コロナショックでマンション価格はどうなる?【マンションマニア】

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新型コロナの問題でマンション価格はどうなっていくのか?というご質問を数多くいただいておりますので私なりの予想を共有いたします。

リーマンショックと3.11の際にマンションマニアがとったアクションは下記記事をご覧ください。

コロナ問題によるマンション市況への影響(緊急事態宣言前の記事です)

まず、緊急事態宣言に伴いしばらくの間は新築も中古も動きが鈍くなることはたしかです。

そもそも人と会うことを極力少なくしましょう~という状況ですから落ち着くまではノールックでも売れるような人気物件かコロナ問題前に契約していた方を除けば新規で購入検討という方はかなり減るでしょう。

物件が動かなくなったからと言ってすぐに大きく価格が下がるわけではなく緩やかに下がっていくことでしょう。(中古は短期的に1段階下げてその後緩やか)

具体的にはコロナ前の相場から1割~2割減ほどと予想します。2022年くらいにかけてじわじわと下がっていくのではないでしょうか。

2017年の記事では

・2020年までマンション価格は下がらないから早くに買いましょう

・2023年頃にはマンション価格下がるかもしれません

という自論で記事を書いたりアドバイスしてきましたが2023年頃に下がると予想した根拠はオリンピック後に建築費が下がれば新築マンションの価格も下がるからです。(建築費が落ち着いてもすぐには反映されずに2~3年かかります)

今回のコロナ問題で土地代も下がるかもしれないですね。ただ、人件費が下がりそうにはない(むしろ人材の価値が上がっていく)ためトントンとみても過去の予想より少し早い2022年頃にコロナ前より1割~2割下がっているというシナリオが底かなと思います。それ以上の下がりはないかな?と。給与へのダメージがある方もそれが影響してくるのは年末から来年以降であることが多いですからじわじわと下げてきそうですね。

底があるのであればまた上がる可能性も十分あります。人材の価値が高まれば中長期的には給与も上がりインフレとなっていく可能性もあります。インフレにならなくともコロナバブルがやってくるかもしれません。

コロナ禍以前に売り出していた新築マンションに関しては一定期間売れ行きが悪くなりそうではありますがそう簡単に値下げするようなことは考えにくい大手デベばかりですし、竣工後も長々と売れる体力があるため今までと同じく結果として「売れる物件は売れる」「売れない物件は売れないので個別で値引き」となるのではないでしょうか。

私の予想をまとめると

・緩やかに値下がりしていき底は2022年頃でコロナ前の1割~2割安(中古マンションのほうが値下がるタイミングが早いです。すでに値下がりの傾向が見受けられます。)

・底があればその後はまた上がる可能性もある

です。

なぜに底が1割~2割なの?というところですが賃料があるからです。不動産ですから利回りが高くなりすぎると投資家も手を出してきますから賃料がある以上は底は固いのです。逆に利回りが取れなかったり賃借人が現れにくい物件はコロナ問題関係なく不動産として厳しいということになります。ただし、賃料が高額すぎるエリアは借り手が付きにくくなるため注意が必要です。

2020年まで下がらないから早く買いましょうという予想は当たりましたが今回も当たるかはわかりません。あくまで私の予想とご理解ください。

では上記の予想に頷けていただけたとしてどのような対応をとればよいのか?

①現在賃貸住まいでいずれは購入を検討されている方(家賃補助が手薄な方はとくに)

コロナ禍の状況次第ではありますが少し落ち着いたら探し出すべきでしょう。底を見極めるのはなかなか難しいですから気に入った出物がコロナ前より少しでもお安くければそこを着地にすると良いのではないでしょうか。

底まで粘ったときの家賃キャッシュアウトを考慮すると安くなりだした段階で手を出すのはけして悪くないでしょう。底で買う自信があるなら話は別ですが…

②現在持ち家に住まわれており買い替えを検討している方

どうしても買い替える理由があるという方は別としてすぐに動く必要はないかと思います。買った時期にもよりますが新築時の購入価格よりも1割、2割上がっている方も多いことでしょう。仮に1割から2割値下がったところで買った価格に戻るだけです。この先メディアではマンション価格暴落!みたいな記事等も出てくるかと思いますが「はいはい。買った価格に戻るくらいなんですけどね。」というのが正直なところですよね。ローンの残債も減っていますから尚更。そう簡単に売るに売れないということにはならないでしょう。

まぁ無理して動く必要はないかと思います。今時点で資産を形成できていることは大きな強みです。様子見で良いのではないでしょうか。なんとな~くで買い替えを検討している方はおとなしくしているのが良い時期と思います。

