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こんにちは!勝どきちゃんです。質問箱にこんな質問をいただきました。

「はじめまして、ブログから飛んできました。私も勝どき住まいで、都心からの便利さと良い感じの落ち着きでかなり気に入ってます。そこでKTT、もしくはTTTを購入しようとしていますが、今後の資産価値としてはどう見ておりますでしょうか?新しいのはKTTなので将来を見据えると良いのかなと思う一方、場所はTTTの方が個人的には好きです(マルエツ、海沿い)。ご意見頂けますと幸いです。」


勝どき在住の「勝どきちゃん」という名前でやらせてもらっているので、よくこういった「勝どきのマンションどれがいい?」という質問を頂きます。

結論としては「どれも違う良さがあるから全部見て好きなのにしたらええ」なんですが、住民目線も入れて、それぞれの特徴などをこの機会に整理してみようと思いました。

 

紹介するマンション

よくいただく質問のほとんどがタワーマンションについてなので、タワーマンションに限定します。また、この周辺はいわゆる「晴海3兄弟」も含めると7物件(9本!)もあり、同時に検討する方も少なくないと思いますが、今回は「勝どき」駅を最寄りとするマンションに限定しました。
というわけでこの4物件。(築年順)

THE TOKYO TOWERS
勝どきビュータワー
DEUX TOURS(ドゥー・トゥール)
勝どきザ・タワー

眺望や間取りなど個別要因を挙げるときりがないので、共用施設等のスペック、直近の中古成約価格、住民目線の感想(口コミ的な)を比較します。
(あくまで私の個人的な印象なので、年齢や家族構成等によって違う感じ方をする方もいるかもしれません。そこんとこよろしくね)

 

THE TOKYO TOWERS(通称:TTT)

基本情報

THE TOKYO TOWERSの外観

THE TOKYO TOWERSの外観。マンションに詳しくない人でも、テレビなどで無意識に見たことのある人も多いはず。(画像はwikipediaからお借りしました)


□築年月:2008年1月(築12年)
□分譲主:オリックス不動産、東急不動産、住友商事
□施工:大成建設、前田建設工業
□駅距離:「勝どき」駅徒歩5分
□総戸数:2801戸

 

物件スペック

スカイラウンジやキッズルーム、スタディルームやゲストルームなど一般的な共用施設はもちろん揃っています。

特筆すべきは「シーサイドアネックス」棟。
25mプールやジャグジー、ゴルフレンジ、サウナ、フィットネスジム、パーティースタジオが集まる、運河沿いに建つ共用施設棟です。このエリアでプールがあるマンションはTTTだけ。ガラス張りの外観もめちゃかっこよくて、海を見ながらワークアウトできるのでテンション上がりますね。

シータワーとミッドタワーの間にある空中庭園のセントラルパークの雰囲気もかっこよくてお気に入り。ここやエントランスなどの開放感やゴージャス感は最近のタワーマンションではあまり見ることができないもので、私はいつも、まだこのエリアの価格もそこまで上がっていなかった2008年築の「余裕」を感じます。(DTやKTTと比較するとちょっと古さを感じなくもないですが、全然許容範囲です)

THE TOKYO TOWERS夜景 シーサイドアネックス棟

対岸から見た、夜のTTT。左側の明るくて平べったいのが「シーサイドアネックス」棟。美しいですね。


 

価格

直近2年間の中古物件の成約坪単価は約320万。(思ったより安い)

最高単価はSEA TOWER中層階の100㎡超のお部屋が385万、最低単価でSEA TOWER低層階の約100㎡のお部屋で270万ぐらいです。

新築時の価格がわかる情報が手元にないためイエシルさんの相場情報を参考にすると、新築時から約130~140%価格が値上がりしていることになります。(!)

