のらえもんxすまいよみ対談その3「ネット銀行の住宅ローンはリスク?モデルルームで聞いた方がいいことは?」

スムログにたくさんお寄せいただく読者様からの質問のうち、未回答のものを編集部にてピックアップしてお送りしてきたのらえもんさんすまいよみさんの対談も、今回の「その3」でフィナーレになります。それではどうぞ!

目次

  1. この対談に参加したメンバーは?
  2. 対談

この対談 に参加したメンバーは?

のらえもんさん

マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします!
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すまいよみさん

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。
東京東5区(墨田、江東、足立、葛飾、江戸川)のマンションを日々探訪しています。
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対談


ネット銀行の住宅ローンはリスク?

はい。じゃあ次いきましょうか。えー、短プラ変動さんから。


ペンネーム:短プラ変動さん

はじめまして。
いつも楽しみに拝見させていただいております。

住宅ローンの固定金利が微増し、SNSでもローンに関する話題を見かけますが、そんな中で変動金利に関してご質問です。

ブロガーの皆様からはネット銀行の住宅ローンはどのように見えているのでしょうか?

具体的にはメガバンク(+ネット1社)と違い、「短期プライムレート+業績」で金利を変動させるネット銀行のリスク面や逆に手厚い団信、0.1%近く差がある圧倒的な金利メリット(業績が良いからこそ下げられている?)など、総合的にどのように見えているのかお聞きしたいです。

変動金利自体が若干リスクな現在、ネット銀行を使うことはさらなるリスクなのでしょうか…?

よろしくお願い致します。

そもそもですよ。ネット銀行が生まれて、まだそんなに時間経ってなくて、誕生から今までで住宅ローンの変動金利をネット銀行が上げたことってありましたっけ?

ないですね。

ないですよね。ですから「正直よくわかんない」が本音の回答です。既に実行中の住宅ローン変動金利について「メガバンクは金利を上げない。でもネット銀行は金利を上げる」というニュースが1回もまだ事象として起こっていないので、そもそもリスクとして認識ができてないっていうのはあります。甘かったらごめんなさい。

いま、円安が絶賛進行中ですね。複合的な理由ではあると思いますが、主要な要因の一つとして「ドルがいま金利を上げています」からね。「ドルと円で金利差が拡大すると、ドルにお金が流れ込む、結果的に円安が進行してしまう」と。製造業は円安喜びますけどね。

私の世代だと「円安はいいことだ」って繰り返し言われていた気もしますが、それって「外需で稼ぐ製造業」のためのものですよね。その製造業は90年代から2000年代にかけてご存じの通りだいぶ手放してしまったので、以前よりもサービス企業、つまり内需企業が増えた今となっては「円安であることのリスク」は結構大きくなっちゃったんですね。なにより、エネルギー価格があがってしまっている。わが国で多数を占める高齢者が悲鳴を上げるわけです。

このままドルが金利を上げ続けるのなら、僕は「量的緩和を休止していつか金利を上げざるを得ない」のではないかと思っています。それがいつなのかは分かりません。


これから金利はどうなる?


つまり何が言いたいかっていうと、「変動金利を選んだ人は今まで勝ち続けていたけど、いよいよ固定金利勢がうまみを発揮する場面が出て来る場面が来た」のかなと。
(しかし私、7年前に変動金利を10年固定金利1%に変えたんだけど、早まりすぎたなぁ。金利上がる頃に変動に切り替わっちゃう。)

長年の感覚でしかないんですけど、正直もう変動でいいんじゃないかと思っていまして。10年以上前、初めて35年固定で借りた時は3%前後でした。

今調べたら、フラット35の金利は年1.440%(※2022年4月現在)でした。

随分下がりましたよね。当時、払いすぎるリスクが大きいと感じ、すぐに変動金利に変更しましたが正解でした。これからもし1~2%位上がっても「ずっとフラットで借り続けていたよりも総支払額では抑えられる」と思うので、もうこのままで良いかなと個人的には思っています。

今、変動0.4%で借りて、将来1%上がってもフラットと同じ1.4%ですよね。だとしたら、途中から1.4%になっても、最初から1.4%で借りるより支払いすぎるリスクを抑えられます。今は戦争も起きていますし、将来は本当にわかりませんが、上がっても1%も上がるか疑問です。もし2%上がってしまったとしたら仕方ありません。私は、支払いすぎるリスクの方を回避したいですね(個人の考えです)。

それと、変動金利型のローンは、金利が上がっても安全措置があります。

5年・125%制限、ありましたね。

※編集部追記:5年ルール、125%ルールとは?詳しく解説(※外部サイト)

はい、元本を返済することは変わりませんから、「金利上昇分の利息分」を最後に払わなければいけないなどのデメリットはありますが、子育て中など一番生活費がかかる時に、急激な生活への悪影響はある程度避けられるはずです。私の知る限り、その安全措置が無いのは「ソニー銀行」。

