【モデルルーム訪問】プラウドシティ東雲キャナルマークス(東京都江東区)

プラウドシティ東雲キャナルマークス
先日、2回目のモデルルーム訪問してきました。主に最新の売り出し住戸、価格について共有しますので、マンションの概要、特徴などは、過去の記事をご覧ください。
プラウドシティキャナルマークス、モデルルーム訪問しました!

今回の記事ではこんなことを書いています。

 

最新の販売状況・売出し住戸・価格

来年早々、竣工を迎えるに当たり、472戸中75%前後が成約済みでした(1129日現在)。昨年、プラウドシティ越中島のモデルルームを訪問した際は、竣工3.4ヶ月前にして、300戸中、残り10戸前後まで売れていましたので、比較すると売れ行きは遅い気がしますが、戸数で言えば、すでに370戸は契約しているわけですから、営業さんいわく「好調」ということなのでしょう。しかも当初は結構思い切った価格だと思ったので、野村としては目論見通りではないでしょうか。

中庭を臨む「ガーデンコート」と西向きの「アクアコート」は完売。東向きの「ブライトコート」は、2階の4戸と上層階の一部を除いて販売が終了しており、現在は、大通りに面した南向き「フロントコート」を販売しています。


138戸中40戸ほどが成約済みでした。以下は、1129日現在の価格表です。


赤枠が先着順販売住戸で、他は次期以降の販売になります。

日当たりで言えば、一番良い条件なので、低層階と高層階の価格差が、他の棟と比較すると少なくなっています。というより、売れ行きが良いから、低層階を高くしてきた印象さえします。

東向き、ブライトコートの残り住戸は、1ヶ月後どころか、ひょっとしたら「竣工後か来期」まで売り出されないかもとのことでした。

営業さん談です。

「東京5km以内の新築は希少で高くても売れているので、どこも売り急がなくなっています。今後、都心部の物件は、値引きをしてまで期中に売り切ることを敢えてせず、住友さんのように、時間をかけて竣工後販売方式でいくのではないでしょうか」

ますます、都心のマンションは高嶺の花になっていきますね。



 

フロントコートのオススメ住戸

フロントコートのオススメ住戸ですが、他の棟と比較してトリッキーな間取りが少ないようなので、70㎡台の3LDKは大体どれを選んでも良いと思います。

中でも、ベターな間取りは、モデルルームでも使用されているFGタイプ(またはFHタイプ)です。

画像出典:プラウド東雲キャナルマークス公式HP


マンションの特徴として、オーバル型の中心の住戸になるほど婉曲が少ないため、4隅の柱の位置や窓枠、バルコニーの形状がスタンダードに近くなります。ですので、オーバル型の中心にあって婉曲が少ないFGFHタイプは、柱の浸食が和らぐなど、デッドスペースや空間効率が、より高い住戸になります。また、バルコニーも一般的な形状に近く広さも確保しています。フロントコート、他の間取り、717273㎡台の3LDKについては、このFGFHタイプと比較すると、オーバルデザインの中心部から離れていくため、若干ではありますが、柱の浸食が多くなったり、バルコニーの形状がキツくなり、空間効率が少し低下していきます。70.80㎡という最低限の面積ながら空間効率、居住性が他の住戸より「気持ち」高く、言ってみれば、坪単価はほぼ同じ訳ですから(バルコニー面積は関係なし)、価格面で少しだけ得したしたような気がする住戸だと個人的に解釈しています。

・洋室3部屋ともに窓がある
・玄関が広く窓があり、クランクインでプライバシー性もある
・主寝室を除いてアウトポール 

と、まぁ普通ですが、言わばこのオーバル型マンションは『あばたにえくぼ』、本来少しくらい効率が悪い変形な間取りでも仕方ないのですが、この間取りは、一般的な田の字型のシンプルで効率的な間取りになります。一般のマンションからすれば、つまらない間取りですが、このマンションからすれば居住性まで担保できて御の字。

 

それと個人的に面白いなと思ったのが、67㎡と少し手狭ではありますが、FBタイプです。

 

アウトポールの主寝室5.8畳は、6.5畳あって柱が侵食している部屋より空間効率が高く、収納もしっかり押えています。LD11畳は柱の浸食が若干あるものの、田の字型の間取りのLD形状に見られるような廊下部分、1畳〜2畳ものデッドスペースが無く、

一般的な田の字型のLD畳数は、キッチン横廊下部分のデッドスペースも含む


11畳ほぼ丸々を生活有効畳数に充てており、最低限の広さを確保しています。バルコニー側の窓枠も広く、用途によって、隣の洋室(2)もしくは洋室(3)どちらとでも空間の一体化を図れるのが良いですね。また、洗面室の2WAY動線も親切設計で、ママがキッチンから洗面室へ、子供が帰宅して玄関から即洗面室へといった感じで使い勝手が良さそうです。1つデメリットとしては、子供部屋が4畳と4.2畳と狭いところ。最低5畳の部屋を1つは欲しかったですね。

 以上、フロントコートは、ガーデンコートと違って、シンプルで良さげな間取りの部屋が多く、どのタイプからでも選びやすいと思いました。



 

共用施設の将来性、細部運営について

このマンションの魅力の1つは、何といっても充実した共用施設です。結婚したばかり、子供ができたばかりの夫婦が大勢入居する竣工後の黎明期は、とても重宝されると思うのですが、長い目で見た時に、これだけの共用施設が本当に必要でしょうか。 

