こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: 悩む子羊
誰に答えて欲しいですか？
全員, マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太, すまいよみ
メッセージ本文:
マンションの売却を考えていますが、できれば相場より高値で売りたいと考えてます（xではチャレンジ価格は批判されがちですが、庶民は少しの差が今後の生活に関わるのでご容赦ください。）
質問したいのは、SUUMO等に掲載して、短期間に複数の申込があった場合、より高値を再指定しても買ってくれる人に売る、またはオークションみたいに1番高値を提示してくれた人に売る、全員断って新価格で再掲載というのは可能でしょうか。
買主を選ぶのに値段以外にも大切なことがあるのは分かりますが、どうやったらより高値で売れるかという点の質問でお願いします。
ご質問頂き有難う御座います。
なかなか興味深いご質問ですね。
結論、短期間に複数の申し込みがあったという条件下であれば、方法はどうであれより高値交渉をするということ自体はやろうと思えば可能です。
なぜなら売却の条件は売主さんが自由に決めることができるからです。
買主さんとしてはその条件で買うかどうかを判断するのみです。
念の為、宅建協会の相談窓口にも確認をしましたが、このような個人の中古取引のケースで値上げ交渉をした結果、何かしらの業法違反として裁判になったり、強制的な措置を命じられるという例も聞いたことがないとのことです。
（もし類似の判例をご存知の方がいたら教えてください。）
ただ、これはあくまで「短期間に複数の申し込みがあった（契約調印前）」という特殊な条件下であるので交渉の余地がありますが、そうでないのに買主に対して値上げを要求するのは信義則違反・権利濫用と解釈されクレームになる可能性が高いので注意が必要です。
だからと言って売主さんに対して何かペナルティが発生する可能性は低いですが、一般的には業界の約束事として、一度募集をした条件で申し込みが入ってから値上げを要求するというのは後出し交渉であり、非常に嫌われる行為です。
逆の立場を想像してもらえるとおわかりになると思います。
ただ今回は複数申込が重なった場合の想定ですから、ドライに利益最大化を目指すという観点なら値上げを要求して然るべきなのかもしれませんが、礼と信頼を重んじる日本の取引の慣例もあるのか、経験上、申し込みが重なった際でも売主自ら買主を天秤にかけるようなやり方はあまり見たことがありません。
よほどの売り手市場で、高くても買わせてくれるなら喜んで！という買主さんも中にはいるかもしれませんが、基本的には嫌がられる行為です。
利益を追求する代わりに、売主さん及び仲介業者（売り側）が信頼を無くすというペナルティは負うことになります。
良くも悪くも、不動産仲介業は同業他社との繋がりや信頼が大変重要な業界です。
「あの会社は申し込んでからそういうやり方をするのか」と同業の信頼を無くすようなことをすると、今後仕事がやりにくくなり、結果お客様にご迷惑をかけてしまうということに繋がります。
宅建協会の担当者も、「値上げ交渉という話しはたまに聞きますが、業界の信頼を損なう行為なのでおすすめできない」という感じでした。
利益を追求したい売主さんの気持ちもよくわかるので、私も仲介に身を置く立場としてなかなか悩ましいところです。
同タイミングで申し込みが重なるというケースは珍しくはありませんが、金額で天秤にかけることはせず、多くの場合は「金額以外の申込条件」で判断することが多いです。
申込条件とはつまり、購入理由・決済条件（キャッシュかローンか）・スケジュールの早さ（すぐに契約ができるか・決済期日を最短できるか）です。
これらの申込条件がすべて同じというケースはほぼないと思います。
金額の値上げ交渉はせず、より安全に早く取引ができる方、または売主さんが売ってあげたいと思う方に売るのが一般的です。
最近の例ですが、子育てファミリーさんが満額申込みを入れて契約予定で進んでいたお部屋に、海外の投資家がキャッシュで満額以上の申込をして横取りをしようとしてきました。
金額で判断をするなら海外の投資家さんに売るのが当然良いと思いますが、売主さんは初めに申込を入れた子育てファミリーさんを値上げ交渉することもなく優先してくれました。
それはまさに売主さんがお金以外の部分を優先された結果だと思います。
私個人の意見としては、値上げ交渉はせずに、金額以外のトータルの条件でご判断をされることをお勧めいたします。
