。

最初は関西で需要が本当にあるのかな、と心配をしておりましたが、たくさんの方から応援のメッセージをいただき、むしろ今まで情報が少なく不便をしていらっしゃる方が多かったのだと痛感いたしました。

ご期待に沿えるように、やっていきたいと思います!!!

さて、本題へ、、、

今回、ご紹介するのは、シティタワー大阪本町です。御堂筋線「本町」から徒歩5分、関西最大級855戸の48階建て免震タワーマンションです!!!

立地

大阪の中心とも呼べる場所です。御堂筋線「本町」徒歩5分。堺筋沿いにある、りそな銀行本店の裏というのが一番わかりやすいかもしれません。


いやー、さすが、住友不動産というべきか、よくこの中心地でこれだけの用地を仕入れられたものです。ちなみに、住友不動産が最初に瀧定大阪支店を買ってから、現在の形にまとまるまで、10年ほどかかったそうです。おかげで、4面とも道路に面した整形のタワーマンションに理想的な土地となりました。

近隣には、MJR堺筋本町(旧帝人本社)をはじめ、現在でもたくさんのタワーマンションが林立しておりますが、立地の希少性、利便性、規模感も考えると、ナンバーワンといっても過言ではありません。


路線価で約140万円/m2となっております。路線価がこのマンションと似たような価格のタワーマンションでいえば、例えば、堂島ザ・レジデンスマークタワー(121万円/m2・もと堂島小学校跡地)などがあります。(路線価がもっと高いマンションがたくさんあるのは承知していますが、大通りは路線価が高くなるので、一本裏に入っているマンションを選びました。)
単純比較はできませんが、それくらいに希少な用地であることは間違いありません。

ちなみに、総合設計制度によって、1000%の容積を消化できています。

生活利便性は、飲食店については困ることはないでしょう。夜はもちろんのこと、オフィス街なので、ランチも豊富です。また、スーパーマーケットは本町駅に小さなフレスコがある他は、中央大通りを超えた南側にライフがある程度でお世辞にも便利とはいえません。

ただ、この周辺も近年、人口が増加していますので、新しいスーパーマーケットができる可能性は充分有り得ると思います。

とりわけ、これから新たに本町周辺で開発を行うとなると、オフィスやホテルはちと厳しい、、、→住居増やそう→生活利便施設が増える、という流れになるのでは!?と期待できます。

※ちなみに、根拠はありません。。。

ただ、この「大阪最大」(大阪市で単独売主として最大規模)っていうのは少し大げさな表現に思えます。一般消費者には、事業主が単独であるか、JVであるかはあまり関係がない。。。

建物全体

以下、気になったところをコメントします。
  • 基本的には、住友不動産×清水建設という組み合わせであった、シティタワー梅田東(竣工済み)と外観等含めて、非常に近いと思います。シティタワー東梅田パークフロント(販売中)と比較すると、こちらの方が少しだけハイグレード。もっとも、値段が違うので、当然ですが。
  • 1階グランドエントランスから、エスカレーターで2階に上がり→二層吹き抜けのコンシェルジュのいるグランドエントランス→ラウンジを通り抜け→エレベーターで住戸という、シークエンス(空間変化)は素晴らしいと思います。現実に見たらテンション上がること、間違いなし!!!です。

    1Fのエントランス
    うー、かっこいい!!!!

→その分、動線が長くなるのが気がかりですが。あと、郵便受けが2階です。1階の車寄せから直接居住階にエレベーターで行けるため、逆に車を利用する際は少し不便かもしれません。
  • 店舗部分は、、、なんと、このマンションのモデルルームです!!!
→わかってはいたものの、竣工日までに売り切る気はゼロです(笑)

しかし、スミフのいわゆる、「自動値上げシステム」は悪いことばかりではないです。既存購入者からしたら、自分の部屋の資産価値をスミフが担保してくれているも同然ですから、この上ない安心材料になります。また、仕上がりについても現物を見せて、高く売るという前提で作られているため、良くできているのだろうな、という期待感があります。

また、あとから買う人にとっても、現物をしっかり見て、値段も納得した上で買えるのですから、悪いことばかりではないです。

→マンションギャラリーが終わったあとの用途はどうなるのでしょうか。

1F平面図 店舗部分に注目!SLの下げや荷捌き等は見られません


図面を見る限り、飲食店やスーパーマーケットなどは難しそうです。ドラッグストアか、スターバックスのようなカフェになれば、良さそうですね。

 
  • 共用部は、ラウンジ、フィットネス、ゲストルーム(3室)、パーティールーム、スカイラウンジ、スカイアトリウムと一通り揃っています。

→シティタワー梅田東にあったような、2層吹き抜けのスカイラウンジは無くなりました。シティタワー東梅田パークフロントと同じように、日常的に使うことのないスカイラウンジに力を入れるより、ロビーをより豪華にした方がいい、という判断なのでしょうね。スカイラウンジはシティタワー梅田東に軍配が上がります。

