スムログへ複数のご質問をいただいておりますが今回はその中からこちらを回答いたします。
差出人：不思議
メッセージ本文:
マンションマニア様回答希望
はじめまして。
マンションマニア様の過去記事を読みあさりましたところほとんどの記事でおすすめと書かれていました。
一方で最近の記事は辛口です。バブルによりマンション価格が高いことが理由なのでしょうか。
よろしくお願いいたします。
不思議様
マンションマニアです！ご質問、ご指名ありがとうございます！
おっしゃる通り数年前の記事まではほとんど「おすすめです！」みたいなノリでしたね(笑)
記事やTwitter等で「住宅情報誌めくって気に入ったの買えばいいんですよ。どれもお得なんだから。」みたいなこともよく言っていました。懐かしいです。逆に最近は辛口になってしまっていますね。最近私を知ってくれた方は「なんて辛口な奴なんだ・・・」と思われていることでしょう。それでもマンションへ愛があるのは昔も今も同じです！むしろどんどん好きになっています！
さて、なぜ数年前まではほとんどのマンションをおすすめできていたのか？
大きく2つにわけてご説明いたします。
①安かった
シンプルですが価格が安かったですね。今と比べて建築費がグッとグッとお安かったため今では信じられない価格で販売できていました。
安いと言えてた根拠は賃料との差です。
過去の記事を見ていただくと「賃貸よりお得」と書いてあることが多かったはずです。売り手側も広告で同じことを謳っていることが多かったです。
私自身が過去に購入した新築マンションで見てみましょう。
■東京23区 約68㎡ 約3100万円 坪単価150万円
上記フルローンで組んでも毎月の支払いは9万円弱です。
では上記と同じ条件の分譲賃貸を借りるとしたらいくらか？
手堅く見ても月15万円、利回りにすると6％弱です。
住宅ローンに維持費を合わせても月11万円ほどの支払いですから借りるよりも月4万円お得なのです！それだけでなくローン残債が減っていきますから住みながら投資にもなります。
では同エリアの新築マンションの今現在の価格はというと同じ広さ換算で4000万円ちょっとです。当時より約1000万円値上がりしていますから毎月の支払いは13万円ほど。賃料に大きな変動はなく借りたとしたら月15万円ですから毎月2万円お得という程度です。そのくらいの差だと請求力にかけてきますよね。修繕積立金が上がってくるとマイナスになりかねない差です。
マンション価格が値上がっている割には賃料が伸びていないエリアが多く、利回り3％台、4％台が当たり前になってきています。
賃料がある以上は収益物件となります。収益性が高ければ売るに売れない(残債割れ)という状況にはなりにくいことと収益性の高さから「おすすめです！」と言えていたのです。
よほど立地がきつい物件を除けば好きなの選んでOKという時代だったのです。
「賃貸よりお得です！」という広告見なくなりましたものね。。。
尚、新築マンションが値上がりしているのはバブルではなく建築費高騰等の影響で原価が高くなっているからです。
続いて
②賃貸マンションより広くて設備仕様なども圧倒的に上だった
賃貸マンションは大家さんが儲かるためにつくりますが分譲マンションは購入して住む方が満足してくれるようにつくります。そのため周辺の賃貸マンションよりも広く設備仕様も上でした。
今は建築費も高く数年前のように70㎡3LDKをつくっては検討者が買えないような価格になってしまうエリアも多くなっています。そのため表面上の価格を調整するために60㎡の3LDKなんてのもよく見かけます。
設備仕様は賃貸より上を守っているところのほうが多いですが玄関前のゆとりなどなど全体的に見れば過去作よりも退化している新築マンションも多いのです。
この流れは今回の新型コロナ騒動で変わってくるかもしれないですがそれが反映されるのは2年から3年先ですから近郊・郊外でありながらも部屋の広さにゆとりがなく、それでいて坪単価高な新築マンションがすぐに市場から消えることはないでしょう。
そんな中でも条件良い新築マンションがあることもたしかです。ただ、検討エリアに条件良い新築マンションがなければ中古マンションへ目を向けることもおすすめしています。新築時より値上がっていたとしても坪単価にすると新築より目に優しいことも多いです。
私自身もそうですが実需であれば儲けに走る必要はありません。満足度重視で良いと思います。ただ、売るに売れない状態にだけはならないようにしてほしいという思いがあります。
【たいして儲かりはしないけど売ろうと思えば残債割れなくいつでも売れる、満足度の高い新築・中古マンション】探しのお手伝いができればと思います。
マンションカウンターへのご相談お待ちしております！
引き続きよろしくお願いいたします。
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