湾岸タワマン値上がり率ランキングトップ10【後編】（2024年1月）

こんにちは！
ふじふじ太です！

本日のテーマは、「湾岸タワマン値上がり率ランキングトップ10（後編）」ということで、前回の値上がり率ランキング前編（10位〜6位）に引き続き、5位〜1位を発表していきたいと思います！

前編をまだご覧になっていない方、以下ブログも併せてご確認ください。

湾岸タワマン値上がり率ランキングトップ10【前編】（2024年1月）

※湾岸マンションアナリティクス集計対象のタワーマンション限定でのランキングです。
2023年12月時点の集計結果と新築時単価の上昇率を計算しております。

第5位　パークタワー東雲【値上がり率：86.5%】

築年数：2014年築
駅徒歩：東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
階数：43階建て
分譲会社：三井不動産レジデンシャル株式会社
新築時平均坪単価：223万円
2023年12月時点坪単価：416万円

東雲エリアナンバーワンとの呼び声の高い免震タワーマンション、パークタワー東雲が第5位にランクイン！

パークタワー東雲と言えば湾岸エリアの中でもトップレベルの共用部の充実度を誇ります。

本物件だけの特徴的な共用施設と言えばやはり、スカイドッグランです！
マンション内にドックランがある施設なんて他に聞いたことがありません。

スカイドッグラン

パークタワー東雲の1階カフェに訪問！
洗練されたデザインの中にもどこか懐かしさを感じる雰囲気が素敵です。
ランチメニューも充実しています！ pic.twitter.com/i8V4m8OeRs
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) March 1, 2022

2023年に入ってから特に大きく飛躍をしたマンションであり、慢性的に募集が少ない大変希少な物件です。
まさに最近も70㎡前後のお部屋が軒並み高単価で申し込みが入っており驚きました。

2022年中までは坪単価350万円前後が相場であり、当時はそれが東雲エリアの限界だと言われていたのですが、2022年12月以降で坪単価350万円の壁をぶち破り、今や坪単価400万円を超えるという驚異的な成約単価となっております。

まさに東雲エリアを引っ張るマーケットリーダーです。

第4位　Wコンフォートタワーズ【値上がり率：107.1%】

築年数：2004年築（EAST）、2005年築（WEST）
駅徒歩：辰巳駅徒歩7分
総戸数：1,149戸
階数：54階建て
分譲会社：三菱地所株式会社他
新築時平均坪単価：155万円
2023年12月時点坪単価：321万円

三菱地所レジデンス分譲の制震ツインタワーマンション、Wコンフォートタワーズが4位です！

元々の単価が155万円とかなり安かったということもありますが、いよいよ新築価格2倍以上の値上がりとなりました。

Ｗコンフォートタワーズは東雲キャナルコート内で一番最初に建設された分譲マンションで、最も駅近、最も南側立地に建っており、東雲キャナルコート内では一番立地が良い場所にあります。

また、80㎡〜100㎡超えの広い部屋が多いという特徴もありますので、テレワークなどより広いお部屋に住み替えたいという今の時代のニーズに合っております。

築年数は約20年経過しているものの、駐車場代も安く、立地も良く、マンションのブランド・スケールメリットもあり、共用部も豊富ですので、個人的には坪300万円台前半で買える水準というのは、まだ割安感があると思っております。

リフォーム技術も進み、今後築年数という要素はそれほど重要でなくなっていくと予想しているので、東雲エリア内の成約単価のアップサイドが更新されることで、同エリア内の築年数が古いマンションもそれに引っ張られる形でジワジワと上がっていくと予想しております。

そう考える理由は、豊洲エリアのタワマンほど話題になっていないスターコート豊洲、プライヴブルー東京、東京フロントコートなどの板状大規模マンションも、ジワジワと成約価格が伸びてきているからです。
※上記3棟は非タワマンということで今回のランキング対象外です。

第3位　豊洲シエルタワー【値上がり率：119.9%】

築年数：2006年築
駅徒歩：豊洲駅徒歩1分【直結】
総戸数：565戸
階数：40階建て
分譲会社：清水建設株式会社
新築時平均坪単価：186万円
2023年12月時点坪単価：409万円