金額の値上げ交渉もできますが、買主さんの反感を買う可能性が高く、その後の取引で揉めるケースも多く結局上手くいかないということもあるので、個人的には取引の安全性を重視して、トータル判断で気持ち良く契約できる方を優先されるとよろしいかと考えます。
どうしてもということであれば、ハレーションを生まないように配慮しつつ、ケースバイケースでご協力させて頂きます。
チャレンジ価格での高額販売は悪なのか？
本題と逸れますが、相場より高く売りたいと思うのは普通のことですので、私は全く悪いことだとは思いません。
（後出しはよくないですが！）
人間が持つ当たり前の心理だと思います。
確かにX（旧Twitter）では、高く募集をする売主を批判するような投稿を見かけますが、売り側の立場の目線を持っている方が少ないためだと思います。
物件を買ったことがある人よりも、物件を売ったことがある人の方が少ないでしょうから当然と言えば当然です。
例えば、相場より高く募集をする売主を「買主にリスクを負わせるなんておかしい」と批判している方もおりましたが、ではそういうあなたが仮に物件を売る立場になった時、買主にリスクを負わせないために喜んで安く売ろうとするのかと問いたいですね。
ちなみに高く出して売れなくて困るのは売主さん自身ですので、売主さんがノーリスクという訳でもないです。
特に湾岸エリアのようにある程度相場が可視化されているエリアでは流動性が高い分、チャレンジ価格だと反応が悪いという傾向もございます。
不動産は大きな金額が動くため、綺麗事が通じない世界でもあります。
いざ自分事になると、少しでも高く売りたいと思うのは当然の心理です。
少しと言っても数十万円、数百万円の差が出る世界です。
買う時は相場で買いたい！と絶叫して売主にゴリゴリ相場以下で交渉する方が、いざ自分が売る時には相場の10%以上高値で募集をするというのはよくあることです。
経験上、相場より安く募集をしている売主さんは、よほどお金に余裕がある賢者か、よほど早く売らなければいけない理由がある方か、長期募集するのが面倒で早く売りたい方か、仲介会社の査定が間違っていてそのまま募集してしまっているかのどれかです。
最後に、私としては高値売却を正当化するつもりもなければ、安く売り出すことを推奨している訳でもありません。
売りも買いも担当する仲介という仕事は利益相反という点で少なからず矛盾をはらむものですが、できる限り双方が納得する取引ができるように努力をするのみです。
本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！
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非常に興味深いトピックですね。
住宅以外の通常の商慣習なら複数申し込みに対して高値追求するのは当たり前で何ら失礼でも何でもないと思います。なぜ住宅の取引だと失礼とか信義とか若干スプリチュアルな言葉が出てくるんでしょうね。業者間の不動産取引でも同様のケースは嫌われるんでしょうか？（昨今は満額を超えて買い上がりなんてザラにある気がしますが）
売主のやり方次第で「失礼問題」は回避できる気がするのですがどうでしょうか。例えば複数の申込主に「xxxx万円で売り出したが同じような条件で申し込みが重なって選べなくて非常に困っている。できれば高値で売りたいので、もし金額を上乗せしてもよいという人がいたら、上乗せ金額によって決めるつもりである。もしどちらも上乗せが難しければ先着順で決める」と伝えればよいだけでは？特段申込主の権利を害しているとも思えませんが。
コメントありがとうございます！
そうですねーおっしゃっていることはよくわかります。
不動産は取引価格が大きいことと、売りも買いも仲介が入るということで関係者も多いということ、特に買い手にとっては人生を賭けた買い物であるという点が他の動産とは重みが違うのかもしれませんね。
業社間の取引で同様のケースをみたことがないので何ともわかりませんが、お互いプロ同士で実物主義なら、ドライに交渉するのは珍しくはない気がします。
買い上げ交渉をする時は伝え方と仕切り方を気を付けるというのはその通りだと思います。
ただご提示の言い方だと、現状二番手以降の人にとってはひっくり返せるチャンスで嬉しいでしょうが、現状一番手の人からクレームが来るでしょうね。
言い方はどうであれ、「現状一番手だけどより高く買う人がいたらそちら優先しますね」ということですから。
