コロナ問題によるマンション市況への影響【マンションマニア】

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コロナ問題困りましたね~。マンション市況云々よりも感染者にならないための努力をしなきゃですね。。。風邪やインフルエンザになった時も皆がこれだけ気を使ってくれればいいのにとは思ってしまいますが。。。

しかしマスク売ってないんですけど。喉が弱いので寝るときも必ずマスクをしているので困っております。先日仕方なく100均のマスク12枚入りを1200円で買いました。

マンションテンバイヤーのお刺身おじさん、マスクの転売は絶対にしていないのでご安心くださいとのことでした(笑)

さてさて真面目なお話を。

株価下落などなどマンション市況にも多大な影響を与えそうですが私なりの見解を述べたいと思います。

【億超えなど高価格帯エリア・マンションへの影響】

買い控えが強くなるでしょう。一概には言えませんが高価格帯になればなるほど株などの投資をしている方が多いですし、住宅ローンで購入する方が少ないとなれば低金利のメリットを活かせず今買う理由が見つけにくいのではないでしょうか。また、すでに購入して未引き渡しの物件がある場合には手付金放棄も多いでしょう。住宅を金融資産として見る方も多く、損切を躊躇なくするパターンも多いでしょう。

【実需向けエリア・マンションへの影響】

実需エリアのマンションが値下がるとしたら株価の影響よりもリストラや業績悪化に伴う収入減少、金利上昇によるローン借り入れ額減少と支払い増加が主でしょう。金融資産の下落というよりは自身の仕事に直結することが大きく影響してきますからじわじわと影響があるでしょう。さすがに金利上昇はないでしょうけども非正規が増えたりリストラ、新卒の内定取り消しなどが起きてしまえば中長期的に影響しかねません。

とはいえ新築マンションは原価高騰の影響でなかなか安くは出せませんから売り控えが進むでしょう。そもそも論でコロナ関係なしに多くの新築マンションが販売不調だったわけで、しばらくは在庫処理の期間とするデべロッパーも多いのではないでしょうか。定価が下がるというよりかは個別での値引き、販売延期、事業の延期(設備の調達問題もあるので)が多くなるでしょう。なにもこの厳しい時代に売り出して「売れてないマンション」と思われるよりはいいですからね。

【購入検討者の対策】

実需の一次取得層であれば賃料のキャッシュアウトも多く、待ったからお得に買えるかというと難しいですね。また、実需エリアでは今必要だから家を買う方が多くそのタイミングが今に来ているのであれば即入居の中古マンションか即入居の新築マンションを適正価格で購入して低金利で長期住宅ローンを組んでおくとリスクは少ないでしょう。

あとはコロナ問題関係なく残債割れの可能性が極めて低い物件にすべきでしょう。そこの見極めの一つとしては周辺賃料です。都心部でもないのに利回り4%を切っている物件は危険ですね。4%以上、できれば5%確保したいところです。というのも賃料というのは景気に大きく左右されて乱高下ということが基本的には少なくなっています。買い控えが起きるなら尚更です。

参考までにですがマンションマニア保有物件の利回り(購入価格と現在の賃料相場で計算)は

①山手線内側物件=約4.1%
②近郊物件=約5.4%

です。

※利回りの記載はすべて表面

【売却検討者の対策】

実需に関しては今売る必要がある人と今買う必要がある人の流動が大きく、売り控えもあり買い控えもあるためトントンくらいでしょう。ただ、指値を強めにしてくる購入検討者が増えてきそうですね。どうしても急いでいるわけでなければ大きな指値を飲まずに適正価格での着地を目指すと良いでしょう。高値チャレンジはかなり難しくなるでしょう。

更新記事→コロナショックでマンション価格はどうなる?




実際に相場が下がるかはわかりませんが仮に下がったとしても実需ですでに保有している方からすれば2~3割下がっても買った時の価格になるかならないかというレベルですから大きな影響はないのですよね。売る時安くなっても買うほうも安いのですから。

私がリーマンショックと3.11以降にどういった動きをとったか参考になれば幸いです。

・2008年9月:リーマンショック

2009年頃から投げ売り(アウトレットマンションなんて言葉も生まれました)が開始されたため底値でマンション購入からの住み替え、リーマン前に購入した手持ち物件は相場が落ち着くまで賃貸運営することに。2010年に相場が落ち着いたためリーマン後に買ったマンションを購入時より高値で売却、リーマン前に買ったマンションも空室になったため購入時とほぼ同じ価格で売却、新規に購入したマンションへ住み替えました。

・2011年3月:東日本大震災

震災前に買ったマンションへ通常通り引っ越し。マンション価格が下がったため2012年(契約は2011年末だったと思います)に投資用マンションを購入して賃貸運用、上り相場になった2015年にどちらも購入時より高値で売却して新規に購入した住まいへ引っ越し。

こんな感じで乗り越えてきました。

今後1~2ヶ月何も考えずに様子を見るのはありですがその先もただ様子を見るだけでは絶対ダメで市場の動向を探らないとです。3ヶ月後に「おっ。これは下がるぞ~。」と読むか、「ん?結局下がらなそうだな。」と読むか。そこの見極めが重要です。

しかしコロナだからって市況の変化を真剣に考えるようじゃダメよ。人生で一番高い買い物なのですからコロナ関係なく市場の動向を見なきゃ。そしていいマンション買わなきゃ。ババ抜きは数年前から始まってますよ。(急にドヤったな、笑)




もちろん一番良いのは一日も早くコロナが去ることです。マジ困る。

少し相場の部分とはズレる話題ですがテレワークしてみても業績落ちなかったりむしろ効率高まったなんてことになれば都心まで満員電車で毎日通勤というのもやや見直されるかもですね。となれば都心までほどよい距離感で住環境がよく坪単価が抑えられる街が再評価されそうな。




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マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は9件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! 運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター

2 件のコメント

  • みのの より:

    実需の一次所得層の者です。
    購入時「低金利で長期住宅ローンを組むとリスクが少ない」という部分について、変動金利より長期固定で組む方がリスクが少ないのはわかるのですが、現状やや長期金利が上がっている中での見解でしょうか。
    一次所得層であれば、適正価格での購入なら変動の方が良いようにも思うのですが、長期固定の優位性はどこにあるのでしょうか。

    • みのの様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      おっしゃる通り変動金利のほうを選ぶ方が多く、一般的には変動から固定には切り替えられるためどちらがお得かでいえば変動のほうが可能性高いでしょう。
      ただ、今回の記事はコロナ問題を大きく気にされている方向けとなります。
      そうなると35年固定金利にすることで精神衛生上良いですよね~という意味合いとなります!

      長期金利上がりそうですね。。。(記事作成時点よりも上がる要素が増えています)
      実行手前の金利動向を見て決めると良いでしょう。

      個別相談のご利用お待ちしております!!

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