メール相談、対面相談にて「新築マンションは2020年以降に値下がりすると聞きました。それまで待った方がいいですか。」という質問をいただくことが多々あります。
友人、同僚、両親などから「今買うと損をする！」と言われて迷える子羊になってしまっている方が多くいます。
新築マンション高値市況であることはたしかですし、価格が高いだけならまだしも仕様を落としているマンションも多く、市況的には買い時でないことはたしかです。しかしながら株式投資などと違い欲しいと思ったときが買い時なわけですから待つというのも非現実的ではあります。
結局のところ2020年以降に新築マンションの価格は下がるのでしょうか？
答えは神のみぞ知る。
誰にもわからないことです。
ただ予想をすることは自由ですからマンションマニアなりの今現在の考え方を共有いたします。あくまで予想ですからハズれたらごめんなさいですが。。。
※都心部ではなく山手線の外側、いわゆる近郊郊外エリアの予想です
マンションマニアの予想としては
・2023年～2025年頃に竣工する新築マンション販売価格は2017年(今現在の相場)よりも1割以上下がる
というものです。
1割以上とはいえ2割までは難しく、下がって1.5割くらい。下がるというよりも戻るという言葉の方が合うかもしれません。
いくつかのエリアで相場を確認しましょう。
【成増】
成増3丁目アドレスで比較
・シーズガーデン成増 2003年築 新築時の坪単価約170万円
・レクセルガーデン成増 2006年築 新築時の坪単価約195万円
・シティテラス成増 2011年築 新築時の坪単価約215万円
・ソライエ成増 2018年築 新築時の坪単価約280万円←販売中
【東陽町】
東陽町駅徒歩4分圏内で比較
・オーベル東陽町 2003年築 新築時の坪単価約205万円
・シティハウス東陽町プロッシモ 2005年築 新築時の坪単価約205万円
・シャリエ東陽町ファースト 2012年築 新築時の坪単価約245万円
・プラウド東陽町サウス 2018年築 新築時の坪単価約315万円←販売中
【浦和】
岸町7丁目アドレスで比較
・モンレーヴ浦和岸町 2005年築 新築時の坪単価約185万円
・ダイアパレス浦和岸町 2006年築 新築時の坪単価約215万円
・パークホームズ浦和岸町サウスレジデンス 2008年築 新築時の坪単価約250万円
・グローリオ浦和岸町 2016年築 新築時の坪単価約260万円
・ザ・パークハウス浦和岸町 2018年築 新築時の坪単価約295万円←販売中
【船橋】
京成船橋駅徒歩5分圏内で比較
・ルネライラタワー 2005年築 新築時の坪単価約195万円
・パークタワー船橋 2007年築 新築時の坪単価約205万円
・ヴィークコート船橋本町 2018年築 新築時の坪単価約230万円←キャンセル住戸のみ販売中
新船橋駅前で比較
・プラウド船橋一街区 2013年築 新築時の坪単価約150万円
・ライオンズ新船橋サーパスレジデンス 2016年築 新築時の坪単価約190万円
【仲町台】
茅ヶ崎公園周辺で比較
・ライオンズヴィアーレ港北ニュータウン 2002年築 新築時の坪単価約175万円
・グランドメゾン仲町台 2010年築 新築時の坪単価約230万円
・パークホームズ仲町台 2011年築 新築時の坪単価約210万円
・シティテラス横浜仲町台壱番館 2012年築 新築時の坪単価約215万円
・シティテラス横濱仲町台弐番館 2017年築 新築時の坪単価約250万円←販売中
上記が相場の一例となります。
2000年代前半は激安、2007年、2008年頃にマンション新価格、新新価格という高値市況の時代があり2008年9月のリーマン・ショック後に下落、2011年には3.11の影響もありさらに下落、2013年9月にオリパラが決定してからじわじわと高騰してきて・・・2015年頃から目が痛い価格表を見る機会が増えました。
マンションマニアの予想としては
・2004年頃のような激安時代には戻らない
・2015年、2016年に竣工したマンションの新築時価格くらいまでは戻る
というものです。
例えば今現在5000万円で販売されている新築マンションと同エリア、同条件で2020年以降に販売された場合には4500万円ほどで購入できるという予想です。エリアによって前後はしますがざっくり1割安です。
金融緩和、経済成長率、建築費、土地代、2022年問題、増税などなどを考慮して1割減なら十分あり得るのではないでしょうか。
この予想が当たるか当たらないかはわかりませんが、仮に5年後くらいには1割下がるとするならば待つほうがお得なのでしょうか？？
ざっくりですが計算してみましょう。
2018年竣工 5000万円 35年ローン 金利1％ 毎月のローン支払額約141000円 総支払額約5930万円 5年後のローン残債約4380万円
2023年竣工 4500万円 35年ローン 金利1％ 毎月のローン支払額約127000円 総支払額約5330万円
2023年竣工 4500万円 30年ローン 金利1％ 毎月のローン支払額約144000円 総支払額約5210万円
ん～。。。支払い終える年齢が伸びてしまうことや待っている間に支払う賃料を考慮すると待つことにより金銭的に得をするというのは難しそうです。支払い終える年齢を合わせた場合でも差額は720万円ほど。つまりは5年待つ場合に毎月の家賃が12万円でトントンです。
