[スムログ座談会] 湾岸タワー見学会（その3）タワマンコンビニ事情／印象的だった共用部／低層階の運河ビュー

1000戸を超えると結構無理なく維持できるけど、800戸ぐらいでちょっとぼうっとしてると危ない印象ですね。「そのマンションしか使えないコンビニ」を800戸以下ぐらいで作っちゃうと結構厳しいです。

全然コンビニなくてミニショップですけど、500戸で維持って戸数少なくて無理でした。だって部屋によってはミニショップより本物のコンビニが近かったですよ。何で作ったのか理由がわからん。1年ちょっとで潰しましてね。

なるほど。

マンション事情がコンビニの品ぞろえで見えると。

ティアロも戸数はまあそこそこ多いとはいえ、住民専用のコンビニで維持できてんのは大したもんだなと思うね。みんなで「牛乳1本買い運動」とかやってるに違いないので。

理事はよくやるみたいですよ。理事長とかやってて、ぎりぎり採算点ぐらいの戸数のところだと、「10円20円高いかもしんないけど、牛乳をここで買ってやってくれよ」みたいな話するみたいです。

人によりますよね。私結構これで自分マンション内で有名人だから。

ほらね。1期目に理事長だったから、なんかあれで設立総会だけで150人ぐらい来て顔見られてるから、理事会の人ってばれてますね。

大丈夫でしたよね。

「人件費は管理組合が払ってるから人はあんまり来なくてもいいだろう」って雑な設定のところが多いんですよ。ほんとに使いたくなる共用施設にわざわざ特に人が常駐するものであれば、グレードはちゃんと維持して欲しいですよね。それは私も同感です。「組合が金払うんだから払う意味のあるものをつけてくれ！」ってことです。

「何かに使うお部屋をぶっ潰してでもワークスペースにしてる」感じが最近明らかに増えてきました。「優先的に確保する」っていう明確な姿勢を感じるから、新しいところはやはり違いますよね。

そうかなー

リビングに娘の勉強机とパソコンも置いてあるから出て行ってとか言われてはいとか。あんまり私はリビングに行けないので良くわかんないなという感じ。

いや、私が行くんでしょうけど。

スタディスペースに行かなくても管理事務室に行くと私専用のパソコンがある（笑）管理組合の事務用だけど。

コロナが例え終わっても、もう何か生活パターンが変わっちゃったって言うか。少なくとも私の業界では「会議とかでわざわざ大阪ぐらいに行く」ってのが無くなって、ひたすらzoom会議になってきたから。そういう意味でいうとしっかりネットに繋がってパソコンとか充電できる「空港ラウンジ風スペース」みたいなのは求められてるんだってのもありますね。後からの変更も不可能じゃないですからちゃんと考えればいいんだと思うんですけど。

「ズームやりたいからヘッドホンをかぶってお話したい」みたいな用途も結構あるので、隣との間のパソコンがずらっと並ぶだけじゃダメ。「仕切りがある」っていうのも一定の用途はあるんだと思うんですよ。

うん多分あそこホール扱いだから。部屋扱いになったらまずいので家具とか置けないんですよね。家具を置くと部屋扱いになって、面積全体が容積率換算になっちゃうから。豊洲だと住友のツインタワーもほとんど椅子を置いてないじゃないですか。あの真ん中の繋がった広いところ、それと同じ考え方であそこは通路扱いで、すなわち「通路にはものは置けない」んだと思います。

免振層を中間にしちゃうと、どうしてもその間をエレベーターを超えさせるのは不可能じゃないけどとても難しいしお金がかかるので、ある意味仕方がないところはあるんだとは思います。

あとあのマンション、管理する立場からみるとちょっとエレベーターの数多すぎ。

エレベーターの形が四角くないとあれだとか、何か”がりべん”さんみたいやな。笑

住友のエレベーターは四角いのに三井はすぐに細長い間口の狭いのをつけるとか注文が多い。

設計予算との兼ね合いとか色々ありまして。

あのちょうど一番開けてる方向の最高層階なのでめったやたら写真撮りました。やっぱり後々のことを考えて、できるだけ後からふさがらない方向に作るんですけど、それでも稀にやられちゃうこともあったりして。あそこは「もう半永久的に大丈夫なんだろう感」があって、すごい良かったですね。

逆に私は「タビーさん企画のワイン会」みたいなのに行くことが多いから、夜景しか見たことがなかった。昼間に湾岸タワーって行ったことがなかったんですよ。ベイズタワー＆ガーデンももう何回となく行ってるのに昼間のベイズって初めて見られたので良かったな。

小学生の通学時とかで「エレベーターが降りてきても乗れない問題」というのは実際に起こってます。朝7時45分だけとか「決まった時間にしか起こらない」ですけどね。

それはそれでありです。

「低層で前がちょうど運河とかで抜けてる感じ」ってとても良くて。パークシティー豊洲のB棟、結構値段の差もあったんで5階とか6階とかそのあたりを考えてたんですけども、多分そこを買っててれば良かったのかも（笑）。今でも結構何か眺めいいんじゃないかな。B棟は少し南側にずれてますから、晴海3兄弟のタワーとはあんまりお見合い感がない。

まあそうですね。B棟を限定で狙ってたから。外廊下でも内廊下でも管理費同じなんですよ。冷房分だけお得ってんで絶対内廊下。

でも、当時掲示板で「どっちでも管理費同じだからB棟の方が得だ」なんて書きこみ実際にありましたけどね。誰が書いていたんだろう

たった今大規模修繕中だってのもある。

外廊下の方が傷みは早いんですよ。内廊下の絨毯の傷みって修繕計画的には大体15年とか20年とかです。それよりも早くに変えなきゃいけなくなったりとかもあるんですが、しょせん張り替えなんで難しい工事ではないじゃないですか。外廊下だとどうしても雨ざらしになるので、例えば鉄部塗装とかは、内廊下のタワマンだと錆びる可能性のある場所が「屋上にちょろっとあるだけ」なのが、外廊下だと「凄まじい箇所数」とか。

冷房コストとかはすごいことになりますが、意外に修繕という点では内廊下いいんですよ。ただ今電気代がスゲーかかってるから「内廊下タワマン冷房弱くしていて大変そうだな」とかは感じるね。

それはそうですね。

今回７箇所を回った中にも内廊下・外廊下と両方あった。両方混ざってるマンションもありますし。

特に大戸数マンションを内廊下にすると、それこそ住井はなさんの嫌いな「キッチンが奥の方に押し込まれがち」になるなとかって。開口部が「外側にちょろっと」しか取れないので、それで1000戸ぐらいになっちゃうと面積に対して全体のマンションで取れる開口部分の面積は比較的少なくなるわけですよね。

そうすると、どうしても細長い間取りになっちゃうので、割を食うのがキッチン。「気持ち良い眺めを見ながらクッキング」って考えると、意外に内廊下は難しかったりする。