コロナ問題困りましたね～。マンション市況云々よりも感染者にならないための努力をしなきゃですね。。。風邪やインフルエンザになった時も皆がこれだけ気を使ってくれればいいのにとは思ってしまいますが。。。

しかしマスク売ってないんですけど。喉が弱いので寝るときも必ずマスクをしているので困っております。先日仕方なく100均のマスク12枚入りを1200円で買いました。

マンションテンバイヤーのお刺身おじさん、マスクの転売は絶対にしていないのでご安心くださいとのことでした(笑)

さてさて真面目なお話を。

株価下落などなどマンション市況にも多大な影響を与えそうですが私なりの見解を述べたいと思います。

【億超えなど高価格帯エリア・マンションへの影響】

買い控えが強くなるでしょう。一概には言えませんが高価格帯になればなるほど株などの投資をしている方が多いですし、住宅ローンで購入する方が少ないとなれば低金利のメリットを活かせず今買う理由が見つけにくいのではないでしょうか。また、すでに購入して未引き渡しの物件がある場合には手付金放棄も多いでしょう。住宅を金融資産として見る方も多く、損切を躊躇なくするパターンも多いでしょう。

【実需向けエリア・マンションへの影響】

実需エリアのマンションが値下がるとしたら株価の影響よりもリストラや業績悪化に伴う収入減少、金利上昇によるローン借り入れ額減少と支払い増加が主でしょう。金融資産の下落というよりは自身の仕事に直結することが大きく影響してきますからじわじわと影響があるでしょう。さすがに金利上昇はないでしょうけども非正規が増えたりリストラ、新卒の内定取り消しなどが起きてしまえば中長期的に影響しかねません。

とはいえ新築マンションは原価高騰の影響でなかなか安くは出せませんから売り控えが進むでしょう。そもそも論でコロナ関係なしに多くの新築マンションが販売不調だったわけで、しばらくは在庫処理の期間とするデべロッパーも多いのではないでしょうか。定価が下がるというよりかは個別での値引き、販売延期、事業の延期(設備の調達問題もあるので)が多くなるでしょう。なにもこの厳しい時代に売り出して「売れてないマンション」と思われるよりはいいですからね。

【購入検討者の対策】

実需の一次取得層であれば賃料のキャッシュアウトも多く、待ったからお得に買えるかというと難しいですね。また、実需エリアでは今必要だから家を買う方が多くそのタイミングが今に来ているのであれば即入居の中古マンションか即入居の新築マンションを適正価格で購入して低金利で長期住宅ローンを組んでおくとリスクは少ないでしょう。

あとはコロナ問題関係なく残債割れの可能性が極めて低い物件にすべきでしょう。そこの見極めの一つとしては周辺賃料です。都心部でもないのに利回り4％を切っている物件は危険ですね。4％以上、できれば5％確保したいところです。というのも賃料というのは景気に大きく左右されて乱高下ということが基本的には少なくなっています。買い控えが起きるなら尚更です。

参考までにですがマンションマニア保有物件の利回り(購入価格と現在の賃料相場で計算)は

①山手線内側物件＝約4.1％
②近郊物件＝約5.4％

です。

※利回りの記載はすべて表面

【売却検討者の対策】

実需に関しては今売る必要がある人と今買う必要がある人の流動が大きく、売り控えもあり買い控えもあるためトントンくらいでしょう。ただ、指値を強めにしてくる購入検討者が増えてきそうですね。どうしても急いでいるわけでなければ大きな指値を飲まずに適正価格での着地を目指すと良いでしょう。高値チャレンジはかなり難しくなるでしょう。

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