シティタワー梅田東のスカイラウンジ
非常に豪華です。


また、47階の共用部では、スカイアトリウムがより大きくなった気がします。エレベーターホールからスカイアトリウムが見えるのは良いですね。

スカイアトリウム


タワーパーキングの上にある、このスカイアトリウムですが、私が知る限り、住友不動産のマンションでしか見かけないです。容積にもカウントされないし、他社もマネしたら良いと思うのですが、、、それほどお金がかかるとは思えないし、よいアイデアだと思います。

パースの写真を見る限り、パーティールームも豪華な雰囲気になっていました。シティタワーの共用施設(特に、ゲストルーム、パーティールーム)は質素なことが多いので、よい感じに仕上げていただきたいですね。

 
  • 各階にクリーンステーションがあり、クリーンステーションには前室があるのは高評価です。大阪のマンションでこれができているところは希少です。内廊下は構造的に換気が弱いので、臭気対策は万全を期した方がよいです。あとからでは、どうにもならないところなので。
 

専有部

・面積は38.41m2~104.04m2で、グランドメゾン新梅田タワーthe club residenceと比べると明らかですが、コンパクトな間取りが多いです。※クラブレジデンスの記事は後日アップします。アップしました!

一番多いのは、60m2前後の2LDK。3LDKも65m2からあります。3LDKで65m2は大阪では相当コンパクトな方ですが、間取り自体はとてもよくできています。
どの間取りもスパンがしっかりと取れていて、柱の食い込みも少なく、各居室も整形に取れています。

特に、この本町近辺のタワーマンションは敷地面積が小さめの制震タワーの供給が多いため、このマンションの間取りの良さは際立っております。(制震構造だと柱の数が増えがちで、プランに制約が出てしまうケースが多いです。)

また、廊下もコンパクトに収まっている間取りが多く、専有面積で思う印象より、広さを感じられると思います。ただ、収納は気持ち少ないかな、という気がします。

この辺りの詳しい分析は、はるぶーさんの「シティタワー武蔵小杉」の記事に載っているので、ご覧ください。非常に勉強になりますよ。


W-65H(65.59m2)


W-65F 38F 65.68m2 7400万円(坪372万円)
W-65H 37F 65.59m2 7400万円(坪372万円)
S-65C 37F 64.78m2 7400万円(坪377万円)
E-65I 39F 64.92m2 7600万円(坪386万円)

E-55M(56.62m2)


E-55M 35F 56.62m2 6200万円(坪362万円)
E-55M 36F 56.62m2 6200万円(坪362万円)
E-55C2 21F 55.17m2 5900万円(坪353万円)
E-55C2 20F 55.17m2 5900万円(坪353万円)
W-55C 20F 55.17m2 5900万円(坪353万円)
N-55J 35F 55.26m2 6700万円(坪400万円)
N-55J 35F 55.26m2 6700万円(坪400万円)
N-55N 36F 55.49m2 6700万円(坪399万円)
S-55L 36F 56.41m2 6200万円(坪363万円)
S-55E 32F 56.75m2 6200万円(坪361万円)
S-55E 31F 56.75m2 6200万円(坪361万円)

W-40E(38.67m2)


W-40E 22F 38.67m2 4600万円(坪393万円)
W-40E 21F 38.67m2 4600万円(坪393万円)
E-40C 28F 38.41m2 4600万円(坪395万円)
E-40C 27F 38.41m2 4600万円(坪395万円)
E-40C 26F 38.41m2 4600万円(坪395万円)

→お値段は、取材時点(2020年9月現在)では、上層階で坪380万円
ただし、抜け感が欲しければ、坪+20万円と思っておいたら、大きく間違えることはなさそうです。
低層階はまだ、売りに出ていないのでわからないですが、いつものパターンで行けば、だいたい同じ値段か少し高くなるはずです。
70m2を超える間取りは9000万円スタートでほぼ1億円のイメージでモデルルームに行けば、落ち込むことなく済みそうです。

方角的には、南(大阪国際ビルディング)と東(りそな銀行)は高層ビルに囲まれていることもあり、値付け上は差がないです。西は南、東ほど大きいものがあるわけではないですが、20階以下くらいであれば、前建は厳しい感じになると思います。
一番抜け感が期待でき、景色も良い北側が最も高いです。

1LDKは全部4600万円なんでしょうね。
投資目線では、ネット利回り4%はかろうじて出るかな、、、くらいの水準だと思います。イールドギャップが3%くらい取れるようなローンを引けるお金持ちであれば、買っておくのはありかもしれません。
実需目線で見ると、38m2と狭いものの、設備と居室効率はとても優れているので、悪くはないです。ただ、キャピタルゲイン(値上がり益)は諦めた方が無難だと思います。

私(30歳・既婚)がもし、この中からひと部屋選ぶのなら、
W-65F 38F 65.68m2 7400万円(坪372万円)にします。
理由は間取りのバランスの良さが今の我が家には合っていること、フルローンで買っても10年後の残債が5000万円程度となるので、残債割れする可能性は限りなく0だと考えるからです。

設備について

前述のように、既存物件の「シティタワー東梅田パークフロント(販売中)」「シティタワー梅田東」に非常に近いです。(どちらもモデルルーム見学済み)
その中でも、変わっているところを中心に紹介したいと思います。
  • 玄関ラクセスキー
    →ただし、エレベータセキュリティは 省かれました。これはこれで良いと思います。
 
  • 換気は第3種
    →ただ、排気はダクトからとなるので、あまり問題はないかと思います。壁に空気孔が出ます。
 
  • キッチン天板が天然石!

