お便り返しとなります。
差出人：dog
マンションマニアさん
いつも楽しく拝見させていただいております。
さて、先日以下のような記事が公開され話題となっておりますね。
https://www.yomiuri.co.jp/economy/20221005-OYT1T50191/
「住宅ローン「フラット３５」、無届け賃貸・目的外転用など違反５６件…会計検査院が指摘」
こちらに関して、界隈での影響力を持つマンマニさんに是非コメントを頂きたく存じます。
それによって、少しでも住宅ローンの不正利用が減り、実需で分譲購入したい方の助けになれば幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。
dog様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
こちらの記事では「2000万円の価値の物件を3000万円の借金をして投資目的としてフラット35を使い購入した～」というマイナス投資系(そもそもマイナス投資はまったくもっておすすめできません)ではなく「実需として購入したけど住み替え時に旧居を無断で賃貸へ出した～」というお話しで回答をいたしますね！
住宅ローンを借りて購入した部屋を賃貸へ出せるのか？
これは金融機関からOKを貰えれば貸すことができます。一番多いのは転勤でしょう。家族構成の変化(介護事情など含む)なども多いかと思います。私自身も通勤が困難な状況になった際に金融機関からOKを貰い住宅ローンで借りている持ち家を賃貸へ出したことがあります。なんなら銀行員さんだって転勤多いわけで本当に困った際に貸せないとなれば家を買える人は限定されてしまいます。時代の変化と共に働く場所を選びやすくなっているとはいえ転勤なんてのはよくある話ですから。もちろんダメと言われたら投資用ローンへ切り替えるもしくは現金で一括返済して賃貸へ出すか素直に売却するか戻ってくるまで空き家にするかなど別の対応をとる必要があります。
ただ、今までは金融機関も「いつか戻るなら…」みたいなグレーOKも多かったようなのですが最近は「賃貸はだめなので売却(一括返済)してください」が多くなっているとは感じます。賃貸に出すなら一括返済という念書を書かせている金融機関もあります。
いずれにしても無断で貸すからダメなんですね。もしくはダメと言われたのに貸すと。ちゃんと銀行からOKを貰えばいいのに勝手に貸すからツッコまれるわけです。それがニュースになっている無届け賃貸でしょう。
無届け賃貸がバレた人に金融機関がどのようなアクションを取るのかはわかりませんが考えられるのは下記です。
①貸している事情をヒアリングする
ここでちゃんとした理由があって貸しているなら「無断で貸すのはダメですからね！！ちゃんと住所変更してくださいね！！」と怒られと届け出だけで済む可能性もあるでしょう。
②一括返済を求める
①で事情気の毒ではなくあきらかな投資目的と判断されれば一括返済しなさいとなるのではないでしょうか。
で、一括返済しなさいとなってしまった場合どうなるのか。
A.投資用ローンに切り替える
B.賃借人に買わないか交渉する
C.オーナーチェンジとして売り出す
D.業者に買い取ってもらう
でしょうか。
少なくとも関東圏ではオーナーチェンジの売却であろうと99％以上の物件が残債割れしていないどころか含み益(購入時より値上がった分)と隠れたる含み益(住宅ローン元金が減った分)がたんまりあることでしょう。
言葉はあれですが「チっ。ばれちったか。はいはい。売却して利益確定しますね。」くらいの気持ちにしかならないでしょう。
無届け賃貸があぶりだされるほど儲かるのは投資家さんや不動産業者さんです。オーナーさんだって利益確定で儲けが出るでしょう。新規の実需の人が買いやすく～なんてならないですよ。だってその物件が実需向けに売り出されるときは実需向けの相場以上でしか出てこないのですから。
人気の新築マンションを不正融資で買う人なんてほとんどいないですよ…投資家さんはちゃんと投資向けのローンを引けますから…しかも2％をがっつり切るような投資としては低金利で借りれます。
そもそも個人レベルで不動産投資をするってのは容易なことではないのです。
あぶりだされるほどに投資家さんや不動産業者さんにチャンスが回ってくるのもなんだかなぁ～とは思うかもですが調査を拡大させて今後不正融資で購入する人が少なくなるなら良いことなのではないでしょうか。
私自身も金融機関から貸していないかチェックが入ったことはありますよ！
どのような基準で調査しているのかはわからないのですが担当者も申し訳なさそうに「チェック対象となっておりまして…本当に申し訳ないのですが住民票と光熱費明細を返信用レターパックにて送ってください」と。
すぐに住民票と光熱費明細を送り返して到着確認の電話があった際に「住民票や光熱費明細なんてどうにでもなってしまうわけで本当に住んでいるか自宅へ来ませんか？お茶くらい出しますよ！」とお伝えしたところ「そこまではしてない」と苦笑いでの回答でした。本気の調査ならそこまでしても良いと思うのですけどね！
参考になれば幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
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