・今現在家賃補助が大きく実質の家賃が激安
・今現在実家ですぐに住まいを必要としない
・今の相場よりも2割以上下がると予想している
・金利が今と同じであり続けると予想している
・待っている間に転職の予定がなく健康である
・現金一括購入
などなど上記のような条件をお持ちの方であれば待った方が良いかもしれませんが一般的には待つことにより金銭的に得をするのは難しいかと思います。
あと奥様が「今すぐ持ち家が欲しい～！！」と言っているのに「2020年以降に価格が下がるから待とう」と購入を先延ばしにするのは大変危険です。生活満足度を数年我慢させてもし価格が下がらなかったら・・・。。。怖い怖い。
更新記事→2020年以降に新築マンションの価格は下がるのか？ その②【マンションマニア】
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今後の物価上昇を加味すると、ますます神のみぞ知るになるのではないかと思います。
みたか様
マンションマニアです！コメントありがとうございます。
結局のところは神のみぞ知るということになりますね。
インフレ、はたまたハイパーインフレが起こるのか。
人件費も今更半値になるとは思えませんから2000年代前半のような価格には戻らないのではないかと。
「マンションの価格下がってくれー！」
と願うのは
「マンションを建設する人の給料下げろー！」
と言っているわけですからね。。
(土地代が高騰している都心部は別です)
今が買い時の方は今買うべきと思います。
東京のマンション事例はあまり存じませんが、他のエリアではもっと深刻です。 大阪環状線外で見ると、サブリスースマンションが大増殖中です。 このタイプのマンションは、よほどの立地でなければスラム化が必至です。 分譲マンションでも分譲賃貸のものは、学区が良い、環境が良い、住民の質が高い等の特徴がないと賃貸人が現れず、マンションの管理運営に支障をきたすかもしれません。
風致地区に住めてよかったよ様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます。
将来的には「解散」という選択肢を選ぶ分譲マンションも多く出てくるかもしれませんね。ただ土地代で解体費も賄えないとなればそれも難しくなってきます。
それを考えると近郊、郊外でも定期借地権のマンションが注目されてくるかもしれません。
引き続きよろしくお願いいたします。
確かに人件費の高騰を考えると新築マンションが２割以上下がる
というのは、可能性が低いかも知れませんね。
人気のない最寄り駅とか、駅から少し遠い中古だともう少し大幅に
下がるかも知れません。
なるほど様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます。
今現在販売されている新築マンションでも立地、建物、仕様などに大きな魅力がないのに価格だけが今の時代の高値となると厳しいですね。そのようなマンションは10年後に半値とまではいかないにせよ4000万円が2500万円くらいに下がる可能性は十分あると思います。頭金をしっかりと入れるか貯蓄として残しておかないとよろしくないですね。
引き続きよろしくお願いいたします。
マンマニさんの買いたいときが購入時期、幸せかどうか重視されるお考えには、とても共感します。マンションを買うのは普通の人には大変なエネルギーや時間が必要で、不安な気持ちに打ち勝つにもほしい気持ちがないととても無理です。子供の就学や自分の定年までの年数もありますね。
大阪の新築マンションは価格がピークかもしれませんが、希望エリアでは中古含めても立地や規模、諸条件が希望に合ったので契約しました。立地は建て替えのため抜群です。ここ3年で購入マンション沿線の中古が急激に高騰し、徒歩5分築5年くらいの物件でも新築時より高く売れています。割高感がでていて中古の成約が遅くなっているので、2019年には下落に転じる印象です。多分我が家は損していると思いますが、うちの家族にとっては人生の今のタイミングで買えることが幸せです。前向きに頑張ろうと思います。
もも様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
勝手な予想ではありますが2019年はマンションの売れ行きが悪くなると思っています。実際にオリンピック後にマンション価格が下がるかは別として、さすがに1年前となると待ってみようかなという人が増えるかと。
ただ買いたいときが買い時ということはいつの時代もたしかなことです。
実際に私も昨年末に購入しましたし、周りに「今買うか？」と言われることもありますが残酷なことに人間は歳を取ります。私は今32歳ですが仮に5年間購入(買い替え)を先延ばしにすればローンの始まりが5年ほど遅くなります。マンション価格がどうこうよりも5歳年齢を重ねる方がダメージが大きいと思います。これが私より人生の先輩であればより1年1年が重くなるはずです。
もも様にとって今ある中のベストなマンションを選ばれたわけでそれは良い買い物だったと言えるのではないでしょうか。
今後もよろしくお願いいたします。