湾岸エリア（港区、中央区、江東区）のざっくり相場から考える購入戦略

2025.05.14

昨年一年間で都心マンション価格は凄まじい値上がりを見せ、2023年と現在の相場では大きな乖離を見せております。

また、マンション相場は、物件ごと、数か月単位で大きく変動しており、一様に上昇しているわけでもありません。

毎月30組程度のお客様と住宅購入のオンライン相談をさせて頂いている中で、『どの物件を購入したら資産性が高いのか』（主に値上がり余地はあるのか）といった内容が一番多く、今回まとめてみようと思います。

値上りの仕組み

値上りの仕組みを分かりやすく分解すると下記3つになります。

エリア内：新築供給→中古相場がけん引される（例：パークタワー勝どき→勝どきザタワー）

エリア外：人気エリア価格上昇→近隣エリア価格がけん引される（例：勝どき→豊洲）

マンション内：チャレンジ価格の売出により現状相場が割安に見え徐々に入れ替え

※マンション内は↓の様になります。

現在同様の相場混在が著しいマンションとしては、プライムパークス品川シーサイドザタワーが挙げられ、狙い目と言えます。

近隣の品川イーストシティタワーは2024年10月頃から2025年4月頃まで図のように移行して相場が20％程度上昇しました。

湾岸エリア（港区、中央区、江東区）のざっくり相場一覧

表は私の主観で、各エリアの物件の坪単価と値上がり期待についてまとめた表となります。

この表から考察致します。

※各エリアナンバーワン物件については上値が上昇しない限りエリアの上限と考えられます。

そのため今後価格上昇する可能性は高いですが、現在予測不能で？としております。

・坪600万円代で比較すると、芝浦アイランドケープタワーとパークタワー豊洲が同程度の坪単価とすると、築年数の違いはあれど、山手線×港区の芝浦アイランドケープタワーは今後の資産性に期待ができると考えられます。

・現在建築費だけで坪300万円以上かかると言われており、今後都心タワーマンションについては坪1000万円以下での供給はかなり少ないと考えれてますので、坪400万円台、坪500万円台の物件は全部買い、と言って良いでしょう。

・中央区湾岸エリアをみると、山手線×港区の港南はもっと上昇良さそう。

ただ、生活利便性は中央区湾岸に劣るので、高輪ゲートウェイシティの完全開業などに期待。