【お便り返し21】ザ・パークハウス名古屋か久屋大通周辺物件どっちがいい?おすすめマンションは?

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皆さん、ごきげんよう。

先日、5連投しましたがPVが全く伸びない(泣)…と思いきや、ご指名でのお便りが数件きたので効果がありました!今頂いているお便りはできる限り早めに返しますので少々お待ちを!

それでは今回のお便りの内容にいきます!

差出人: mai

誰に答えて欲しいですか?
こう

メッセージ本文:
こうさん、こんにちは!
名古屋でマンション購入を考えていて、以前にも一度質問させていただきました。
その節はありがとうございました。
お答えいただけて嬉しかったです!

その後いろいろ考えてみたのですが……
パークハウス名古屋(則武)と久屋大通~高岳あたりにある物件とで迷っています。

前提として
・住むのは長くて20年くらい、10年くらいで転居予定
・以後は手放すか賃貸で回したい
・2LDK以上を購入希望(パークハウスならD棟狙い)
・予算は5500万くらいまでだけど可能であれば本体価格は4000万代だと嬉しい

このため
・20年あともリセールに出せる物件もしくは賃貸で借り手がつく物件
これを第一条件においています。

環境的には久屋大通あたりのほうが好き(マンションまでの道のりがわくわくする)で、その中で駅近の中堅からメジャーセブンの物件を検討しており、
パークハウスは敷地面積の広さ(余裕があっていい)とイオンモールが魅力というところですが、周辺環境にわくわくしないのと名古屋駅が遠くて二の足を踏んでいます。

こうさんはどちらの選択がベターだと思われますか?また、こんな私に向いている物件があるのであれば、
ご教示いただけたら嬉しいです。(丸の内~国際センターあたりも検討範囲内です)
よろしくお願いします!

(※編集部追記:[掲示板] ザ・パークハウス 名古屋ってどうですか?


mai様、ご質問ありがとうございます。

以前は名古屋圏における駅距離とリセールバリューについて回答させていただきました!

【お便り返し14】地域によって駅距離の重要度は変わる?

今回のご質問は、ザ・パークハウス 名古屋(中古)と、その他の選択肢との比較ということですね!

ザ・パークハウス 名古屋良いですよねぇ~。私も竣工してから何度か行ってますが、ノリタケの森&イオンモールが一体となった開発は、緑の豊かさと利便性が調和していて、これからも価値が上がりそうだなと感じます。

余談ですが、マンションとイオンモールは一階の駐車場置き場を通ると、デッキを渡るより近く感じて(もちろん棟、住戸次第ですが)、正式なルートではありませんが、販売時の図面からは読み取れてなかったので、私もまだまだ修行が足りないなと。。。

閑話休題

さて、とはいえ、ご質問者様は道中の道のりにはわくわくしないということですから、私からのアドバイスとしては、テンションが上がらないなら選ばない方がいいのではと。

もちろん100点のマンションなんてありませんからどこかで妥協は必要です。ただし、妥協してよいのは、設備仕様とか、間取りとかのもっと枝葉の部分で、立地は変えることのできない幹の部分ですから、立地を妥協することはおすすめできないからです。

なので、わくわくすると感じられている久屋大通周辺で物件を探された方がよいと思います!

ということで、こちらはどうでしょう!?

久屋アインス 2LDK 56.65㎡ 3,390万円

交通:名古屋市営地下鉄名城線 「久屋大通」駅 徒歩4分
名古屋市営地下鉄東山線 「栄」駅 徒歩9分
名古屋市営地下鉄桜通線 「久屋大通」駅 徒歩4分
間取り:2LDK+WIC
専有面積:56.65㎡(壁芯)
築年月:2004年10月(築19年)
リフォーム履歴:実施時期 2022年3月
実施内容:・全室フローリング貼替・建具交換・トイレ交換 ・全室クロス貼替・コンロ交換等
主要採光面:東
所在階/階建:4階 / 地上14階建
総戸数:64戸
土地権利形態:所有権
管理人:日勤
管理会社:三菱地所コミュニティ株式会社

4000万円台どころか、3000万円台!しかもリフォーム済みです!

「いや、安かろう悪かろうなんじゃないの・・・しかも、”アインス”・・・どこのブランドやねん!」

というツッコミが聞こえてきそうですが、ちゃんと説明しますので安心してください!

三菱地所レジデンスの前身となる「藤和不動産」の旧分譲になります。(ほら、管理会社が地所レジ系列でしょ。)

価格については築19年ですのでかなり価格としては落ちきった(落ち着いた)ものになります。これは個人的な感想ですが、共用部がしっかり管理されており、将来的には”ヴィンテージマンション”と呼ばれる部類になるマンションだと思います。

加えて、立地としても久屋大通周辺(泉1丁目)としては、駅距離や繁華街への近さもトップクラスですから将来的に価値を保ち続けることができるでしょう。

そして、見てください!この外観&エントランスホールを!