豊洲エリアのタワマン第一号！発展が進む豊洲駅直結という圧倒的な利便性を誇るタワーマンション、豊洲シエルタワーが第3位です！

新築価格より約2.2倍です。

他のピカピカの豊洲エリアのタワーマンションと比べると、正直専有部のグレードや共用部はそれほど充実しているとは言い難いのですが、「駅直結」「商業施設一体開発」という圧倒的なメリットが、マンションスペックのデメリットをカバーして余りあります。

1階～3階にはスーパー、コンビニ、薬局などのショッピング施設の他、飲食店、保育園、各種病院、熟、英会話スクールなどもあり、至れり尽くせりです。

シエルタワーはＵＲ賃貸住宅と一体となっており、分譲されているお部屋はマンションの高層階33～40階と低層階の5,6階一部のみですので、募集数自体がほとんどありません。

月島駅直結のキャピタルゲートプレイスザタワーも似たような状況でしたね。

駅直結マンションはその資産性の高さと利便性の高さが相まって手放す方が少ないのか、買うこと自体が難しいです。

そういう状況だからこそ、築年数が経過しても価格が落ちることはないのでしょう。

ここまで希少価値が高いとなれば、もはや相場を語るようなマンションではないのかもしれません。

第2位　THE TOKYO TOWERS【値上がり率：138.8%】

築年数：2008年築
住所：東京都中央区勝どき6丁目
駅徒歩：勝どき駅徒歩5分
総戸数：2,799戸
階数：58階建て
分譲会社：オリックス・リアルエステート株式会社
新築時平均坪単価：209万円
2023年12月時点坪単価：499万円

今最も旬のエリアと言っても過言ではない勝どきエリアの制震ツインタワーマンション、THE TOKYO TOWERSが2位にランクイン！

ついに新築価格から2.4倍です！

勝どき駅徒歩6分〜7分という交通利便性を享受しながら、勝どきエリア屈指の共用部を堪能することができます。
勝どき・晴海エリア内のタワマンで唯一プールがあるという点が特徴です。

ザトウキョウタワーズ訪問！
相変わらず、デザイン性が高い pic.twitter.com/n2X5h1pJ50
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) February 14, 2023

どういう方に購入が向いているかについては、以下ブログを参考にしてください。
近隣タワマンとの比較の中で、おすすめポイントをまとめております。

【お便り返し】晴海フラッグと合わせて勝どき・晴海の中古タワマンを検討中。物件選びの判断基準を教えてほしい。

新築パークタワー勝どきの登場で、勝どきエリアに限らず湾岸エリア全体の相場が押し上げられた感じがあります。

新築マンションの価格が上がれば、近隣中古の価格が上がるというセオリーがありますが、まさにTHE TOKYO TOWERSはその恩恵を一番に受けたマンションかもしれません。

ザトウキョウタワーズ！
圧倒的なスケールメリット！ pic.twitter.com/xNmZS2pDbe
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) October 26, 2021

第1位　アーバンドックパークシティ豊洲【値上がり率：145.8%】

築年数：2008年築
駅徒歩：豊洲駅徒歩6分
総戸数：1,481戸
階数：52階建て(A棟)、32階建て(B棟)
分譲会社：石川島播磨重工業株式会社他
新築時平均坪単価：229万円
2023年12月時点坪単価：563万円

映えある第一位は、商業施設ららぽーと豊洲と一体開発のランドマークタワー、アーバンドックパークシティ豊洲です！

※値上がり率はＡ棟Ｂ棟合わせた平均値となります。あいにくC棟は取引が少なくデータを出しておりません。

値上がり率は驚異的な2.5倍に迫る水準です！
一体どうなっているのか。
商業施設一体開発の強さを思い知らされます。

豊洲エリアの発展と共に益々評価が高まっているマンションです。

豊洲ベイサイドクロスタワー（ららぽーと3）ができたことで駅まで濡れずに行ける導線、プール・サウナ・ジャグジー付きというラグジュアリーな共用施設、圧倒的なスケールなど、資産性・居住性の高さはもはや疑う余地はありません。

