パークタワー晴海のMRにお出かけしました

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私のマンションの総会月が4月にまえだおしになったので、大型連休の時期は暇になったのですが、マンションマニアさんに誘われて、パークタワー晴海のモデルルームを見てきました。面倒なので1回で一気に。

ちょっと長いです。はるぶーの言う”ちょっと長い”はかなり長い。

かぶりものは余計だった…

マンマンさんのブログはこちら↓
https://www.sumu-log.com/archives/6505/

30分前に呼びつけて、実際に歩いてでけけていって、現地見学とか、モデルルームに来る人がお隣のタワーからの冷やかし客なんかもいるかなとかチェックするところは彼さすがです。ただし、変なかぶりものを押し付けられたので、なんか本気客風には見えないので、管理ネタとかで細かいことを訊きたかったのはパスに。



 

<マンションマニアさんの勇姿>

私はちょっと恥ずかしいで、殆どかぶりものははずしてました。360度シアターで妖精の小道とかでてきたら、これはの〇〇もんかっ!とか叫んでいた人は、マニアさんであって私ではありません。ゴルゴ13に抹殺を依頼する場合には、私を誤爆しないようにお願いします。



<のらえもんさんのおうち(PT晴海ホームページより)>

また三井さんには申し訳ありませんでした。どうみても冷やかし客に見えますから、歩合の人に担当では気の毒?とかで名刺もってる人を担当にして、他の来客の目に触れないように個室に隔離されたのでした。ま、あんまり拘束しては申し訳ないで、部屋はじっくり見ましたがその後はあっさり。

構造面の印象は

4部屋もあったうち2部屋くらいは割と素のままに近く作ってありました。おいてあったベッドの長さもちゃんと2mで大人の寝られるサイズ。これは好印象ですね。

タワーは景色が楽しめてなんぼ。順梁でハイサッシが入って、かつガラス柵にできると開放感がでます。三菱のタワーより少し背丈が高いのに、1階少ないですから階高はかなり確保できていて、260cmの天井をほぼフルフラットにして、かつ天井にエアコンがめり込んでいる部分も下り天井ではないというのは空間の確保として秀逸だと思います。
WICでない居室収納が天井までとれると1段ほど収納力が違いますし。

順梁ハイサッシは、湾岸では、SKYZ/BAYZあたりから流行り。免震でないとこれはちょっと不可能だと思いますが、サッシの高さと、天井高、天井の2重化のためのスペースを考えてもちょっと梁成(はりせい:梁の上下間の高さ)が確保できないのでは?と思っていました。

BAYZあたりもそうですが、玄関入ってすぐの上がり框(かまち)の段差が非常に大きいのがポイントかなぁ。玄関から上がる側は大きな段差があるのに、バルコニーに降りる側は普通の2重床マンションより段差が少ないくらいに思える。三井さんのパンフレットによればこんな感じ。バルコニーの部分は水回りと逆方向にちょっと段差スラブっぽく作って、そこで梁の太さも稼いでいるのかな・・・



<三井のパンフレットから断面模式図。階高は345cmとかありそう>

<ごく普通のマンションの矩計図(かなばかりず:うちですが)>

普通はバルコニーのスラブ高さは、その先の専有部分と近くつくるので、2重床だとサッシは下まで高さがあってる一方で、バルコニーにはちょっと降りる感じになります。逆に直床マンションだと、サッシの取り付け代分だけサッシが中から見ると上がっていて、バルコニーへの出入りは”またぎ”になるのが普通。

内装や、設備仕様は

内装は、中の上といったところで、パークコートほげほげとかよく見ている都心方向から来た人にはちょっと物足りないく感じるところもあるかもしれません。最上階近くの王様住戸を除き、キッチン水栓はグローエとかでもないし、キッチンはタカラスタンダード。うーむうちの2倍の値段でうちより・・・とか思わないでもない。
(坪350となると今まではもっと都心方向で買えていた値段ですから、ずっと長く見てきた人ほどこの印象は抱きがちなんですが過去の湾岸タワーよりは別に劣ってるとこはあんまりない)