→いやー!久しぶりに見ました!!!
大阪だと、 良くてもフィオレストーン(人造大理石)というところが多いため、プレミアムフロアだけでなく、全フロア(1LDK含む)が天然石というのはなかなかありません。
  • 風呂の鏡が縦で小さくなった&ダウンライト

→ 個人的には、広く感じるので、ワイドミラーが好きです。
  • 基本的な性能としては、
    ・天井高2,600mm(階高3,200mm、ボイドスラブ280mm)
    ・二重床・二重天井(直床天国の大阪であっても、シティタワーは二重床!素晴らしい!)
    ・免震構造(積層ゴム)
    ・low-eガラス
    ・ディスポーザー、、、等々
    大抵のものは揃っていると思って問題ないでしょう。

総論

北側からの眺望。素晴らしいですね。


「やっぱり、安定感あって、いいなぁ。。。」というのが率直な感想です。

悪いところを探せば、いろいろあると思います。
まず、高い。完売間近のMJR堺筋本町と比べたら、15%ほど上というのはなかなか説明つきません。
また、都心だから仕方がないとはいえ、囲まれ感があるため、低層に関しては景色はあまり良くありません。

しかし、坪単価は高いものの、面積効率を考えると他より、5%くらいはアドバンテージがあるし、直近で販売開始になったマンションはもっと値段が上がっているのも事実です。

大規模マンションという意味でのライバルである、「グランドメゾン新梅田ザ・タワーthe club residence」が完売したら、ここの一強となるでしょう。
そうなったら、そこは天下の住友不動産ですから、やることはただ一つ、、、更なる値上げだと思います。

今、本町エリアで(というより、中央区、西区エリアで)販売中のマンションの中でも、無難な選択の一つであることは間違いありません。
無難と(は、退屈だということではなく、費用と価値(現在価値、将来価値)のバランスがとてもよく取れており、住んで後悔することは少ないだろう、という意味です。

住友不動産のマンションは、そもそも割安感が少ないため、転売目的の住戸が少ないケースが多い上に、デベが安易に値下げせず、責任を持って長期に亘って、高い値札を付けて売ってくれます。
言い換えれば、将来もし手放さざるを得なくなったとしても、資産性についてはスミフが担保してくれているようなものなので、条件のいい部屋を納得して買うことができれば、精神衛生上もとても良く過ごせます

個人的に、住友不動産は結構好きなデベロッパーです。それは大阪のような地方であっても、手抜きをせずに作ってくれるためです。モデルルーム訪問をしていないので、確定的なことは言えませんが、例えば、シティタワーズ東京ベイ(内容はのらえもんさんのブログを参照)辺りと比較しても、遜色のなさそうなグレード感です。

ここを見て、いいなとは思ったけれど、高いなと思って、他に行って妥協しても良いことはないでしょう。中途半端なものを買うくらいなら、このマンションを買った方がトータルでは損をしないと思います。

一番の悩みは、そもそも買えるのか!?ということだけです。
検討していて、買えるお金のある人は買ってしまっても問題ないと私は考えます。満足はできそうです。

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ABOUTこの記事をかいた人

こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の30歳です。よろしくお願いします。

4 件のコメント

  • 天王寺が一番好き より:

    身近な大阪の記事、本当に嬉しい限りです!
    私は予算やデザインの関係で記事にも出てきたMJRにしてしまったのですが、シティタワーにした方が良かったかな?と今月入居説明なのに今更不安になっていました。
    でもMJRの価格について言及されてたので、そんなに間違いではなかったのかなと安心できました。
    今後も参考にさせて頂きます!
    楽しみにしています(^^)
    頑張ってください!

    • 大阪タワー より:

      天王寺が一番好き様
      コメントありがとうございます!
      また、MJR堺筋本町のご購入おめでとうございます!!!
      私はあまり中央線に乗ることがないので、個人的な立地の好みでいえば、シティタワーに軍配が上がります。しかし、MJRも今思えばお得感ありますし、よいマンションだと思います!
      特に、仕様が高くてよいですね。
      素敵なタワーマンションライフをお送りください♪
      今後とも、よろしくお願いいたします。

  • 大林文臣 より:

    わかりやすく、興味深い記事でした!
    マンション選びで客観的にどんなところを見たらいいのかや、会社の特徴などを知りながらいろいろ見ていくと奥が深くて面白そうです。
    私は長く大阪に住んでいますが、フレンドシップタワーマンションがたくさん出てきて本当に嬉しいです。
    これからも大阪の情報を発信してください。

    • 大阪タワー より:

      大林文臣様
      コメントありがとうございます!
      そうですね!特に、会社によって考え方が全然違うところもあるので、そういったところもお伝えできるようにしていきたいと思っております。
      今後も計画が増えていくと、楽しめてよいですね。
      今後とも、よろしくお願いします!!

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