こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
お便りは以下の通りです。
差出人: はやと
メッセージ本文:
いつも投稿ありがとうございます。初心者ですがとても参考にさせていただいております。
東京でマンション購入を考えており、6500万ほどの予算となっています。
家族構成は24歳の男女で、500万と400万の年収となっています。
今のところ子供もいませんが、3年後にいれば良いなと考えています。
中古マンションと新築マンションの両軸で悩んでいます。
新築はハルミフラッグ(2LDK 69)を考えており、中古はキャナルファーストタワー(3LDK74)で良い物件がありました。
ハルミフラッグはそもそも抽選が当たるか問題があり、当たった場合はどちらにするか悩める状況となっています。
キャナルファーストは東雲で場所は少し不便ですが、予算内で中層階で眺望がとてもよかったです。ただ大規模修繕が間も無く入るのと、中古タワーマンションで、販売価格の1.5倍で取引されていること(6500万)に不安を感じています。駅距離も辰巳まで8分と便利とはいえません。
東雲の中古マンションの今後の見通しや、ハルミフラッグの入居までの賃貸コスト(年200万)を考えると悩むことがありすぎて困っております。
もし東雲の今後の見通しを記載いただけるのであれば、ぜひご教示いただきたいです。
よろしくお願いします。
お便り頂き有難う御座います！
私、ふじふじ太が回答させて頂きます。
東雲エリアいいですね！
私も以前住んでいたエリアなので、非常に思い入れのあるエリアです！
素直にめちゃくちゃ住みやすかったです。
24時間営業のスーパー「イオン」が近いって、本当に素晴らしいですよ。
離れてみてその有難みを痛感しました。
東雲エリアの今後の見通しということですが、すでにご存知の件も多いかと思いますが、改めて現時点で東雲エリアにおいて開発が予定されているものを纏めましたので、以下ご確認下さいませ。
※具体的な工期が決まっていないものも含みます。
江東区東雲1丁目複合施設
引用：鉄建建設株式会社HPよりこちらの開発は確定しており老人ホームがメインですが、1階には商業施設、2階には保育所、3階にはクリニックモールが建設予定ということで、生活利便性の向上も見込めそうです。
地上9階建で2023年2月末開業予定となります。
クレヴィア豊洲という築浅分譲マンションの南側の敷地に建設予定のため、クレヴィア豊洲の中低層階の住戸は日照・眺望に影響が出る可能性がございます。
詳しいプロジェクト概要は下記ＵＲＬよりご確認下さい。
↓↓
＜＜鉄建建設株式会社＞＞
Dプロジェクト東雲
こちらは4万㎡を超えるかなり広大な敷地です。
昨年大規模な物流施設ができるのではないかと話題になっておりましたが、現時点では何を開発するかは何も決まっていない状況です。
念の為、何か進展がないか「大和ハウス工業 東京本社 建築事業本部 Dプロジェクト推進室」に電話で確認をしてみましたが、全くの未定とのことでした。
HP上では、着工は2023年1月からとなっております。
とは言え、そもそも「Ｄプロジェクト」とは物流戦略を軸とした事業の名称ですので、物流関係の施設が建つ可能性は高いと思っておいた方が良いかもしれません。
※あくまで個人の見解です。
近くに東雲小学校もございますので、こちらの敷地の開発は行政と議論をしながら慎重に進められていくのではないかと考えます。
開発の場所は、以下地図をご参照ください。
JR羽田空港アクセス線（臨海部ルート）
こちらは簡単にいうと、東京貨物ターミナルを経由して羽田空港とりんかい線が繋がるというルートです。
画像出典：JR東日本グループ経営ビジョン 変革2027詳しくは、以下サイトをご確認下さい。
＜鉄道計画データベース＞
完成すると、羽田空港から新木場駅まで約20分でいけるそうです！
この開発はかなりしびれますね！
まだ諸問題もあり建設時期は未定となっておりますが、今の所2030年代には開業するのではないかと言われております。
※開発が約束されている訳ではございませんのでご注意ください。
まだ半信半疑の部分はあるかと思いますが、今後建設計画が具体的になり開業時期も見えてきたなら、その段階で長期保有前提の投資家、または資産性重視の方が東雲エリア、延いてはりんかい線沿線または京葉線沿線エリアの購入へ舵を切る可能性がありますので、物件価格の維持も期待できるかもしれません。
もしはやと様が東雲に物件を買って10年以上の長期保有前提なのであれば、開発が約束されている訳ではないという意味でギャンブルの要素は多少あるものの、非常にポテンシャルのあるエリアだと個人的には思っております。
あまり短期の売買だと、それまでに開発が具体的にならないかもしれませんので、特にプラスの影響は受けないでしょう。
ＪＲ東日本さん是非頑張ってください！！
応援しております！
空港繋がりで補足ですが、東雲エリアはすでに成田空港へのアクセスが非常に良いです。
「エアポートバス 東京・成田」という路線があり、「東雲イオン前」というバス停から成田空港まで1時間30分～1時間40分程度で行けます。
なんと料金は1,300円！私もよく利用させて頂きました。
ただし、今はコロナ禍ということもあり便数はあまり多くないのでご注意下さい。
もし10年後羽田空港へのアクセスも改善すれば、空港勤務の方・出張の多い方などにとってはより便利なエリアになっていることでしょう。
東雲駅前交差点の立体交差点化
国土交通省HPによると東雲交差点の立体化計画がございます。
詳しい概要は国土交通省 関東地方整備局HPをご覧ください。
こちらの開発が進めば東雲駅の景色が変わりますし、交通渋滞緩和も期待できますので、交通利便性の向上が見込めます。
辰巳・有明交差点の立体化は着々と進んでおりますので、次は東雲交差点の番ということで期待が膨らみますね！
今のところ着工時期は未定のようです。
公式に発表されている計画は以上とります。
東雲は豊洲エリアと有明エリアに挟まれており、どちらのエリアのメリットも享受できるという特徴がございます。
東雲の大きな再開発が一段落したとは言え、豊洲と有明の開発と共に東雲エリアもその恩恵を受けますので、東雲エリアだけが取り残されて今後大きく価格が下がるという可能性は低いと考えております。
また、新築販売価格より1.5倍で取引されるというのは湾岸エリアでは普通のことですので、あまり気にされない方が良いですよ！
本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！
PS.
よろしければ、私事で恐縮ですが有志で動画視聴に伴うアンケートを実施しておりますので、お時間のある方是非ご協力頂けますと幸いです！
詳しくは、以下ご確認下さいませ。
↓↓
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24歳で500万とは凄いな！