Yahoo!不動産より


スタイルプラスHPより


出入り口は一層分の天井高なので、一見すると外観からはなんの変哲もない見た目ですが、エントランスホールは1.5層分ぐらいの吹き抜けになってるという非常に”憎い演出”になってます!普通であれば、外観からいかにも「エントランスホールは吹き抜けで解放感ありますよぉー」っって見せつけることが多いですから、この、外からはわからないけど中に入った人にはわかるという余裕は、マンションオタク的にはたまらないものがあります(笑)。

ちょっと話が逸れてしまったので、価格の話をもう少し。

もちろん、ご質問者様の予算であればもっと金額の高い築浅(または新築)が狙えるとは思います。ただ、

・20年あともリセールに出せる物件もしくは賃貸で借り手がつく物件
これを第一条件においています。

とのことですので、リセールや将来の保有を考えるのであれば、既に築年数がある程度経っている物件の方がおすすめです。

というのも、築浅の場合は将来(10年後、20年後)の管理状態を予想するというのは、物件固有の条件&管理組合(管理会社)の舵取り次第のため難しいですが、既に20年経過している物件の方が判断することは容易です。だってこれまでの管理が良いのであれば、これまでと同じ方針で管理されていく可能性が高いので、そのまま良い管理状態が続く可能性が高いからです(管理会社も旧売主系列ですし)。

さらに、価格ついても前述の通り20年経過していれば落ち着いてますし、それに伴い賃料も安定しますから、将来の賃貸に出す際に、収支(キャッシュフロー)が合わなくなるというリスクも軽減できます。

もっと言えば、予算よりだいぶ余裕な金額の物件を買っておけば賃貸に出す前にがっつり繰り上げ返済して完済、誰にも文句を言われることなく悠々と賃貸に出して収入を得るという未来も描けるのでご質問者様に合っているのではないかと考えて提案しました。

最後に、この物件は以下のような経緯で今に至ります。

2021年10月:リフォーム前の状態で2,880万円で売りに出されてすぐに消える(おそらく今の売主が買い取った)
2022年 3月:名古屋レジデンシャル(売主)が上記のリフォームをして3,490万円で売り出す
2022年 7月:価格が3,390万円に下がる

なので、今の状態では決して割安ではない(割高でもないので妥当な価格とは思います)ので、もう一声(あと100万円ぐらい?)いけるのではないかなと個人的に思ってます。売主直販なので尚更(仲介でもポータルサイトに出ているので問い合わせるときは注意してください)。

この物件が実際にご質問者に刺ささらないかもしませんが、考え方を含めてご参考になれば幸いです(もっと詳細に相談したいということがありましたらTwitterのDM等でご連絡いただければと)。

それでは!

この記事に出てくる中古マンション

記事に出てきた物件の掲示板

スムログ出張所(マンションコミュニティ)

ABOUTこの記事をかいた人

名古屋在住の独身サラリーマンです。これまでに複数回マンションを購入した経験を活かして購入検討者のお役に立てる情報を発信して参ります! 気になるマンションのご質問は「スムログメンバーへの質問やお便り」からどうぞ!

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

5 件のコメント

  • 名古屋で住まい探し中 より:

    コメント失礼します。この質問者ではないのですが、Twitterの方で紹介されてた、ザ パークハウス名古屋の中古6階、本日値下げされたばかりで
    4980万の2LDK 62平米とならどっちがお買い得なのでしょうか。
    最終期分譲よりも安くてかなりお得なように思えました。
    https://suumo.jp/ms/shinchiku/aichi/sc_nagoyashinishi/nc_97852350/

    • こう より:

      記事ではあくまで、”わくわくしない”なら久屋大通と書いたまででザ・パークハウス名古屋と損得を比較した回答ではありません。

      当該住戸は確かにお得感はありますね。ただ、値下げ前の5,299万円では売れなかったというのもまた事実ですから相場通りになったという見方もできます。
      (パークハウス名古屋についてはこれから中長期的に評価されていく物件だとは思いますけどね)

      • 名古屋で住まい探し中 より:

        早速のご返信ありがとうございました。
        やはりお得感ありますよね、内覧して気に入れば購入しようと思います。
        いつも参考になる記事や質問への回答ありがとうございます!

  • mai より:

    こうさんこんにちは! お手紙出させていただいた者です。
    確認遅くなってしまって申し訳ないですが💦今コラム拝見しました。
    丁寧にお答えくださいましてありがとうございます。
    こちらのマンションも検討させていただきます!
    他地方からの引っ越しなのでコメントいただけてとても心強く思いました。
    ありがとうございます!

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