新生銀行もそのルールありませんでしたね。新興系やネット系銀行が不安で、金利を重視するならメガバンより信託銀行系の住宅ローンがおすすめの気がします。

経験上、入り目の審査は厳しくて、変動金利0.5%程度の地銀やメガバンクで通った審査が0.3%や0.4%台のネット銀で通らなかった事が何度もありました。ただし、借りた後は、ネット銀の理由でリスクが高いことは無さそうで、むしろネット銀系の方が、金利や付帯商品など差別化する企業努力が進んでいると感じます。

ネット銀行の最大の弱点は「審査の厳しさ」ですね。3割しか通らないんです。7割はブチ落ちる。ネット銀行の安い金利を見て目線が上がっちゃったのに審査が通りにくいのはつらいですね。

ですね汗。

スムログをご覧のような方は属性高いから大丈夫かもしれませんけど。

メガバンクの方が融通は効きますよね。一番頑張ってくれるのは地銀でしょうか。

信金・信組・地銀・信託銀行・メガバン・ネット銀行と種類が色々あって、ネット系よりはメガバンの方が審査通りやすいとは聞きますね。
あと、「固定か変動か」の結論はつかないんですが、結局固定金利と変動金利の差ってのは保険料ですからね。固定を選ぶ人は安心を金利で買っている。変動の人はリスクを取る代わりに安さを取っている。

そうですね。私は何をやるにしても全部リスクに富むものを買ってしまうので。

すまいよみさんwww あのー、大変申し上げにくいのですが、マンション次々買い換える人は大体リスクジャンキーですよw

そうですね・・・。私の変動金利に傾注した考え方は一部の方へのご参考までに汗。





モデルルーム訪問で聞いた方がいいことは?

じゃあ最後の質問にいきましょうか。ぴよりさんから。


ペンネーム:ぴよりさん

こんにちは。 いつも楽しく拝見しています。

近郊エリアでマンションを探しているものです。(投資目的などではなく、家族で長く住むためのマンション探しです。)

新築マンションのモデルルーム訪問についての質問です。

モデルルームにおいて、
自分から聞かない限り教えてもらえない情報や、依頼しないと見せてもらえない資料などがあるかと思います。

これは説明されないことが多いけど
自分から確認したほうがいいですよ、というものがあればぜひ教えてください。

なんかすごくほっとする質問です。

そうですね。他のギラギラとした質問とは違ってほっとしますね。で、どうですか?

そうですね。やっぱり環境のことは悪いことをあまり言わないですよね。でも、時代性からか、正直に話してくれる営業さんが増えてきた気もします。

都合の悪いことは基本言わないですね。
某マンションで「亀戸の治安どうですか?」って言った時に、亀戸周辺の治安マップを見せられました。「あ、用意してるんだ」って。だから、質問するとたいていの資料って用意されていますね。

ですね。特に私は、足立区や江東区、墨田区などのマンションを訪問することが多いので、検討者のイメージが強いのでしょうか、治安のことはかなり気にされていますね。他は、最低限、ハザードマップとやっぱりマンションの顔とも言うべき「バルコニー前の環境」のことはしっかり教えてもらい、納得ができるか。

空き地があったら、いまの計画は教えてくれると思いますよ。質問すればね。

そうですよね。初めて選んだマンションの前に駐車場があったのですが、数年後にマンションが建ってしまい、眺望も日当たりも潰されてしまったトラウマがあります…。初めてだったので何も考えていませんでした。質問すれば教えてくれたかもしれませんが、こちらから質問すら出ず、たくさん値引きしてくれたことで飛びついてしまいました。

あとはちゃんと図面集を見て、想像力を働かせることですかね?「ゴミ集積所がすぐ近くにないか?」とか。なんだかんだ大規模だと臭気は出ますものね。すぐ下にゴミ集積場がある唯一のメリットは「下に人が住んでいないから子どもがどんどんしても怒られない」くらいかしら。隣の人は怒るかもですが。

そうですね!私も後からわかったことなのですが、共用階段前の住戸をわざわざ選んでしまって、玄関前や洋室前に通行人が多くて失敗したことがありました。図面集をもらって読み込むことは必須!