管理費・修繕積立金は、㎡あたり平均390円前後。築年数もこの中では最も古いですし、水もの系共用施設(プールやジャグジー)の充実を考えても、もっと高いかなと思ってました。

 

ひとめで「TTTだ」とわかる印象的な外観のツインタワー。テレビの空撮で目にすることも多く、湾岸のタワーマンションの中でも特にシンボリックな存在と言っていいでしょう。
その見栄えに負けないスペックもきちんと備えていて、「勝どきナンバーワンマンションは?」と聞かれたら、個人的にはここを挙げます。駅徒歩5分の立地は確かに駅直結のビュータワーには劣るのですが、逆にそれ以外はすべて勝ると思っています。

シータワーの1階には24時間営業のマルエツやクリニックがあり、目の前にはバス停(銀座、有楽町、東京駅を通る「都04」の停留所です)。清澄通りを渡れば、勝どきザ・タワー1階のセブンイレブンもある。そして敷地内にはドコモのシェアバイクのサイクルポートも(ものすごい数の赤チャリが停まっているので景観的にどうなんだという点も)。利便性も言うことないんですよ。

 

勝どきビュータワー

基本情報

勝どきビュータワーと勝どき交差点

勝どきビュータワーと、勝どき駅前の交差点


□築年月:2010年11月(築9年)
□分譲主:ゴールドクレスト、独立行政法人都市再生機構
□施工: 大林組
□駅距離:「勝どき」駅徒歩1分
□総戸数:712戸

 

物件スペック

とにもかくにも駅直結。約5分とか歩かない、本物の「駅直結」はここだけです。改札出たらすぐにマンション入口。立地重視の人はここ以外に無いでしょう。

棟内にコンビニ、スーパー(でも規模は小さい)、ドラッグストア、保育園、クリニックや飲食店も揃っていて文句なし。

実は私は勝どきではこのマンションだけ行ったことがないのですが、調べたところ共用施設は一般的です。
ゲストルームやパーティールーム、ライブラリー、スカイラウンジなど揃っています。とても普通。TTTの後に紹介するとちょっと物足りないぐらい。立地でカバー、ということなのでしょうか。(でも写真で見たエントランスホールは落ち着いた上品さで素敵でした)
まぁ、実際、共用施設が充実していてもそれほどフル活用しない人も多いですしね、これは賢い設計とも言えるかもしれません。

 

価格

直近2年間の成約平均坪単価は404万円

最高単価は高層階、約70㎡のお部屋で約450万、最低単価は中層階、約50㎡のお部屋で約340万です。事例は比較的50~60㎡台の小さめのお部屋が多く、一般的には狭くなるほど単価は上がるものなので、もしかしたらそれも影響しているかもしれませんが、データをざっと見渡しても、他のマンションより高く売れている印象です。

新築時からの値上がり率は、約100~110%。データだけ見ると、思ったより上がってないんですね。築10年となる現在も築後未入居物件が販売されていて、新築時から一定ではなく「時価」で販売しているからだと思われます。
管理費・修繕積立金は㎡あたり約500円。あら、思ったよりお高い。。

 

タワーの足元にある月島第二公園は、昼間は子供たちが遊び(だから棟内にキッズルーム無いのかな?)、夜は近所に住む人や近くで働く大人が小さな飲み会を開催していたり(でも決して治安が悪い感じではない)、地域に根差した良い公園です。
月に1回「太陽のマルシェ」が開催されて、これも私は大好き。一方でこの環境、窓を開け放して過ごしたい人には騒がしいだろうなーとも思いますが。

否定する気は全くないのですが、駅直結の勝どきビュータワーは、普通だったらエリアNo.1とみんなが絶叫してもおかしくないのに、なぜかあまり話題にならないというか、これといった印象が無いのが不思議でした。
今回調べてみて思ったのは、駅直結という点以外にこれといった特長に乏しいからかもしれません。しかし「不動産は立地」ですから、駅直結というのは最高で最強な魅力なんですけどね。

(「いやいや、勝どきちゃんは知らないけどこんなすごい魅力があるんだよ!」というご意見を頂けましたら追記します)

太陽のマルシェ

月に1回、週末土日に開催される「太陽のマルシェ」。キッチンカーから、新鮮なお野菜やアクセサリーまで様々なお店が出店されます。毎回かなり賑わっていて、わたしも毎月の楽しみ。


 

DEUX TOURS canal&spa(通称:DT)

