こんにちは！
ふじふじ太です！

マンションの価格高騰が著しい現在、ご自宅の売却益がかなり出るという方も多いかと思います。
そこで気になるのはご自宅の「譲渡所得税」です。

最近売却相談を頂く機会が多いのですが、「3,000万円特別控除」でも控除しきれないほど価格が上昇しているという事例も珍しくありません。

そうすると、控除しきれない部分に対して、約20%（長期譲渡所得）か約40%（短期譲渡所得）の譲渡所得税が課税されます。

＜国税庁HP＞
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

よってご売却の際、短期（40%）or長期（20%）どちらの税率が該当するのか把握しておくことは、いま売るか保有するかの判断においても非常に重要なポイントです。

その短期・長期の切り替わりのタイミングが「所有期間5年」を超えるかどうかとなります。

この「所有期間5年」かどうかの判断において、取得日・譲渡日など考え方のポイントもございますのでこちらのブログでまとめます。

※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

①所有期間の考え方の基礎知識

まず一番勘違いされている方が多いのは、所有期間の考え方についてです。

結論から言うと、「売却した年の1月1日時点で所有期間5年を超えているかどうか」が基準となります。

売却をしたその日時点で所有期間が5年を超えるかという訳ではございませんのでご注意ください。

わかりやすいように、具体例を出してご説明いたします。

＜ケーススタディ＞
2019年5月1日に購入をして、2024年6月1日に売却をしたケース
これは短期？長期？

さて、上記のケースでは譲渡所得を計算する上での所有期間では何年になるでしょうか。

一見すると、所有期間は5年と1ヶ月なので、所有期間5年以上だから長期譲渡所得になりそうなものですが、この計算は誤りです。

前述の通り、「売却した年の1月1日時点で所有期間5年を過ぎているかどうか」が基準となります。

よって、今回のケースに当てはめると5ヶ月分バックデートされてしまい「2019年5月1日から2024年1月1日」までが所有期間として計算されますので、そうすると所有期間は5年を満たさなくなります。

そうすると今回のケースでは「短期譲渡」が該当するという計算です。

売却相談の際に仲介担当者からこのような説明を一切受けずに売却活動を開始して、気づいたら多額の譲渡所得税が発生してしまうという例もございます。

特に2019年にマンションをご購入された方（パークタワー晴海など）をご売却される際は、2024年中に売却をするとまだ短期譲渡所得となりますのでご注意ください。

②取得日（物件を購入した日）って具体的にいつ？

そもそも取得日っていつなのでしょうか？

これが意外とややこしいのです。
「竣工前の新築」か「中古（竣工後の新築含む）」かによって異なります。

ポイントは「契約調印日・竣工日・引渡日」です。

パターン①　竣工前の新築を購入した場合

こちらのケースの場合、取得日は「竣工日、または引渡日」のどちらかを選択できます。

＜国税庁HP＞
建築完了前の売買契約に基づき取得したマンションの取得時期

上記国税庁のHPによると、以下の記載がございます。
↓↓↓
(1)　売買契約の締結時において、その契約に基づき取得することとなる建物の建築が完了していない場合……その建築が完了した日

所有期間をなるべく長くしたいと考えるとすれば、竣工前の新築購入の方は「竣工日」を取得日と考えればよろしいかと思います。

竣工前の新築の場合は、契約日を取得日にはできませんのでご注意ください。

パターン②　中古（竣工済みの新築含む）を購入した場合

こちらのケースの場合は、「契約日、または引渡日」のどちらかを選択できます。

パターン①との違いは、新築か中古かという違いではなく、物件が竣工済みであるかどうかです。
竣工済みの新築マンションなどはパターン②に該当します。

S不動産分譲の築後未入居マンションは、完成しているにも関わらず引き渡しが1年以上先という事例も珍しくありません。

その場合、ルールに則ると契約日を取得日とできるということになります。

所有期間をなるべく長くしたいと考えるとすれば、「契約日」を取得日と考えればよろしいかと思います。

③譲渡日（売却した日）って具体的にいつ？

続きまして、譲渡日はいつかという点ですが、こちらは特にパターンはなくシンプルです。

「契約日、または引渡日」のどちらかを選択可能です。

所有期間をなるべく長くしたいと考えるとすれば、「引渡日」を譲渡日と考えればよろしいかと思います。

これは売却戦略を考える上でも重要なポイントです。

例えば、なるべく早めに売り出したいという売主さんで、2024年に売却してしまうと短期譲渡所得になるけど、2025年に売却すれば長期譲渡所得になるというタイミングの方もいらっしゃるかと思います。

その際は、2024年に契約調印をするが、引渡日（決済日）は2025年1月以降に設定しておけば、引渡日を譲渡日とすることで長期譲渡所得として売却をすることが可能になります。

その数ヶ月の差で所得税額が倍変わると考えると大きい違いですよね。

売却を考える際は、税務もしっかりと把握しながら、売却時期を含めて検討しましょう！

記事の内容は掲載当時の法令・情報に基づいており、将来に渡り保証するものではありません。
今後内容が変更される可能性もありますので、売却をされる際は必ず税務署または税理士にご確認ください。

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