設備はロスナイとかなくて換気はごく普通一般レベル。一方で順梁ハイサッシガラス柵となると当然必須(ないと灼熱地獄・・・)のLow-Eガラスあたりはしっかり。一括受電だけどオール電化ではないのでガラストップのガスクッキング。

一番廉価版のではありますが、キッチン天板などは御影石仕様(高い食器割るのが怖い人は人工大理石も選択可)で、背面のカップボードも天板揃えで標準。パナソニックの食洗機もOpマークなかったから多分標準。じっくり見てると妙にキッチン回りに時間を・・とかマンマンさんにブログに書かれる。

住まいサーフィンで細野さんがEVのスピードも教えてくれないとか文句書いてます。20/35階で切り替わる低層(105m/分)・中層(150m/分)・高層(180m/分)用の使い分け。群管理でしょうから数は十分で、各々が特記して速いというレベルではないですが、カバーする範囲の最上階まで1分以内の設計標準は確保できていて隠すような仕様ではないです。タワーのエレベーターは特注仕様で保守は”言い値”です。あんまり過度に速いのを無駄に贅沢してつけると管理コストに跳ね返るし。

大型の内廊下タワーの間取り

もともと内廊下になっているマンションは、外側に面している部屋しか居室にならないのでスパンの取り合いになりやすい部分があって、特に大型の正方形の内廊下タワーでは、細長いウナギの寝床みたいな居室が発生しがちになります。奥の部屋は、引き戸にしてリビングと併せて採光面積を計算する技があって引き戸にすれば1部屋はなんとか居室にできるのですが、これは1部屋だけしか使えない技。

坪単価が上がった一方、グロスはなんとか押さえようという意志はまだ感じられて、70平米をわりこんだ3LDKの部屋などの設定が多く、ちょっと無理のある間取りも散見されます。(グロス1億超えると坪単価超えてもあんまり部屋面積を無理して削ろうとかしなくなる)

居室の縦横比が1:1.5を超えるような細長い部屋や、壁芯で4.5畳程度の居室で、扉が内開きである部屋を子供部屋にしようとする場合などはじっくり家具配置を考えてからお部屋を選んだほうがよいかなと思いました。
子供部屋にはベッドと、机が両方欲しくなる場合が多い。どうせ平米100万以上払う上に天井高があるから、立体的にベッドの下を机にするとかシステム収納の会社で造る手もありますけれども。
モデルルームで見ていた間取り図には、三井標準の天井高表記とか、部屋の縦横の寸法表記とか入っていたのですが、貰ってきた資料にはまだなし。きちんと寸法の入った間取り図は、7000-8000万の部屋を買うなら必須ですね。ディズニー寸止め?で舞い上がってないでちゃんと貰いましょう。


<70平米を割り込んだ3LDKは少し窮屈>

住不の最近のタワーみたいに思いっきりスパンを確保できている場合は別ですが、一部屋を引き戸で奥につくってリビング繋がりにしても”3LDK”表記するには、3部屋がスパンを取り合うしかない。

内廊下は雰囲気もいいですし、空調も可能で、外廊下マンションみたいに解放廊下側の修繕コストとかかからないのはよいのですが、間取り設計は難しい。パークシティ豊洲B棟みたいに、細長い板型の両面にとれる場合は別ですが。

ディズニー寸止め?の管理コストは

管理費・積立金価格表くれるといったから入っているかと思ったらはいってませんでした。ちょっと気になったのは、ネット接続料が月2200円とかやけに高額なこと。全戸を囲い込むなら、理事長の会では1000円程度のをギガビット化しながら800円に下げるとかの話題で盛り上がっているとこなので、なんでこんなに高いの?とは多分変なかぶりものをかぶってなければ聞いたかも。

のらえもんブログにでている数字を信じると、管理費はちょっとオーバープライス、積立金はまるで足りないとなりますが、これも駐車場代の行先次第。全額を一般会計に送っているとやばい水準ですが、SKYZあたりから積立金にも回すようになってきているので多分…