基本情報

ドゥ・トゥール外観

ドゥ・トゥールの外観。曇天のため黒光り間が伝わらない…


□築年月:2015年9月(4年)
□分譲主:住友不動産
□施工: 三井純友建設
□駅距離:「勝どき」駅徒歩9分
□総戸数:1,450戸(住宅)、SOHO216区画

 

物件スペック

めちゃかっこいいグランドエントランスは、外から見ても中から見ても完全にホテルのそれ。
飲食できるビューラウンジ&バーやその物件名にもあるようにSPA!お風呂!大浴場!があります。ドライ&スチーム(男女日替わり)のサウナも完備。
お風呂いいですよねぇ、お風呂。このへんでプールがあるのはTTTだけ、お風呂があるのはDTだけ。(両方あるのは有明のブリリアマーレ!!)

駅からちょっと遠いからか、新橋駅へ直通する住民専用シャトルバスも走っています。DTのロゴ入りバス、かっこいいです。SOHO区画以外は内廊下です。

マンションの1階には24時間営業のマルエツ、近くにはドラッグストアやコンビニもあり、駅から遠いけど必要なものは近所で揃うので、不便は無いです。
(ちなみにTTT下のマルエツと両方利用する友人に「DT下のマルエツはDT価格(ちょっと高い)」と聞いたのですが、追加情報お待ちしています…)

 

価格

直近2年間の成約平均坪単価は、約370万円

最高単価は高層階の約70㎡のお部屋で約420万、最低単価は低層階の約70㎡のお部屋で約330万。新築時からの値上がり率は110%弱といったところ。こちらも勝どきビュータワーと同じく、築後未入居で絶賛販売中!

管理費・修繕積立金の㎡単価は約380円です。TTTと同じぐらいですね。

 

ザ!住友不動産!!という感じの黒光りするかっちょいいタワーマンションです。
もちろんファミリーもたくさん住んでいますが、個人的には大人向けのマンションという印象をもっています。TTTが「余裕のあった年代築らしいゴージャスさ」だとしたら、ここは「洗練された大人の高級感」。ぜひ見学して体感してください。
ただ、ギラギラしてる「ザ・タワマン」(褒めてる)だからなのか、住んでいる方からは「何の仕事をしてるかわからないような人の出入りが多い」と聞くのも実際のところです。どう見ても普通のサラリーマンじゃない服装や雰囲気、ということなんでしょうね。でもこれは、今回紹介する4物件すべてに共通することだと思います。タワマンあるあるです。ただ気になる人は気になるポイントかもしれないので、内見時は出入りする住民の雰囲気なども注意深く見てみるのをおすすめします。

運河に面した側の歩道もきれいに整備されていて、家をちょっと出たらすぐに水辺、という雰囲気も好きです。水好きなので。
今回紹介する4物件のなかでは個人的に一番好きです。(駅遠いとこ以外)

ドゥ・トゥール グランドエントランス

夜のグランドエントランス。ひゅー!かっこいー!!


 

勝どきザ・タワー(通称:KTT)

基本情報

勝どきザ・タワー

勝どきザ・タワー。白と黒の外観、めちゃかっこよくて好きです。


□築年月:2016年11月(築3年)
□分譲主:鹿島建設、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友商事、野村不動産
□施工: 鹿島建設
□駅距離:「勝どき」駅徒歩6分
□総戸数:1,420戸

 

物件スペック

大手5社のJV×鹿島建設施工っていいですよね。つよい。
共用施設はごく一般的で、お風呂やプールなどの水もの系もありません。TTTやDTと比べても、敷地(公開空地)の美しさや豪華さ、というものも特にないです。
石どーん!のグランドエントランスのかっちょよさは、すごく好みです。

共用施設は普通ですが、ゲストルームは6つとやたら多い。分譲当時、住戸だけでなくゲストルームの1つのモデルルームがあったのも話題でした(それが豪華なラブホみたいだったことも合わせて)。