③買い替えたばかりで新居の引き渡しを受けたが旧居を売却しなくてはいけない方

キャッシュでの購入でなければダブルローンになっているので早めの対処が必要ですね。すでに売り出していると思いますが少しの指値程度であれば飲んで手放したほうが良いでしょう。それでも新築購入時よりは高値で着地という方ばかりでしょう。

もしくは銀行が許すのであれば賃貸に出して運営しても良いでしょう。ただ、賃貸運営は投資ですからそれが少しでも引っ掛かるのであれば売却したほうがすっきりするでしょう。賃貸運営は簡単そうですが投資である以上はリスクもあります。

④今は賃貸で引き渡しが先の新築マンションを購入済み

現在賃貸のためダブルローンになるリスクはありませんが引き渡し時点で購入時より価値が下がっていると詰む状況(売るに売れない)になってしまいますね。手付金の額や物件次第ではありますが様子を見て引き渡し時点で詰みそうであればその前に手付解約も視野に入れるほかないでしょう。それでも気にって購入したわけで引き渡しまでに別で金融資産を築くなどして詰まない状態にもっていくのが理想でしょう。

⑤現在持ち家に住まわれておりすでに新築マンション等を購入済みで引き渡し待ち

過去に何回も売買して利益を出してきた方は別としては初の買い替えだとより不安も大きいかと思います。

2021年、2022年等に引き渡しを控えているのであれば仮住まい覚悟で市場に出しておいたほうが良いかと思います。一気に相場が下がるわけではないためコロナ問題前よりも少し安い価格くらいであれば利確しておいて損はないでしょう。すでに含み益があるはずですから少し安くして売ったところで買った価格以上という方がほとんどでしょう。

仮住まい費用はかかりますし、新築マンションも予定通りの日程で引き渡されるか不安も大きいかと思いますが引き渡し時点で相場の底がきていたり近づいているというリスクを回避するのは悪くないかと思います。

割り切って売却してしまい新居側の賃貸に逃げるのもいいですね。もちろん今の自宅付近で保育園に通っているなど個別の事情次第では難しいですが、早めに売却して新居近くに越しておく方は多いです。

私の場合、今回は②と③の状況です。

すでに持ち家に住んでおり買い替える理由はありません。マンションマニアのため10件目の購入は引き続き検討しますがよほどいいのがあったときにします。

私は現在個人で3物件保有しています。

1, 自宅

2, セカンドハウス

3, 1の購入に伴い売却予定だった物件

本来なら3を売却して2件保有にしようと思ったのですが貸すことにしました。(住宅ローンではないため無許可でも貸せる)

無理して売らずにしばらく賃貸で運営、インフレ等で相場が上がった(戻った)ら売却でいいかなぁ~という考えです。リーマンショックと3.11後は結果論として正しい行動をとれたため今がありますが今回の予想、行動が正しいかはわかりません。あくまで私の予想で私自身それに基づき動くという共有、参考記事とご理解いただけますと幸いです。

実需であろうと資産を持っていないということがリスクであるというのが私の自論です。賃貸派を否定するつもりは一切ございませんが年金にも期待が薄い今、若いうちから自宅で資産形成を進めておくことをおすすめしています。

余談ですが今回の新型コロナ問題は一時的に仲介業者のあり方、販売活動手法にも影響を及ぼしていますね。

マンションカウンター(仲介店舗)ではお預かりしている物件を「状況が状況なので売れません。ごめんなさい。」では済ましたくないため新規問い合わせ時に今まで以上に造りこんだ資料を送ったり、オンライン内見を実施してきました。

その結果未見学で契約となった事例も出てきました。(契約も持ち回りにしたため売り買いの対面なし)

これは売主様の協力が必要ですし、未見学ゆえのトラブル防止対策はしっかりと取っていかなければなりませんが。

とはいえ人気物件でなければ未見学で成約というのはなかなか難しく、一日も早く通常通り見学できる状況になることを願うばかりです。(当然ながら緊急事態宣言が解けても自粛は長引くでしょう)




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ABOUTこの記事をかいた人

マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は9件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! 運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター

2 件のコメント

  • masa より:

    興味深く拝見しました。
    私は④にあたるのですが、詰む状態というのが具体的にどういう状態なのかがよくわかりません。
    よければもう少し詳しく教えていただけたら嬉しいです。

    • masa様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ローン残債よりも物件価値が低くなり、かつそれに対応する資金もない、つまりは売るに売れない状況のことです!

      個別相談もお待ちしております!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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