3,500万円予算で何を買う?単身向けマンションプレゼンバトル!(前編)

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こんにちは!勝どきちゃんです。

「もし今、初めてマンション購入を検討していて、予算3,500万だったらどんな物件を買うかなぁ」と言っていたところ、お友達のなめ茸さんがこんな提案をしてくれました。


いいねそれ!めちゃおもしろい!!というわけで、スムログ内外のマンションに造詣が深いメンバーをお招きして、早速実施してみました。

「単身向けマンションプレゼンバトル」!!その様子をお伝えします♪

ルール

・29歳男子に提案する単身向けマンション

・各不動産ポータルサイトやREINSに掲載中の物件からピックアップする(2020/8/21時点で掲載のもの)

・予算3,500万円以内(諸費用除く)

・間取りは2LDKまで

・新築・中古問わない

 

参加者自己紹介

勝どきちゃん(以下「勝どき」):はい、というわけで皆さん、お忙しいところお集まり頂きありがとうございます!まずは簡単に自己紹介をお願いします。ではすまいよみさんから!」

すまいよみすまいよみです!東京イースト在住です。マンションは4回購入しています。2006年から毎日文字通り頭はマンションばかり。1万時間を超えた頃からブログを書いています!趣味はなんと!!マンションです!!(笑)」

勝どき「では続いて、全宅ツイ会員でおなじみのなめ茸さん・峰botさんお願いします!」

なめ茸「新築マンションデべの営業です。住まいは高円寺。泥酔して峰ちゃんを泊めたら妻に出禁を言い渡されました。本日は宜しくお願いします!」

峰bot(以下「峰」)「ネットの妖精、峰不二夫です。不動産仲介業をしています。なめ茸さんの家をわけあって出禁になってしまうくらい日々お酒に飲まれています。今日はしらふで頑張ります!」

勝どき「ありがとうございます!こちらのお三方+私がプレゼンターとなります。そして単身者目線でベスト物件をジャッジしてくれるのはこの人!」

和田浩明(以下「和田」)「どーも和田です。デベ勤務です。その昔はマンションつくってました。現在は月収が3,500万円()の為、3,500万円でマンションを買うという感覚をちょっと忘れてきていますが、頑張って下界に降りてきて考えようと思います。宜しくお願いします!」

勝どき「かわいくねーな!w ありがとうございます!」

「ハイソサエティーの方だ…!」


勝どき「ではトップバッターは、この企画の発案者であるなめ茸さん、お願いします!」

エントリーNo.1 なめ茸

なめ茸「おっすおっす!わたくし、こちら、ザ・パークハウス小石川後楽園です!」
(※本記事公開時点で当該物件の掲載は終了しています)


なめ茸「南北線「後楽園」駅徒歩1分、2012年9月築、25.04㎡の1K、3,180万円」

和田「これは良い」

「駅徒歩1分」

勝どき「文京区だ~!」

すまいよみ「絶品!!」

なめ茸「1K 3,180万円もさる事ながら、やはり文京区小石川!そして後楽園駅徒歩1分!立地に全振りした結果です。」

和田「ローンが人を選びそうだなー」

なめ茸「仰る通り30平米未満。金融機関によっては住宅ローンの条件にはまらない場合があります。」

勝どき「でも最近、単身者への住宅ローン、厳しくしてる金融機関多いですよね?面積に限らず、、」

「いまは厳しいですね」

なめ茸「フラットも使えませんのでそこはあれですね。頑張りところですね…」

和田「それでも特に20㎡台の中古物件はきついイメージが…」

勝どき「うん。。。まぁそれを言い出すとこの企画元も子もないので、、、(汗)続けましょう!」

「設備は揃っていていいですね。トイレスペースに手洗いがあるのも良い」

なめ茸「そう。やはりですね。ポイントはワンルーム用でなく、あくまでファミリーマンションなわけですね。」

画像出典:SUUMO


「都心で100世帯以上っていうのも管理が良好なイメージ」

なめ茸「せやねん。億の部屋もある大規模マンション。管理費修繕費の負担も重くないです。」

すまいよみ「3,000万円でザ・パークハウス!小石川!後楽園!このネーミングだけでも住まう誇りがあると思います(だめかあこういうの)。」

勝どき「いやすごいわかります。テンション上がる!!」

ザ・パークハウス小石川後楽園外観(出典:Google Map)