植栽管理は、オリエンタルランド子会社のグリーン&アーツかな。
こんな書きこみしたらtwitter でやけに拡散されてました;はるぶーさんはtwitter では少しだけ毒舌です


実際に、海に近いタワーの植栽は海風で最初結構傷みやすいのですが、植栽の立ち枯れ保証は1年だけです。三井のマンションはなぜか1期の役員には立候補ではなれませんから、1期の抽選役員がきっちり保証要求しないと凄い本数の植栽ですから・・・1期理事に運よく抽選でなる方は頑張ってね。

同じ日にテレビ東京のWBSの取材が入ってますとかいってましたが、WBSさんここまで言わなくても・・・


<結構CM出稿してるのにさりげなくDisられるの図>

オリエンタルランドは噛んでますが、ディズニーの商標権管理は別会社ですから、寸止めは必須で、販売員がその夢の国の名前を口にすることはないはずです。


お値段は

価格表はのらえもんブログ参照。

鳥かご芸人ののらえもんさんの価格表は、坪単価がでているだけ本家本元のつくったやつの上位互換・・・かも



のらえもんブログの価格表

 

元々、お隣のセメント会社から買っていた土地と、都有地の入札で土地の仕入れ値は合計で19000平米/170億円です。建設計画のお知らせから容積率は多分450%で、土地の仕入れは容積率対象面積あたり(一種坪単価)で66万円/坪ほど。戸当たり1600万円程度で、豊洲の住友ツインよりちょっと安いくらい。

もっとも今は建物は高くなりましたから採算点は300万程度かなぁとは思うけど、近隣の三菱のタワーの中古価格から平米100万はいくかな・・・とは思っていました。実際には全戸平均は@350万程度で1割ほどは割高に感じるなというのが正直な気持ちで、これはマンマンさんのブログにもでてくる通り。もっとも”中央区”のある程度の規模の新築マンションでは最安であることは確かですから、案外あっさり売れちゃうのかも。値段の高い安いはその人の個人的感想ですし、この掲示板でも無数に書きこみあるのでノーコメント。だいたい8割くらいが高いと思うと適性価格になります。

ホームページには”はるみちゃん”とか子供あり家族向け設定ですから70平米前後を確保しながら、坪350万平均。今後のリスクこみでの眺望阻害や、日照などがない北・西側は平米100万以下もありますが、南・東向きはかなりお高めで、南3LDLは最下階でも7000万円代スタートです。(なお、お隣の三菱のティアロがかなり南側にでていて距離が近いので、真南向きでかなり高層階でも午後のかなり早い時間からその日陰に入ると思います。西日を食らわなくて助かるとの見方もできます)

ちょっとくらい上下階で価格差をつけても、下層階にお得感のある6000万円代の部屋をつくれるわけでもないかというわけで、坪単価の高騰とともに、湾岸でも上下階の値段の差が小さいマンションが多くなってきた気はしていますがここは極端ですねモデルルームタイプの78平米くらいの部屋が最下層で8400万円代、ほぼ最上階下まで8600万円代と、1階に5万円くらいしか価格差がないのでこれだと上層階から売れていくかなぁ。

多分グロス価格をみてココロがぽきっとおれた、子供は1人まで(かつ別にネズミ―ランドの贔屓ではない)の人は、結構有明の住友トリプルに流れるかな。

モデルルームでも有明は意識している感じはありました。

 
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

2 件のコメント

  • 裏方理事長10回目 より:

    >管理ネタとかで細かいことを訊きたかったのはパスに

    そうですか残念でした


    駅から遠いなと感じたのが一番でした

    マンマンブログに飛んでBRT構想というのは初めて知りましたが

    これが実現しないとだいぶ不便なマンションになりそうです

    でもねえBRTといってもバス路線の新設に他ならない

    マンション所有?の公開空地のイマジネーションランドねぇ

    わらわら(*^_^*)

    裏方には想像ができません


    わらわら(*^_^*)

  • はるぶー より:

    MR訪問は一回で済ませたので、次は”多分”管理ネタに戻ります

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