お便り返し その613「ワンルーム投資ってどうですか? 不動産投資に興味があります」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:脳味噌汁

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア

いつも楽しくマンマニ様の記事を読ませて頂いてます。

私は上場企業に勤める、ごく普通のサラリーマンですが、私の周囲にも、都内のワンルームマンション等への不動産投資を行っている人が複数います。

私もマンションそのものが好きですし、また、今の時代、賢く投資を行っていくべきとも思いますので、不動産投資についても頭の片隅にはあるのですが、どうしても、損してしまうのではないか、そんなにおいしい話なんてそうそうないのではないか、と考えてしまい、手を出さずに今まできています。

個人の状況、価値観などで一概には言えないかとは思いますが、マンマニ様としては、今の時代のサラリーマン、ワンルームマンション等への不動産投資を、積極的に検討すべきとお考えでしょうか、それともあまりお薦めできないでしょうか。ご教示下さい。(ちなみに現住居は、実需として分譲マンションを購入しており、永住予定です)





脳味噌汁様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

まず投資用ローンにて投資物件を購入される際は

自宅を住宅ローンで購入からの入居 → 投資物件を投資用ローンで購入

の順番をおすすめしています。

その理由としては投資用ローンを走らせていると住宅ローン審査の際にマイナスとして見られてしまうことがあります。もちろんプラスに見てくれることもなくはないのですが基本的には上記順番を守られたほうが無難です。

ご質問者様はすでに自宅を購入されており永住予定とのことですからこの先買い替えの可能性が極めて低いのであれば投資用ローンを走らせてもいいかもしれないですね。

ワンルームに限らずマンションを投資用に購入される際は『ローンを走らせてでも買う価値のあるもの』ということは絶対条件でしょう。

例えば下記のような買い方は絶対にダメですね。(業者さんは節税~とか言ってくるかもですが…)

悪いケース…2500万円の価値しかないマンションを3000万円で購入する

当たり前のことのようで上記パターンで掴まされて涙する方がいることも事実です。

でも下記のような買い方はありでしょう。

良いケース…3000万円の価値があり10年後も3000万円の価値を維持していそうなマンションを3000万円で購入する

諸経費や税金などすべて引いたうえで仮に月割1万円の黒字として10年で120万円の儲け。10年後に売却した際に戻るお金は約700万円(金利1.5%)、そこから購入時と売却時の手数料や税金を引いても少なくとも300万円は戻るでしょう。120万円+300万円で10年で得た利益は約420万円。毎月黒字&物件の価値さえ維持していれば投資としては悪くないでしょう。物件の価値が上がっていればもっと儲かります。もちろんその逆もありますがそうならない物件を買えばいいだけです。

私は実需での住みながら投資は強く強く強くおすすめしていますが投資用ローンを走らせてのマンション投資はこちらからおすすめすることはありません。投資したいです~とご相談を受けた際にはしっかりとアドバイスしますがびっくりするほど儲かるものではないですし、個人でやるのと法人でやるのとでは旨味も大きく変わってきます。はっきりいって個人のマンション投資ってあんまり儲からないですよ。投資用ローンが組めるくらい年収が高い時点で税率も上の方であるわけですから。

法人で数戸も購入できるのであれば儲かりますが。私の相談者様でも私のお伝えする物件を買い続けてすでに数億円儲けを出しいている方が多くいらっしゃいます。でもそもそものパワーが違うので…

個人であれば住みながら投資のほうが圧倒的におすすめです。融資額も多く引けますし税制優遇も大きい。そしてなにより自宅なわけでリスクも限りなく低いですから。

私自身は住みながら投資の実績であればプチFIREできるくらいには(しないですが)利益出していますがちょこっと手を出している不動産投資ではお小遣い程度しか稼ぎないです。法人ではなく個人なので美味しくないのですよね…でもお小遣いになるのは嬉しいことなので買ってよかったとは思っていますが。

個人で不動産投資をしても大きく儲けることは難しいと理解されたうえでそれでもスタートしたいということであればぜひご相談ください!

参考になれば幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします。




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