なめ茸「見えますか?隣にサイゼリヤあるのも単身ポイントです。」

「サイゼリやとなか卯は間違いない」

和田「内廊下やん」

なめ茸「内廊下だったのか。見てなかった←」

「ホテルライクな俺の部屋、駅徒歩1分。テンション上がる。」

すまいよみ「玄関広めと下足入れ容量が『俺の』的に良いですね!」

なめ茸「ネックはさっきの通り平米数。あとは日照。交通量。とにかく立地、ブランドマンション、ここに全振りしてます。以上です!」

全員拍手

 

「どうしてもキッチン2コンロは自炊派としては見逃せないんですが、やはり外食が多いイメージでしょうか?」

勝どき「でも1Kでこのプチ独立キッチンいいですよね」

なめ茸「そう!キッチンは居住スペースと離れててほしかった。」

勝どき「1Kでは避けて通れない廊下のキッチン、あれつらいです」

「昔同棲していた時その廊下が私の「部屋」だったのでちょっとつらくなる」

なめ茸「つらい」

勝どき「廊下が…部屋…?細長いあれ…?部屋…?」

和田「これ地権者住戸とかなのかな?」

なめ茸「その可能性あるんすよ。一応、分譲時もコンパクトの部屋あったっぽいけど。」

和田「なめパイセン、ハザードは?」

出典:文京区 水害ハザードマップ(令和元年6月発行版)
赤丸のあたりが物件


出典:文京区 水害ハザードマップ(令和元年6月発行版)


なめ茸「微妙にかかってる。1mくらいかな…」

和田「まあ、良いでしょう。電気室1Fでした、地下ではない」

 ※和田君はいろいろな分譲マンションのデータが頭の中に入っています

なめ茸「チェックはええな」

「『エントランスは死にますがこの階は大丈夫なんで火災保険の水災外しときますねー』」

すまいよみ「ww江東5区は有明と清新町以外、低層階なら、火災保険に「水害」セットしたいですね。地権者住戸って、品が良さそう」

なめ茸「地権者さんはいろいろな方がまぁモゴモゴ」

すまいよみ「地権者そうなんですね」

勝どき「でも中古で買うぶんには地権者住戸で困ることってありますか?仕様が他より低いとかはあるかもしれないけど」

なめ茸「物件によって仕様はありそうですが、中古で買う分にはたぶんそんなにデメリットは他になさそうですね」

勝どき「ですよね。ならいいかな。」

和田「ここは仕様悪くないんじゃない?床暖あるしね」

勝どき「床暖すごいけど、1Kってモノ多くて床の空白少なくなりがちだから床暖もったいない気もする。。逆に床に座る生活だから良いっていうのもあるかもだけど!」

すまいよみ「なんか私欲しいです。パークハウス後楽園住んでますって言いたい」

勝どき「ww買っちゃえ~~!」

すまいよみ「はい!」

「聞いちゃったんで1%ください!」

勝どき「絶対言うと思ってましたそれ!w」

すまいよみ「個人的には洗面室とトイレ分かれてて欲しかったです・・・」

勝どき「お風呂と洗面が分かれているだけでも25㎡にしては大合格な気がします!」

「うん、3点ユニットじゃないだけ良いかなって思ってしまいましたw」

すまいよみ「はい!とにかく文京区1分!」

勝どき「文京区1分のパークハウスならしゃーない!」

 

エントリーNo.2 すまいよみ

すまいよみ「えーっと、一旦一通り私の説明を聞いてもらう流れでもいいですか?」

全員「了解です!」

 


すまいよみ「単身の住まい選びは、、、

『広さ』は身の丈

『環境』は背伸び

『価格』は安く

この地で育む『キャリアと遊び、そして感性』

 

