管理費が最近高くなってない? 【お便り返し】

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最近マンションの管理費の初期設定って高くなってない?
関西と関東では関東が高くない? とのご質問。

答えは両方ともYESだと思います。

のらえもんには”はるぶーのブログは難しすぎる!”とかよく忠告されるのですがあっさり無視して、人件費とかの話へ。これで中級編程度のつもりなんだけどなぁ・・・

質問は

最近、新築分譲マンションの管理費が高くなる傾向にあるように思います。これは主にマンション価格や人件費の上昇、消費増税等が要因かと考えられますが、適切な上昇幅なのでしょうか?

また、関西地方と関東地方の管理費を比べると、関西の管理費が安い傾向にあるようなのですが、適切な差額なのでしょうか?(個人的には関東地方が随分高いように思います。)

管理費は最近高騰

管理費ですが、最近高騰気味であることは確かです。一度設定するとなかなか値上げ改定は理事会に申し入れても承認されません。総会承認がいるのが普通で”理事会が矢面に立つことになるせい”もあります。ここ最近は人件費が高騰しているせいで、管理にかかるコストの委託経費への転嫁が困難なところ、値上げじゃ!とかいうと、すぐにリプレースだとかやぶへびになりかねないので耐えてきてけど、もう背に腹は代えられない。

既存マンションでも、管理会社による不採算マンションへの値上げの要求や、受託切りは最近週刊誌で住友の例が話題になってましたし、リプレースで安価に集めまくってき独立系大手の例なども噂に聞きます。私のやっている理事長の会でも、私自身のマンションを含めて管理会社から委託契約費の値上げ改定を求められたところは沢山ある。

#うちのマンションは、人員配置を工夫して、よりお値段の高い警備員(実際には防災センター要員)を昼間は管理員に入れ替えたりして僅かに人減らしして管理費支出への影響は少な目に食い止めていますが、そのいずれも時間単価は上がる方向で委託契約は改定しています。

<この図は、昨年の今頃の日経新聞の記事から>



やはり高騰の中の原因で最大のものは、管理員や清掃員など現場の雇用コストの上昇でしょう。特に東京ではここ3年連続で最低賃金は毎年3%ほど切りあがってきています(残念ながら管理員さんには殆どのマンションが最低賃金水準しか払えてません)。

<東京の最低賃金の変化の推移>



上の図は東京都の最低賃金の過去の変化の推移です。今は985円ですから、10年間で220円ほどアップしてきたことになります。管理員さんとか結構住民クレームうけたりとかで気疲れする仕事だから、お隣のコンビニよりも安い時給で若い人が来るはずもなく、かといって時給のアップもすぐには組合が転嫁を受けないから、管理員さんが1人辞めちゃうとなかなか補充できない。結果として、リタイヤ組代行さんとか派遣して、カウンタ―がなにやら養老院みたいになっているという例もよく聞くように。(実はうちも・・・。一番優秀な管理員がいなくなると穴は大きい)

滅多に価格改定できないとなると、とくに新築のマンションの価格設定には今後数年分の単価上昇分を事前に組み込むしかないとかで、特に外注になる、警備員や、コンシェルジュあたりは撤退だとならないためにはかなり余裕をみた設定にするしかないみたい。

実際には週20時間以上、会社が501人以上で社会保険の加入コストがあるからそれだけで別途約25%プラスとかですし、最近はちゃんと有給も消化されるで、そこでやってくる代行さんのお給料も比例して上がっているとかもろもろ会社側で吸収不可能な管理員の雇用時間比例の経費をあわせると当人の人件費比例コストで10年ぶりの改定なら250円アップでも足りません。まぁ1.5掛けが実際には管理会社がぼった食ってない範囲で妥当なところでしょう。

Twitter で聞いてみたら・・・割と転嫁には皆さん協力的? 意識高めなフォロワーが多いのかな・・・理事会が提案したらそんなものは管理会社が自分の努力で吸収しろとかが多いけど、帷幄契約書で管理員コストを別だてにしてるなら”個別に項目ごとに妥当性は確保すべき”だと思うけどな。私は逆にぶっちゃけ1割引いてという交渉の仕方は苦手です。

でも理由はそれだけ?

