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今回は、都心勤務のパワーカップルが、予算1.5億円で3LDKを購入するなら、どこを選ぶか。
港区、品川区、中央区を中心に考えてみたいと思います。
1.5億円は、勿論大きな予算です。しかし、都心マンションの価格が調整局面に差し掛かった今、駅近、築浅、広さ、眺望を良い条件で購入できる物件増えております。
だからこそ、何を優先するかが重要です。
毎日の通勤なのか。
子どもと過ごす住環境なのか。
在宅勤務ができる広さなのか。
そして、居住費を払った後にも、旅行や教育に余裕を残したいのか。
坪単価400万円台（目安9500万円） ：勝島
坪単価500万円台（目安11500万円）：晴海、港南
坪単価600万円台（目安13500万円）：芝浦、東品川
あたりが狙い目になるかと思います。
中古価格は1年程度で回復に向かう？
今のマンション市場は、新築と中古で温度差があります。
都心の新築価格が高い水準を維持する一方、中古では買い手が慎重になり、売却を急ぐ住戸の価格調整が進む。
この違いを理解しておく必要があります。
ただ、私はこの調整が長期間続くとは考えておりません。
都心の新築が高値でも実需に選ばれる状況が続けば、新築を検討していた方の一部は中古に向かいます。
同じ予算で広さを確保でき、完成した住戸や眺望を確認して購入できる中古には、明確な魅力があります。
売り急ぎの在庫が消化され、新築との価格差に納得する買い手が増えれば、中古も落ち着きを取り戻すでしょう。
私の基本的な見立ては、今後1年程度で、条件のよい中古から回復に向かうというものです。
勿論、すべての物件が以前の最高値に戻るという意味ではありません。金利や景気によって時期も変わります。
まず取引が増え、その後に価格が戻る。
そうした順番を想定しています。
自宅を探す方にとっては、相場の底を当てることより、比較できる物件がある今、自分たちに合う一戸を選べることに意味があります。
早く住宅ローンを組むことで残債の減りが早くなりますからね。
勝島 予算を使い切らないという贅沢
勝島では、ブランズシティ品川勝島やオーベルグランディオ品川勝島を比較したいところです。
ブランズシティ品川勝島では、70㎡台の3LDKで1億円前後の売出しが確認できます。
住戸条件によって価格は変わりますが、予算1.5億円に対して、購入後の余裕を残せる点が大きな魅力です。
パワーカップルだからといって、借りられる金額まで借りる必要はありません。
子どもが生まれ、育休や時短勤務を選ぶ。転職する。どちらかが独立する。今は二人とも忙しく働いていても、将来の働き方は変わります。
住宅費に余裕があることは、そのときの選択肢を増やしてくれます。
余剰資金をNISAなどで運用し老後に備える、などということも実現できます。
マンションの購入価格を抑えることが、生活の質を高める場合もあります。
晴海 家に帰ってからの時間を大切にする方へ
晴海では、まず晴海3兄弟は今が購入のチャンスです。
ザパークハウス晴海タワーズクロノレジデンス、ティアロレジデンス、パークタワー晴海は低層階であれば坪単価500万円台のお部屋がまだまだあります。
江東区の住吉よりも安く購入ができるのは今だけだど思います。
ザパークハウス晴海タワーズクロノレジデンスは第一種換気（全熱交換型）、コアウォール免震、スケルトンインフィル、内廊下と最高スペックの物件です。
晴海は2030年代後半に臨海地下鉄新線晴海駅の開業も予定しており、中長期のアップサイド要因がございます。
晴海のよさは、住戸の中だけで生活が完結しないことです。
子どもと外を歩く。
休日に水辺で過ごす。
帰宅後、少し散歩をして気持ちを切り替える。
こうした時間を日常に取り入れたいご家庭には、魅力があると思います。
BRTがあり都心への通勤は便利ではありますが、在宅勤務を組み合わせられるご家庭なら、駅距離への許容度も変わるでしょう。
芝浦 通勤と住環境の両方を求めるなら
芝浦は、都心勤務の方に一度は比較していただきたいエリアです。
大手町勤務の方でしたら、田町からJRで東京方面へ向かうほか、住戸の位置によっては三田駅から都営三田線で大手町へ向かうルートも考えられます。
物件では、芝浦アイランドケープタワーなどを検討の起点にしたいところです。
ただ、坪単価は600万円台前半からあるものの、1.5億円の3LDKはなかなか出ないのでしっかり腰を据えて待つのが良いかと思います。
通勤で得られる時間と水辺と緑のゆとりのある暮らし。
この両方に納得できれば、芝浦を選ぶ理由は十分にあります。
港南 品川の利便性を日常で使えるか
港南では、ワールドシティタワーズやパークタワー品川ベイワードなどが比較の起点になります。
品川から東京方面へ出やすく、新幹線も使いやすい。
また、羽田空港もかなり近い。
出張の多いご家庭には評価しやすい立地です。
一方、品川駅までの距離は物件によって異なります。
駅に着いてからホームまでの移動もあるため、品川が使えるというだけで通勤が楽になるとは限りません。
品川駅高輪口の開発が本格的に開始し、発展への期待もありますが、将来の評価を考えるなら、その変化が自分の暮らしにどう役立つかまで見たいところです。
駅まで歩けるか。
買い物は便利か。
子どもの通学動線はどうか。
再開発の話題だけで予算を上げず、今日の生活に納得できる住戸を選んでください。
下がっても後悔しない家を買う
今回の条件なら、家計の余裕を重視する方には勝島。
広さや休日の住環境を重視する方には晴海。
毎日の出社が多い方には、芝浦、港南の通勤動線を優先して比較することをおすすめします。
そして、どのエリアでも最後に考えていただきたいことがあります。
購入後、相場が一時的に下がったとしても、この家を買ってよかったと思えるでしょうか。
帰宅すると気持ちが落ち着く。
子どもが楽しそうに過ごしている。夫婦がそれぞれ仕事に集中できる。住宅費を払っても、好きなことにお金を使える。
そうした満足があれば、価格調整の時期にも安心して保有し続けることができます。
1.5億円の予算で追求したいのは、家族の幸福度です。
内見を終えて、「この家なら、少し下がっても後悔しない」と夫婦で話せる。
その一戸に出会えたときが、ご家庭にとっての買い時なのだと思います。
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