 

ゴールデン街で酔いどれて、歌舞伎町で遊んでも徒歩で帰宅」

 

勝どき「(すごい、TEDかな…!)」

和田「なんか始まったんでちょっとトイレ行きます」


すまいよみ「神楽坂で素敵な人と良いお店を見つけて」


すまいよみ「青山で感度を高め」


すまいよみ「伊勢丹メンズ館で着飾って」


すまいよみ「国内大舞台のスポーツ観戦を気楽に」

 


すまいよみ「神宮外苑、皇居ではマラソンで汗を流し」


すまいよみ「ワンちゃんと伸び伸び自然環境を満喫」

和田「まだやってたw」


すまいよみ「疲れたら、新宿御苑でひなたぼっこや読書でも」


すまいよみ「明治神宮で疲れを癒やしパワーをもらう」

なめ茸「(プレゼンめちゃくちゃ気合い入ってる…!)」


すまいよみ「国内最大ビジネススクールの聖地で自分の可能性を広げて」


すまいよみ「上智大学で海外文化に触れ、多様な人種と交流する。

 

通勤は自転車通勤で余裕の大手町、新宿。休日も平日も、何でもこなせる街。みんな徒歩数分~30分圏内で叶う中心地、新宿区左門町(四谷三丁目)の地

同じ家賃で住むなら「たくさん遊んで、感度やキャリアを積める」東京の中心、新築に近い大手の分譲マンション。

都心6区で駅徒歩5分、築5年以内、3,500万円以内のマンションは2件。

周辺で借りると、築8年、徒歩5分、25㎡の場合、月々13~14万円が相場。10年で約1,560万円が消えていきます。」

アトラス新宿左門町外観(画像出典:SUUMO)


すまいよみ『アトラス新宿左門町』なら、大手旭化成の分譲

1Kの築浅が3,080万円。借地権のため割安で、周辺相場より500〜1,000万円ほど安く買えます。残存期間は54年。

金利0.5%、35年ローンを組んで購入する場合、月々約80,000円。

+管理費10,900円

+地代10,500円

+固都税月々約5,000円

月々計105,000円ほど。(諸費用、手数料別途約120万円)

周辺の賃貸相場より2~3万円安く住めます。10年住んで売却するとして、築15年で2,500万円前後で売れた場合には、賃貸だと10年で1,560万円、購入すれば10年で1,260万円。10年後に2,500万円で売却すれば残債2,480万円=0の見通し

賃貸より10年間で200~300万円はプラスに。

しかも、築5年で新築に近い分譲仕様の旭化成のマンションに住むことができます」

間取り(画像出典:SUUMO)


すまいよみ「1Kですが、しっかり洗面室とトイレが分かれています。ベッドを置いたときの頭上の小窓や浴室の窓がアクセントに」

和田「洗面とトイレはこのフリかwww」

画像出典:SUUMO


すまいよみ「設備や共用施設も充実しています。IH、トリプルセキュリティ、カメラ付きインターフォン、ペット洗い場、宅配ボックス、24時間ゴミ置き場、屋上テラス」

なめ茸「(シアターかな…)」

勝どき「(シアターですね…)」

※イメージです。マンションからの実際の眺望ではありません。


すまいよみ「屋上テラスでは神宮外苑花火大会も見られます。将来は貸し出すか、都心オフィスやスタディスペースとしての活用も。遊びもキャリアもこの地の素敵マンションを上手く購入し、人生経験を積む選択肢を!」

以上です!(物件はこちら

全員拍手

 