共用施設が充実したマンションにおいて、最近気になるのが、一部のタワマンでも見られるような共用施設の遊休資産化です。 

このマンションは、発表当初、板状マンションにしては管理費が高すぎるのではと話題に上っていました。当初よりは少し下げたようで、上記住戸、70.80㎡で月々22,400円になります(+インターネット代990円)。2万円や3万円もする高い管理費の一部を遊休資産維持のために使って欲しくありません。

 4,000㎡もあるマンション住人専用の中庭なんて滅多にありませんから、植栽の管理、水周りだけで相当な維持費になるのでしょう。472戸の大規模、駐車場が自走式を持ってしても、高額な管理費を避けられなかったと言うことです。同じように400戸超の大規模で自走式の駐車場を抱える『メイツ深川住吉』は、あれだけの共用施設で、70㎡あたり14,000円ほどです。

 

しかしながら、管理費が若干高くても、マンションの楽しさ、便利さを住人は求めているわけで、問題なのは、それ相応の価値を享受できるかです。 

管理費が高いと言っても月々5,000円~10,000円やそこらですから、7,000万円出してこのマンションを購入できる人にとっては、これくらいの金額を積極的に出してでも、大きな付加価値を得たいのではないでしょうか。 

そのための視点は、このマンションの場合、中庭と共用施設の使い勝手を長く維持していくことにあると考えています。 

中庭を挟んで、共用施設をほとんど1階に配置しているのは、中庭の利用頻度向上につながると思いました。 

少し心配なのが、日陰の時間帯が多く、思っていたような中庭でのライフスタイルを楽しめないのではないかということ。そこは当然、中庭まで、ある程度陽が当たるように建物も設計されており、南棟のフロントコートも11階までにしたのでしょう。棟の切れ目からも陽は入りそうですね。

 

何より、住人専用なので、子育て世代も安心して中庭で子供を遊ばせておけますし、住人が年を重ねた時に、憩いの場としての効力も発揮するのではないでしょうか。リハビリも散策も安心、将来的には、ちょっとしたゲートボールの練習スペースを臨時で作って楽しむとか。 

そういうことを管理するためにお金を払うことは意味がありますよね。 

もう一つ、共用施設です。

遊休資産化しやすいプールとかジムなど派手な施設はありません。

以下は、共用施設における使用時間(予定)です。 

パーティラウンジ(9:0022:00
キッズラウンジ(9:0018:00
ランドリーカフェ(9:0022:00
ゲストスイート(15:00~翌10:00
マルチルーム(9:0020:00
ガーデンズカフェ(9:0017:00
ライブラリーラウンジ(24時間利用可能)
ワーキングスタジオ(24時間利用可能)
シェアガーデン(今後、協議、決定)
DIYデッキ(10:0017:00
プレイコート(10:0017:00
ビューデッキ(10:0018:00
キャナルデッキ(10:0020:00

カフェラウンジやスタディルームなどの共用施設があっても、10時〜20時までとかだと、平日のコアタイムは仕事で出てますし、休日のコアタイムは家族で出かけたりするので、住人の利便性上どうかな?というマンションもありますが、このマンションはその辺も考えられています。1ヶ月当たりの使用回数など他にも規則はありますが、購入検討者の声を聞き、ランドリーカフェを20時から22時に変更したり、ライブラリーやワーキングスペースが24時間利用可能にしてくれているのは嬉しい限りです。 

18時までですが、屋上(ビューデッキ)にも出られます。せっかくの湾岸ライフ、背の低い板状マンションですから、たまには屋上から景色を眺めてみたいです。

一部、中庭のデッキ、ガーデンなどにも利用時間が設けられているのは、夜間、中庭の芝生や休憩スペースへの出入りを禁止していると言うことなのでしょうか。

コンシェルジュについては、予定では9:0017:00とのこと。『短いのでは?』と質問しましたが、実際の利用頻度と人件費負担のバランスから、現時点では17時までと判断しているようです。これ以上の管理費圧迫を避け、人件費より、中庭の維持費などハード面にしっかりお金をかけるということでしょう。 

竣工後は、居住者が主体性を持って管理に携わる事で、長期的に管理費相当のサービスをしっかり確保し、このマンションの価値を維持していくことが、ヴィンテージ性を求められそうな当マンションとしては重要になってくると思います。遊休化する施設は少ないですが、特に中庭に対する住人の役割が大事になってきますね。4,000㎡もの植栽が荒れ果てることは無いにしても、少なくとも、ただのオブジェや飾りと化さないように、中庭の使い道や交流、イベントなどの模索、日々の管理や環境への意識など、住人同士でしっかり管理組合の役目を果たしていきたいですね。

このマンションの管理組合の役員は、大変だとは思いますが、僕はやってみたいなとも思いました。未来のこのマンションを考えるとワクワクします!



 

最後に

ずっと、このマンションに想いを馳せているのですが、やはり夢があるマンションです!年を重ねるごとに経年劣化ならぬ経年優化しながら、東京の湾岸エリアに「キャナル0(ゼロ)あり!」という、ヴィンテージマンションとしての地位を確立していって欲しいと思います。



 

 

ABOUTこの記事をかいた人

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。
東京東5区(墨田、江東、足立、葛飾、江戸川)のマンションを日々探訪しています。
運営ブログ 「すまいよみ」東京イーストマンションブログ

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