首都圏の新築マンションに設定される管理費ですが確かに特に最近右肩あがりですが、どちらかというと、マンションそのものの相場の上げ下げに連動していて、特にリーマンショックのあと暫くマンション価格が落ち着いていた時期に一旦下がっているなど、2つのグラフは細かくみると傾向が違います。管理費はマンションの値段に連動する傾向が強い。(過去にはバブル期も高かったです)

管理会社が人件費がこの10年で上がったのでその分だけは転嫁・・・と言ってきた値上げ幅が、焼け太りを食らってないかは検算が要ります。200円時給アップで、じゃー300円で上げましょうとかなったとして、月に1戸が何時間現場の雇用をしているかは知らないと計算できませんよね。

うちは全戸での雇用時間は年に35000時間ほどです。これは委託契約書みればわかる数字で、改定時に重説で全戸に配ってるほうが普通かなで住民ならもっている筈。1戸あたりにすると年70時間。30戸に1人フルタイムで雇用しているのに対応する割合で、案外マンションというのは人を雇用しているものなのです。
これは無論、マンションによって違います。うちは24時間有人管理ですからかなり多い方です。普通は30戸のマンションに8時間×5日も人は来ないでしょうから。うちの場合で計算して1戸に 70時間×300円で年21000円として、人件費のアップによる直接的な影響は、管理会社の収支に影響なく決めるなら 21000/12=1750円/月の管理費上昇分10年でこのくらいは上げないと誰かがかぶっていることになります。

管理員自身の給料にしわ寄せってケースが多いかな:もとは最低よりちょっと高かったのに果てしなく最低に近くなれば、当然やってくる人はグレードダウンしていきます・・・で養老院・・・そのあたり見ないで今 ”委託経費カットだ!”とか”消費税分おまけしろ”とか値下げを求めるのはすこし空気が読めてない気はします。

新築の設定はその時点での人件費を反映させているでしょうで、実際にはうちの30戸でフルタイム1名分起用はやや平均よりは過剰だと思うと実際の管理費の値上がり分のうち、人件費で高騰で説明がつくのは半分程度かなと思います。

管理費は建物の坪単価に比例して設定されやすい

実際には、坪200万→坪300万→坪400万で、すんでいる人の”住民層”は明確に大きく変わっていきます。ある一定のお値段のマンションに住む人は、求めるサービスレベルも高め、懐具青も豊かですから相応のサービスを買ってくれるわけで、残りの理由は、マンションのお値段が上がったせいでしょう。

俗に、坪300万のマンションだと、管理費の相場は300円/月/㎡と数字がほぼ一致するのが相場感だと。これはマンションのお値段の0.4%の管理費(積立金は別です)を毎年徴収するのを同じ割合です。年収∝マンション価格∝管理費と比例関係があるから、ざっくりいえば”購入できる人の年収の2%分くらいは管理費で頂戴ねと”サービス水準”のほうを設定するわけです。

タワーなら各階ゴミ捨て回収とか、戸数が少なくてもコンシェルジュ常駐とか人だけではなく、戸数が少なくてもディスポーザーがつくとか、高速なエレベーターを多く設置するとか、設備面でも管理費をあげていいなら贅沢はできてそれで差別化を演出はできます。マンションの値段だけ上がったのに、前住んでた賃貸と一緒・・・では買った人は納得しないですしね。なので管理費は安ければいいとは限らない。同じサービスなら安いほうがいいですが、殆ど人件費なので人減らしを伴わないコストカットには限界があります。

管理費設定の地域差

これは確かにあります。関東が高いというよりはもっとピンポイントで”東京”が特に高い。首都圏全体の中でも千葉や埼玉などと比較しても東京は別格に高いです。
・・・世の中殆どの地区で既存も含めた全体平均で1㎡ 120円程度ですが、確か都内だけは1㎡200をかるくこえていたはず



理由はお値段の高いマンションが多いから。
めんどくさい高いサービス水準を求める住人が多いせいですね。立派なお庭で、ディ〇〇〇ランドみたいとか、フルサイズのプールがついてますとなったら、プールは年〇千万ですとか(知ってるけど書かない)管理費に反映しないと維持できないので。

このあたりは過去に対談でお話したこともありますので下のリンク先の記事を。
管理費など年に本体価格の1/250です。25%なんかコストカットして1/1000 30年で3% ですね。

管理費はそのお値段そのものをあんまり気にしすぎるより”サービスに見合っているか”を気にするのが基本です。

参考までに過去のブログ

ここでのマンション管理でののらえもん氏との対談
https://www.sumu-log.com/archives/11948/
第1回対談「マンションオタクから見たマンション管理」その1
・・・その4までずーっと読めます。なぜか冷徹なコストカッターに思われがちなはるぶーさん、割とマイルドにしかやってません。

マンションの管理費が高くなるのはどんな場合?
https://www.sumu-log.com/archives/5605/

!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

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