一番手としては、「満額で一番手なんだからいま優先してよ！そんなのずるい！」となると思います。
複数申込が入っているので仕方ないと納得する買主さんなら良いですが、前述の通り、買主さんは人生を賭けた決断で申込をしている訳ですからそれは必死になります。
買い手の気持ちになってもう一度考えてみましたが、結局物件次第な気がしてきました。
スペシャルな物件でどうしても欲しい物件なら、入札方式でも多少頑張りますが、凡百な物件で値段に惹かれて申し込んだような場合には、そんなら要らんわ！となりそうです。
返信ありがとうございます。よく分かりました。一番手の人からクレームの可能性があるということですが、金額以外でもローンor現金、上場企業勤務vs自営業などの状況次第で2番手が優先されることはありますし、満額vs指値なんかの場合には2番手を優先する事が許されるのに、どうして満額vs買い上げで逆転が許されないのか、腑に落ちません。
申込主も人生をかけている、と言いますがそれは2番手以降の人も同じですし、契約前の申し込みの段階ですから、売主の事情で断られることも当然想定されると思います。特段不利益も生じません。たぶんふじぶしたさんの言っていることが間違っているとかではなく、業界の慣習なんだと思いますが、不合理だなと思います。
交渉を入れた場合に契約前に満額でひっくり返されることと、売主の希望金額通り満額で入れて契約前にそれ以上でひっくり返されることは、期待値と納得感という観点でニュアンスが違うと思いますよ。
交渉入れて満額が入ったならまだ納得できるかもしれませんが、満額で入れた後にそれ以上がきてそちらを優先されたらずるい！となりませんか？
募集価格というのは、この金額なら売りますという売主の意思表示です。
後出しジャンケンを仕掛けてきている二番手と、落ち度のない一番手を同列で比較するのも違うと思います。
明らかに悪意をもってひっくり返そうとしてきている訳ですから。
通りすがりさんは高ければ何でも良いという実物主義に基づくお考えだと思いますので、それはそれで否定はしません。
むしろ資本主義なら当然の考え方と言えます。
あと、ブログでも書いてますが実損が生じないから良いという訳では決してありません。
仲介や取引をなめない方が良いです。
ふじふじ太様
いつも楽しく拝見しています。
「後出しジャンケンを仕掛けてきている二番手と、落ち度のない一番手を同列で比較するのも違うと思います。」とのことですが、
先の方が例示されていた「ローンor現金、上場企業勤務vs自営業などの状況次第で2番手が優先される」ケースについてはどの様にお考えでしょうか？
私もオークション形式への心証は良くないと感じているのですが、ローンや自営業の方の申込が現金一括や上場企業勤務の方の申込に逆転されるケースは、他のブロガー様の記事でも取り上げられている通りよくある事例と勝手に感じています。
いつか売主となったときに仲介様・買主様の心証を損なわないようにしたく、見解をお聞かせいただけますと幸いです。
コメントありがとうございます！
たぶんニュアンスが多少違うのですが、属性であったり決済方法の部分で比較をするのは、まだ番手が決まっていない同時に申込が入った際にどちらを選ぶかという段階の話しじゃないですかね？
実務上よくあるのは、人気物件の場合、週末で入った申込は同時審査でオーナー判断ですという仕切りはよくあるので、そういう場合の話しだと思いますよ。
一番手ということで買主に伝えるということは、基本的にはあなたと契約しますと伝えたことと同意義です。
それからやっぱり現金で〜とか、やっぱり大手勤務の方を〜と理由で、一番手と伝えた後に契約前にひっくり返すのは一般的ではありません。
まあ、たまにききますけどね。
私の経験上は一番手と言われた後に、上記理由でひっくり返されたことは一度もないです。
契約日前日に高値申し込みが入ってひっくり返されそうになったことはありますけどね笑
せっかくの良いマンションも、貧乏臭さで塩漬けになりますよ。
いつも楽しく記事を拝見させて頂いています。
貴重な情報、有難う御座います。
記事の内容についてですが私には、全く理解出来ません。信義則違反・権利濫用と解釈されクレームになる可能性って、何でしょう?
全てが仲介会社の論理であり理解出来ません。
信義則、なんていう今どき圧力団体でも使わないような曖昧で共通認識を持てないような定義ではなく、法治国家である以上、全ては法に従うべでです。そして法律上、問題なければ問題はないのです。
買い主の反感を買うって何でしょう?
