こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: ミサカ
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア、のらえもん、勝どきちゃん、ふじふじ太、住井はな、タビー、稲垣ヨシクニ
メッセージ本文:
◆属性
36歳 単身 結婚予定なし
年収900万 資産600万
◆質問
賃貸の身軽さが好きだったため、単身なこともありしばしば引越しをしてエリアを変えながら住んでいました
しかし東雲に引っ越したことでこの街を気に入り、このエリアでマンション購入を検討してもよいのではと思い始めました
今の賃貸は家賃約18万円、広さ約55㎡で、同程度の広さの物件を希望なのですが、ここ数年の転職で年収が上がったため資産が多くないこと、今後の年収の大幅増はなさそうなことが懸念としてあり、東雲の物件相場からすると少々背伸びしすぎている感があります
この状況で、
東雲周辺エリアのマンション購入を検討できるか
資産を増やしてから検討したほうがよいか
予算はどの程度がよいか
おすすめの物件
などアドバイスいただければ幸いです
よろしくお願いいたします
お便り頂きありがとうございます！
東雲エリア良いですよね！わかります！
私も住んでおりましたのでお気に入りの街です。
東雲エリアはまだまだ湾岸エリアの中で過小評価されている気がするので、東雲の良さをもっと発信していきたいと思っております。
もう完成した開発もありますが昔に書いたブログをはっておきます。
さて、諸々プロフィールなど拝見させて頂きましたが、東雲エリアのそれなりの物件を狙うという前提では、今のご与信状況だと確かにやや背伸びをしている感は否めません。
ご年収は十分なのですが、ご認識の通り自己資金がやや心許ないという印象です。
そもそも東雲エリアは大型のファミリータイプのお部屋が多いため、55平米前後のお部屋の募集自体が少ないという特徴があります。
多くは60平米以上ばかりで、8,000万円〜1億円前後の募集がボリュームゾーンとなります。
ご年収ベースでみると長期ローンなども駆使すれば8,000万円前後なら借入れできる可能性もありますが、「月々の支払額が重くなり日々の生活が苦しくなる」ことと、「諸費用を支払うと自己資金が大幅に減る」という点でリスクが高い気がします。
今後のご年収の大幅増はなさそうということですので特にです。
「借入れができること」と「日々充実した生活ができること」は決してイコールではありません。
最近の風潮として、借入れはできる限りMAXで借りた方が良い！という情報が一人歩きしていますが、決してそうではありません。
それは個人差があり資産背景によって変わってきます。
十分な自己資金（生活防衛資金）がありキャッシュフローは少々苦しくなっても心の余裕があるという方ならフルMAX借りても良いと思いますが、そうでないのに借入れを膨らませすぎると、家計が心配で日々の生活が苦しくなり、逆にQOLが下がってしまうかもしれません。
賃貸の身軽さがお好きということですからそこまでして無理して買うものでもないと思います。
よほどリスク耐性が高い方なら別ですが。。
よって、ミサカ様の場合のご予算の決め方としては、月々のキャッシュフローから逆算して決められることをおすすめいたします。
例えば、住宅費が現状と同じ18万円（ローン支払いと管理費等合算）なら無理なく支払っていけそうだと仮定すると、35年ローン換算で約6,000万円前後のマンションを探すというイメージです。
※月額管理費・修繕積立金を3万円として計算しております。
さらにいうと、できれば自己資金はあまり減らしたくないと思いますので、諸費用ローンを借りることをおすすめいたします。
中古購入時の諸費用は物件価格のおよそ6~7%前後ですので、以下の内訳となります。
＜借入額6,000万円前提の物件価格と諸費用のざっくり内訳＞
・物件価格5,600万円
・諸費用400万
よって、今と同じ支払い額で自己資金をキープしたまま物件を買いたいと思われるなら、物件価格は5,600万円前後で探されると良いです。
このくらいのご予算感なら、一時的に手付金分キャッシュが減ってもそこまで怖くないと思います。
あとはリスク許容度の匙加減次第です。
そうすると、東雲エリアではなかなか厳しそうですので、お隣の辰巳エリアや東陽町、木場、南砂町エリアであればご提案できる物件は増えてくるイメージです。
築浅マンションにこだわりすぎず、築古のフルリノベーションのお部屋を狙うのもありだと思います。
今辰巳エリアでちょうと良い感じの募集ありますね！
■グランシティ辰巳の森海浜公園(リノベ済み！)
価格：5180万円
間取り：2LDK
専有面積：60.86㎡
所在階：5階
住所：東京都江東区辰巳1丁目
交通：「辰巳」駅徒歩8分
竣工：1998年6月
画像出展スーモ
また、資産を増やしてから検討した方が良いかというご質問ですが、それはやめた方が良いと思います。
自己資金が増えてもそれ以上に物件価格が上がってしまう可能性があるからです。
それであれば、今無理なく買える範囲のものを買うのが最善策です。
少なくとも過去15年の動きをみていると、マンションを買うために資産を増やすのではなく、マンションを買ったから資産が増えているのです。
発想の逆転ですね。
上記、ミサカ様にとって少しでも参考になれば幸いです。
本日は以上となります。
ご講読いただきありがとうございました！
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