最近は資材単価の高騰により新築の供給が都市部に偏ってきております。
新築の供給が相場上昇のトリガーとなるため、都市部がより一層値上がりし相場の格差は広がる一方です。
やはり買える人にとっては資産性維持の観点でも都市部の注目度は益々上がりますね。
2024年は勝どきで、晴海フラッグとパークタワー勝どきの引き渡しが重なり現在正に渦中といったところです。
2027年には勝どきと月島で、豊海タワーマリン＆スカイとグランドシティタワー月島が重なりまた大変なことになると予想されます。
そして、2028年は麻布十番、白金高輪が盛り上がります。
全体像
白金高輪から麻布十番にかけてのエリアに2028年2棟のタワーマンションの計画がされております。
白金高輪駅前に『白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業』、
麻布十番駅前に『三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』ができます。
白金高輪の既存物件は現在、
・白金タワー ：坪800万円程度
・白金ザスカイ ：坪900万円程度
麻布十番の既存物件は現在、
・パークコート麻布十番ザタワー：坪1000万円程度
・シティタワー麻布十番 ：坪1100万円程度
2026年引渡しの
・三田ガーデンヒルズ ：坪1400万円程度
で流通しております。
白金一丁目西部中地区、三田小山町西地区の売出価格次第では各タワーの相場が更に上昇する可能性が考えられます。
また、白金高輪は南北線の品川までの延伸も計画されており街力が更に向上することも忘れてはなりません。
供給過剰ではないか
三田ガーデンヒルズ1002戸、三田小山町西地区1410戸、白金一丁目西部中地区991戸と
2026年から2028年にかけて3403戸の供給が予定されていることになります。
港区の人口予想をみると、2023年度261615人が2034年には319360人になると予想されており、それに伴って住宅の供給もされないと受け入れられません。
また、港区民の平均年収は2022年度1471万円となっており全国一位の水準をぶっちぎりで維持しております。
仮に平均世帯年収2942万円として年収倍率7倍で70㎡の物件を購入した場合、坪単価は972万円となりぎりぎり相場通りとなります。
毎年平均年収が上昇していることを考えると坪単価の更なる上昇に耐えうると考えて良いでしょう。
白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業
東急不動産、大成建設、三井不動産レジデンシャル、大成有楽不動産、日本郵政不動産の5社が事業主となり主幹事は東急不動産なので、ブランズタワー白金という予想もありますが、私はオリジナルブランドになると考えます。
ガーデンタワーレジデンス白金
などでしょうか。
2024年2月7日に東京都知事より権利変換計画の認可を受けプロジェクトが確定となりました。
白金タワー、白金ザスカイと同様、商業一体の開発となるため街の益々の発展が望めます。
三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
三井不動産レジデンシャル株式会社、日鉄興和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、戸田建設株式会社、大成建設株式会社が参画するプロジェクトとなります。
パークコート三田タワーズの様な予想もありますが、三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスによる三田ガーデンヒルズと同様の座組となるためオリジナルブランドになると私は予想します。
本物件、パークコート麻布十番、シティタワー麻布十番、三田ガーデンヒルズまでが殆ど繋がっており街の様相はかなり変わることでしょう。
また、二の橋から日向坂に入ると三井倶楽部があり、周辺には三井の最高峰パークマンションが三田ガーデンヒルズ含め3棟となるため港区屈指の高級住宅地となることでしょう。
・三田ガーデンヒルズパークマンション棟
・パークマンション三田日向坂
・パークマンション三田綱町ザフォレスト
（三田綱町パークマンションも築古物件ですがございます。）
本物件は解体が行われており絶賛工事中で、完成がとても楽しみです。
まとめ
これ以上相場は上がらないと言われ続け、数年が経過しました。
事実エリアによって一部の上昇するエリア、相場が維持するエリア、少しづつ下がっているエリアと明暗が分かれてきております。
何度もお伝えしておりますが、マンション購入は投資ではありません。
むしろ嗜好品と言えます。
相場を注視することは資産防衛のためです。
皆様のマンション購入が上手くいくことを心よりお祈りしております。
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