勝どき「すごい!!w」

なめ茸「デデーーーン! って聴こえた。受けコンさん出てきそう」

勝どき「受けコンさんてなんですかw」

なめ茸「あ、すみません、受付コンパニオンさんです。シアターの司会の。『それでは皆様、次は模型コーナーです(ウグイス声)』さておき。さすがですね!」

すまいよみ「皆さんプロを前にするので、かなり力みましたよ!」 

「これは良いですね、角住戸、浴室に窓もある!」

勝どき「お風呂の窓すごい。なんか、、1Kもやればできるんですね。(小並感)」

「借地権いいですよねー、この価格で住めるんですもの。土地シェアや!!」

なめ茸「地代あわせても、そこまで支払いいってないのがすごい。」

勝どき「借地っていま住宅ローンどうなんですかね?」

「旧法であればそこまで影響ないす。土地所有者の譲渡承諾の印鑑代くらいなんで」

和田「譲渡承諾料がいくらかは気になる」


※譲渡承諾料:借地人が第三者に借地権付きの建物を譲渡(売却)する際に、地主に承諾をもらうために支払う承諾料のこと。

「定借だと残存期間見られますが、旧法であれば基本将来建て替えが出来るものとして見てもらえると思います」

勝どき「四谷三丁目、おいしいごはん屋さん多いんですよね。丸の内線徒歩5分というのも非常に響きます。最初、歌舞伎町の画出てきたときどうしようかと思ったけどこっちでよかったw(さすがの掴みでした)」

すまいよみ「ありがとうございます!」

なめ茸「玄関ミラーいいなあ」

勝どき「1Kなら賃貸でも買うでも大手分譲がいいですね。同じ1Kでも投資用ワンルームの物件とかと比べるとやっぱり…(ry)

なめ茸「そうなんですよね…。仕様の問題もあるし。あとは購入者属性。管理に響きますね。」

勝どき「それそれ!購入者属性!自分が住むために買っている人が多いほうが、管理への意識も高いですしね。」

すまいよみ「家買わない?といっても29歳の『○○ピー』だった僕に響かないと思ったので、そこから考えてみました」

勝どき「何ピーなんだろう」

「29才なら神楽坂で女の子引っ張ってこれる!」

なめ茸「のりピー」

勝どき「柿ピー」

和田「バルコニー躯体よいすね。でも床暖は無いみたい。ここはなめさんとの重要な差別化ポイントですからちゃんと調べましたw」

すまいよみ「はいっw」

なめ茸「たしかに。真ん中の柱も水回りで囲って、居住スペースに柱が出ないようにきれいに区切ってますね」

和田「28㎡っていうのがちょっとリセール出しにくい気がするんですが如何でしょう。リセールというか、賃貸というか」

すまいよみ「単身に、四谷三丁目5分ならと思ったのですが皆さんいかがですか?単身大手町若手勤務」

「どうしても専有狭い都心だと投資用としての売却ってイメージが強くて…」

すまいよみ「そうなんですね!」

「その属性の方だともう少し無理出来ちゃうのかなっていうのもあります。あくまで一般的な話で、私はとても1Rを売るのが下手です!!すいません!!」

勝どき「多少重くても、他と差別化できそうなので私はアリな気がしました。売りにくさは仲介さんに頑張ってもらいましょう!」

なめ茸「確かに狭さと相まってローン付けは厳しそうだけど。ただ、単純に欲しい人がいるかいないかで言えば、間違いなくいる物件だと思います!!」

すまいよみ「勉強になりますね、、、これ。参加して良かった」

勝どき「嬉しい!」

「現金顧客であれば地方の社長さんに東京来た時のホテル代わりに買っておきましょう、ですね」

勝どき「地方豪族だ」

なめ茸「わかるー。東京進学する娘用だ」

すまいよみ「屋上テラスで彼女と花火見て」

「そう、なめちゃんの物件もお子さん用に全然買う」

 

プレゼン前編はここまで。

次回は峰botさんと私のターンです!お楽しみに!

★記事の後編はこちら★

 

※記事中の賃料相場は周辺事例を参考にしています。あくまで参考であり、実際の賃料とは異なります。
※住宅ローンの実際の融資基準等は金融機関や個人によって異なります。
※支払いシミュレーションはあくまで参考で、実際とは異なる場合があります。
※記事中の情報は発信者の知見や経験に基づくもので、実際と異なる場合があります。その内容を保証するものではありません。
※全員の発信はそれぞれの所属組織等を代表するものではありません。あるわけありません。

 

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