住宅ローン控除を使えない50㎡未満の好立地 VS 使える50㎡以上のイマイチ立地、どちらを選ぶ?

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こんにちは、勝どきちゃんです!

質問箱にいただいたこの質問。50 ㎡ローン控除問題ね~~!わかるわかる!!ということで、
スムログでもうちょっと深堀してお答えします!(質問者さん、遅くなってしまってすみませんでした)


 


まず前提として「単身の場合」としますが、結論をいうと「50㎡未満だけど良い立地」を個人的にはおすすめします。

 

「不動産は立地」とよく言われます。立地が良ければ価値が下がりにくい。利便性が高く、流動性が高い、つまり「買いたい人が多い」から。

立地が良い≒流動性が高い≒価値が下がりにくい。(卵が先か鶏が先かみたいな感じで、このサイクルがぐるぐる回っていますね)

立地が良いと、「買いたい」だけでなく「借りたい」人も多いわけで、売るにも貸すにも困りません。(借りたい人は50㎡以上かどうかもあまり関係ありません)ライフスタイルが変わる可能性がある単身者の場合は特に、手離れの良さ=流動性の高さを重視する傾向にあるので、やはり好立地は強いんです。
(例外的に、立地がピカピカじゃなくてもそのエリアのシンボル的な大規模マンションの場合、高い流動性を保っていたり、地域で一番の価格だったりしますが、そういうものは主にファミリータイプですね)

単純に「ローン控除のために立地はイマイチ」と「狭いけど良い立地」のどちらかを選ばなければならないとしたら、後者を選ぶ人の方が多く「売りにくい」とはならないと思います。(「後者を選ぶ人の方が多い」の何か調査データ的なエビデンスは無くて恐縮ですが、前述の「立地が良い≒流動性が高い≒価値が下がりにくい」を参考にしてください)

 

 

以前、「3,500万以内の予算で単身者向けのおすすめ物件をプレゼンする」という企画をやりました。

ほかのメンバーが都心近くの30㎡台1K~1LDKを提案するなか、峰botさんが提案したのが、北千住徒歩9分、55㎡の2LDK。

この物件はターミナル駅、徒歩10分以内ですしちゃんと流通する物件だと思いますが、例えば私が選んだ「東陽町駅徒歩3分、35㎡の1LDK」と並べてみると、たぶんお客さんが違うんですよね。

同じ単身者だとしても、都心に近い駅のすぐ近くで利便性は最高、でも収納めちゃ少ないギリギリ寝室が分かれている1LDKを選ぶ男子と、ローン控除やリモートワークの快適性、将来的に家族が増えた場合も想定して、都心アクセスは決して悪くはないけどやや郊外寄りの北千住の2LDKを選ぶ男子、全然キャラクターが違う気がします。たぶん後者を選ぶ男子は、東陽町の35㎡しかない物件は最初から選択肢にない。

それに、そもそもちょっと郊外ターミナル駅近の2LDKとなると、メインのターゲットはDINKSかもしれません。

 

探し始めならともかく、購入を真剣具体的に考えている人は、あまり違いすぎる条件で比較しません。たぶん同時に検討されないので、この場合50㎡あるか無いかはあまり大きな判断基準にならないですよね。

利便性を重視して東陽町の単身向け物件を買いたい人は必ずいるし、そういう人はそもそも50㎡未満ばかりの選択肢から選ぶので、50㎡無いからという理由で「売りにくい」とはやっぱりならないと思うんです。

 

逆にいうと、「ローン控除が使えないから売りにくい」ことが起こるとすると、「お客さんが同じ」場合です。

その物件の競合(買う人が一緒に検討するであろう物件)が50㎡を超えている事例がザラにあるような場合は、おもいきり影響するかもしれません。同じ駅または同じような駅力のエリアで、似たような間数・価格帯だけど駅距離や築年数がちょっと違う、みたいな状況であれば、50㎡あるか無いかで大きく変わりそうです。

おそらくそういうエリアの場合、都心と違って物件の坪単価が低い→面積分の価格差が小さい→ローン控除でペイできる、あるいはペイできず多少足が出る計算だとしても、それこそ売る時に有利そうだし広い方にしておこうか、と考える人は多そうですよね。

 

 

かくいう私の自宅も、ローン控除はギリギリ使えない広さです。(しかも「ギリギリ」なのでグロスは最大に張るのに使えないっていう)

それが自宅に対して唯一の不満なのですが、マンション内の同プラン他住戸の事例を見ても普通に売れているようですし、まぁいっか、と思っています。

 

質問者さんは東京の方ではないようですが、首都圏の事例を前提にしてしまってすみません。郊外・地方のマーケットは正直よくわからないのと、エリアごとの特性もあるので何とも言えず、もしかしたら全然違うかもません。

あくまで首都圏(東京)における一般的な考え方のひとつとして捉えてください。お住まいのエリアについては地元の不動産屋さんの見解も聞いておくのをおすすめしますが、考え方の参考になれば嬉しいです。

なお、ローン控除の条件「50㎡」はあくまで「登記簿面積」。ポータルサイトや物件概要に書いてる「専有面積」とは違います。専有面積の場合、53㎡ぐらい以上必要と思ってくださいね!

 

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