マンション1階にはセブンイレブンや飲食店がいくつか。清澄通りを渡って目の前には24時間営業のマルエツ。(KTTかTTTかで検討する人は多いと思いますが、セブンがいいかマルエツがいいかで悩む話も聞きます)目の前のバス停からは「都04」のバスで銀座、有楽町、東京まで直通。バスの本数も多い。さらに開業予定のBRT停留所も目の前。利便性抜群かよ!!TTTやKTT住人、駅よりもバスをよく利用する生活スタイルの人も多いのかもしれません。

 

価格

直近2年の成約平均坪単価は約360万円

最高単価は高層階の約40㎡のお部屋で約430万、最低単価は高層階、約60㎡のお部屋で約300万。(これはちょっと安い気がするから何か事情があったのかなぁ)
新築時からの根値上がり率は、約110%~120%ぐらい。

管理費・修繕積立金は㎡あたり約340円。あら安い。(※修繕積立金は築年数とともに上がりますし、安いことイコール良いこと、とも限りません。詳しくはハルミズム先生の情報発信を参考にしてください)

 

特筆する共用施設はない、立地の優位性も特に大きくはない、ある意味これといった特長は少ないのですが、KTTの魅力はコスパの良さだと考えています。
勝どきビュータワーより駅から遠いけど安く、TTTほど華美で管理費を食う共用施設は無い。でも必要なお店は近所に揃っていて生活利便性が高い。ね、コスパいいでしょ。合理的な人にとてもおすすめ。
今回紹介する4件のなかでは、駅からのアプローチは、お店も多く歩きやすいというか一番好きです。ガンダムみたいな外観もかっこよくて好きです。

 

勝どきザ・タワー グランドエントランス

勝どきザ・タワーのグランドエントランス。とてもかっちょいい。


 

 

あなたに合うマンションはこれ!

各マンションの特長をまとめると、こんな人におすすめ。

 

THE TOKYO TOWERS:共用施設の充実、高級感やグレード重視

勝どきビュータワーとにかく駅直結じゃなきゃ嫌、以上!

DEUX TOURS:ちょっと遠くてもいいから、ザ・湾岸タワマン!な高級感が好き

勝どきザ・タワー1にコスパ、2に合理性。3、4が無くて5に鹿島!

 

最初の質問で頂いているTTTとKTTの「資産価値」についてですが、中古マンション価格は物件グレードや住戸条件を総合的に加味したうえで、棟内や近隣の成約事例との比較で決まります。KTTとTTTは立地条件もほぼ同じなので、どちらかが極端に高騰するとか暴落するとかは、よほどのことがない限りない考えにくいでしょう。普通にいけば、相場の変動があっても物件ごとの価格差は今と同じような推移になると思います。

単純に全体の平均単価で比較となってしまいますが、TTTの方が安くて共用施設も充実しているので良く見えますね。(ただし物件価格は棟内でも住戸条件で大きく変わってくるのでご了承ください!)
築年数の差は、この規模のタワマンで10年なら個人的にはあまり気にならないですが、それが影響する雰囲気の違いはあるかもしれないので現地でご体感ください。

将来の価格に影響するとすれば、管理費・修繕積立金の値上がり等も含む管理状況や、これから分譲予定のパークタワー勝どきの商業施設の規模や充実度、地下鉄出口の位置なども考えられるかもしれません。(TTTがこれまた有利になりそう)
※管理について、詳しくははるぶー大先生東京湾岸ライフさんの記事をご参考にしてください

 

立地やスペックを中心にお話しましたが、実際に住む(買う)となったら眺望や間取りの方が多くの人にとって大きな決め手になると思います。それも含めて、4件すべて(なんなら晴海3兄弟もあわせて)しっかり見学してビビッとくる(死語かよ)物件を選んでください。棟内だけでなく、駅から歩いた雰囲気なども大事ですので、ぜひ駅からそれぞれ歩いてみて。

書いてみて改めて思いましたが、それぞれ違った個性があるので、きっとどれか、はまるマンションが見つけられると思います。

お引越ししてご近所さんになったら、ぜひ教えてくださいね!

 

■データについて

①中古成約単価、管理費・修繕積立金は中古物件の成約事例をもとに算出しています
②新築時からの値上がり率は、「イエシル」さんの「部屋別の参考相場価格」を参考にしています

 

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