アーバンドックパークシティ豊洲の外観がきれいになってる！
お美しい！ pic.twitter.com/QAYZzcw9xp
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) June 2, 2022

昨年の2023年、第一回目の大規模修繕工事が終わったタイミングで管理組合に許可を頂き、パークシティ豊洲のコンセプトムービーを撮影させて頂きましたので、以下ご覧ください！
パークシティ豊洲のかっこよさがよくわかる動画に仕上がっています！

パークシティ豊洲の魅力をもっと多くの人に知ってほしいという意図でプロに撮影・編集してもらいました。

【動画更新！】
〜公認〜アーバンドックパークシティ豊洲｜コンセプトムービー　商業施設一体開発の豊洲エリアを代表するプール・サウナ・ジャグジー付きタワーマンションhttps://t.co/MQv18SdmLR

大規模修繕が完了したPCTを、コンセプトムービーという形で本格的にプロが撮影いたしました！ pic.twitter.com/SKakwXsWvA
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) January 20, 2023

総括

改めてランキングをまとめると以下の通りです。

1位　アーバンドックパークシティ豊洲【値上がり率：145.8%】
2位　THE TOKYO TOWERS【値上がり率：138.8%】
3位　豊洲シエルタワー【値上がり率：119.9%】
4位　Wコンフォートタワーズ【値上がり率：107.1%】
5位　パークタワー東雲【値上がり率：86.5%】
6位　SKYZ TOWER&GARDEN【値上がり率：83.5%】
7位　キャピタルゲートプレイスザ・タワー【値上がり率：81.3%】
8位　アップルタワー東京キャナルコート【値上がり率：77.1%】
9位　ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス【値上がり率：75.2%】
10位　オリゾンマーレ【値上がり率：74.7%】

ランキング前編の公開後、Xでぴたりと正解を当てた強者がおりました！
湾岸安全さん、おめでとうございます！

Wコン、シエル、パークシティ豊洲、TTT、パークタワー東雲と予想 https://t.co/XLB4npQRGq
— 湾岸安全 (@wangan_security) January 25, 2024

今回は新築価格からの値上がり率という点でのランキングでしたので、必然的に新築価格が安かったもの、つまり築年数が経過している方が優位な結果になったと言えます。

値上がりやすいマンションの特徴という点については、今回のような新築価格からの値動きではなく、単年での値動きを比較してランキング化して考察した方が特徴を抽象化しやすいと思いました。

ちなみに短期間での値上がり幅で見るなら、ブランズタワー豊洲が凄まじいです。
3年程度ですでに新築価格から約1.5倍です。

この結果を見ると値上がりを期待するなら早く買えばいいのかと思うものの、事はそう単純ではありません。
たまたま運が良いことにこの15年間不動産価格が上がり続けているから良かっただけで、今後も上がり続けるという保証などありません。
さらに、上がりやすい物件とそうでない物件があるのも事実です。

早く買うことの良い点は、その分残債を早く減らせることです。
これに尽きます。

こういう記事を書いている私が言うのも変ですが、今後価格がどうなるのかは誰にもわからず、値上がり値下がり云々を考えすぎるとマンション購入はできませんので、何のために誰のために買うのかをもう一度見直し、買いたいと思った時に買えるマンションを買うのが最も後悔がなく、それが真理だと思います。

私の師である故三井健太さんもよく言っておられました。

湾岸マンションはもはや壮大なイス取りゲーム化しており、買いたいと思った時に買えない時代になってしまったようです。
そもそも売り物がなかったり、価格が高騰しすぎて手が届かなくなったり、新築はお祭り騒ぎであったりという具合です。

2024年に入り動きが加速しており、どんどん物件が売れております。
ほんとうです。

まだ選択肢がある内に、決断をする勇気を持ちましょう。
そのためには何かを捨てる覚悟も必要です。

この記事をきっかけに読者の皆様が湾岸エリアやマンション購入に興味を持ち、素敵なマンションライフを送ることを願っております！

本日は以上となります。

ご講読頂きありがとうございました。

ふじふじ太