売れれば売り主には、全く関係の無い事であり、資本主義社会である以上、利益を追求するのは当たり前です。
あまりに業界内部の論理であり、残念でしかたありません
今後も不動産に関して、有用な情報を発信して頂きたいと思っていますが、ただ、幼児性の無い開けたオープンな市場に不動産業界が、なる事を節に願っています。
道草、失礼しました。
中古売買の購入経験があります。
申し込み者が売主と同じ価値観なら問題ないでしょうが、そんなことで怒る買主側は未熟で幼稚だと考えるなら、個人に売らない方が良いでしょう。
中古は仲介業者を挟もうと、個人対個人の売買です。
心証の悪い売主から買うと、買主が感じる欠陥は3割増に見えます。
例えば近所からのタバコの匂いがひどい、子どもの声がうるさい、壁のシミ、凹み、欠け、食洗機の調子が悪いなど。
瑕疵担保責任や告知義務違反に相当する、と訴えられる可能性もあります。
また、個人売買の場合、売上の氏名、住所、家族構成、郵便物や宅配便により、売主の個人情報は買主に流出しやすいので、こういう買主は非常に厄介です。
ですから、多少の値下げ交渉に応じ、物件のアラと相殺させる売主がほとんどだと思いますよ。
そもそも高値チャレンジで売り出した方が早いですけどね。
コメント頂きありがとございます！
ものすごい実物主義に立ったご意見ありがとうございます。
信頼なんてものは金にならないし嘘くさいと！笑
違法でなければ何をやっても良いと！
すごいロボットみたいだなと思ったら、投稿主さんが「私はロボットではありません」だったのでさすがだなと思いました。
資本主義である以上、利益最大化を目指すのは当たり前であるという点は同意です。
買主も仲介会社の都合もどうでも良くて、高く売れるならそれが正義で、誰にどう思われようが関係ない！というご意見もあるでしょう。
それはそれで否定はしませんが、物事にはバランスがあり、どちらかというと私は人間味がある取引が好きな方です。
先日某マンションで同じような事がありました。同日満額買付申込が4組入り、それを聞いた売主がどうしても高値で売りたくて仲介会社の制止を振り切りオークション方式にしますと宣言。それを聞いた買主は怒って全員が買付をキャンセルしました（その後その部屋がどうなったかは言わずもがな）。結局このやり方は誰も幸せになれないと思います。高値で売りたいなら高く出して時間かけてでも徐々に下げていくしか無いかと。
コメントありがとうございます！
なるほど、そういうケースもあるのですね。。
売主さんにとっても買主さんにとっても残念な結果でしたね。。
参考にさせて頂きます。
いつも非常にためになり、かつ面白い記事をありがとうございます。
売り側からの高値交渉については分かったのですが、買い側からについてはいかがでしょうか？
たくさん買付申し込み入りそうな明らか割安物件に対して、いくらまでなら出しますというような持ちかけはどうなんでしょう？
売り側も相手側からの値上げについては応じやすいものでしょうか？
この記事内では最初に申し込み入れたファミリーに売ってくれたみたいですが、私が売り手なら許されるなら高い方に売りたい気もします。
書いて側からの値上げ交渉の是非と成功率についてお伺いできればお願いします。
コメント頂きありがとうございます！
はじめから買い側から高値で申込むのは全然問題ないですが、時と場合によります。
売主さん側の仕切り方に依存します。
すでに一番手の買い手がいて契約予定まで進んでいた場合はなかなか難しいかもしれません。
高値でひっくり返そうとしても、トラブルになるからと言って嫌がれることが多いです。
同日に複数案内が入っていて、まだ番手どうこうが決まっていない内に早々に高値で申込みをすれば成功率も高いと思いますので、競合に勝つひとつの方策ですね。
大変参考になりました！！
庶民のみなさんはこのような取引を当然として考えられているのですね！
提示されてる値段を見て申し込みしたのに理由はなんであれ「この値段では売れません」って言われたら、貧民の私は驚いちゃいます！
何千万円何億円の取引なので、この売主は大丈夫なのか色々勘ぐっちゃいますね笑
少しの金額差が生活にクリティカルなことがわかっているなら、最初からその値段で提示したほうが心も安心ですね！斬新なアイデアを思いつく聡明な方でしょうから、きっと必要な金額とのギャップも明確でしょうし、価格設定も容易なことでしょう！
価格は売り主の自由なのでいくらであっても問題ないと思います。
ですが、他の物件より希少性が高かったり内装設備のグレードが高い、もしくはリフォーム済みとかでなければチャレンジ価格の妥当性がないでしょうね！
あっ、少しの差が今後の生活に関わるからキッチンも当然一番安いグレードで北向きの部屋を選ぶ聡明な判断をされてるのでしょうから、チャレンジ価格で売りぬくのは難しいか。笑
だとすれば、少しの差を埋めるために副業をされることをオススメします！
転売ヤーとかは同じアイデアでやるお仕事なので、相談者さんにオススメかと思います！
貴重なご意見・ご感想ありがとうございます！