このあたりのことは、説明をするしない以前に、実際にマンションを購入して生活したことがない若い営業さんは、わかっていないと思うんですよね。子育てが終わったベテランの営業さんにあたったときは、周辺環境で見るべきポイントや、日当たりの実際のことなどを色々教えてくれて、良い買い物ができた経験があります。

そうですね。あと、「周辺のライバル物件と相場」について聞いて、さらに「それぞれの評価」についても聞くっていうのも面白いかもしんないですね。最初の方は結構聞いてましたけど。いまは聞かないかもな。

ですね!それはマンションオタクとしても大事なこと(笑)。それと「価格表とランニングコストの表」は必ず貰うようにしたいです。無かったら「しっかり確認してメモに残す」ように。モデルルームで『低層階が大体5,000万円前後、管理費は2万円前後』などと聞いたつもりで帰ってくると、家でゆっくり資金計算や住戸位置の細部を検討する時に『やっぱり詳細を聞いておくべきだった!』となります。

たしかに。

モデルルーム訪問から少し話が逸れますが、「重要事項説明」が大事だと思っています。難しいことが多いのですが、しっかり読み込むと「住まいに対して勉強になること」がたくさん出てくる。それと説明を受けるタイミングが大事かなと。大体が「契約する際にサラッと」だと思いますが、あるデベロッパーでは「住宅ローンの審査を通すか通さないかのところで、申し込む意思決定をする時」にモデルルームで説明してくれて、とても親切だと思いました。

ですから、売主においては「契約前の説明ルール」遵守だけでなく、少しでも早く説明する機会を設けてもらいたいですし、購入する側は前のめりになりすぎず、しっかり「重要事項説明」を受けて、納得したら契約するくらいの心構えを持ってほしいですね。適当に流さずに真剣に聞いて、疑問点はなんでも確認することです。

「修繕計画とその後の値上がり幅」はチェックしたほうがいいですけど、みなさん「初期の管理費と修繕費」で満足しちゃうからなぁ。ちゃんと聞こうね。

修繕計画30年はあくまで目安。その先のことは誰にもわからないわけですけれども、それでも「最低限しっかり計画されているか?」を根拠まである程度は確認しておくべきですよね。

あと某物件で入居直後に「居住者専用シャトルバスの運行経費はもったいない!」って意見出まくったけど、「そもそも3年間は契約期間がロックされているって重要事項説明で聞かなかったのかな?」とか。「戸あたりのコスト」なんて自分で計算できるので、それを許容できるのかは自分で納得してほしいですね。

そうですね。

「重説聞いといて良かった。または後悔した」ってことありますか?

先程言ったように、申し込むかしないか意思決定する際、かなり早い段階で説明してくれたのは安心できました。

あとは「飲食地権者多めで、タワマンと下駄巻き商業施設と一緒」とかで、「管理費や修繕費を住民の方に付け回される」ところもありますね。こういうのは、はるぶーさんが強い分野なんですが(笑)

あるマンションで、『数十年後の修繕積立金が高い!で、その内容は、実は同居する商業施設分の負担が住人に按分されている』ことが、契約ぎりぎりの説明でサラッと説明されて、購入者から不平が出ていました。内容自体はともかく、モデルルーム来場者が検討に入る前段階でしっかり説明してほしいです。

あと、重要事項説明読んで良かったことは、やっぱり周辺環境のことですね。例えば周辺に学校があるとか、空き地があるとか、海や運河があるとか、だとすると生活にどんな影響が出る可能性があるか、事業者はかなり細かいところまでリスク想定を作ってあります。


「重要事項説明」が大事


例えば、『運河のそばだと西向きの住戸で臭いが入る可能性があります』とか、『1km 離れた電車の音を南向きの住戸は拾うことがあります』とか、重要事項説明にはかなり細かく記載されています。

それでも ひとつひとつは説明してくれないんですよね。 何千万円もする一生もの住まいですから、前のめりで検討する前に一度冷静になって時間をつくり、重要事項説明と図面集は1回読み込んでみるとよいと思います。

ただしほとんどの売主が、契約会の場で『では契約の前に、重要事項を説明しますね』程度なので、考えさせてくれる時間を持たせてくれません。

まとめると、周辺環境、治安、ハザード、図面、住戸位置別の価格やランニングコスト、できたら早めに重要事項説明を読んで、様々な疑問点を明確にしておく。

そんなところでしょうか?!

すまいよみさん、真夜中なのにお相手ありがとうございました!
ということで、みなさんまた次回〜!

さいごに

全3回でお送りした、のらえもんさんxすまいよみさんの対談コンテンツはいかがでしたでしょうか。スムログ読者さまのご相談にお答えする対談コンテンツを別のブロガーの組み合わせで今後準備して参りますので、お楽しみに!

のらえもんxすまいよみ対談

  • のらえもんxすまいよみ対談その1はこちら
    「上がり框がないマンションってどう?分譲マンションは地下駐車場を作らないの?駅前No1マンションをゲットする方法とは?晴海フラッグ北西向き住戸のリセールや住み心地は?」
  • のらえもんxすまいよみ対談その2はこちら
    「家族構成の様子を見ながら物件検討でよい?投資目的で首都圏マンション購入は無謀?水場のコーティングオプションはどう?」

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1 個のコメント

  • 通りすがり より:

    いつも参考になる情報ありがとうございます。

    楽天銀行は変更金利(基準金利)を上げたことが何回かあります。
    一番安い時、0.507%でしたが、今は0.537%ですね。
    https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/rate/rate_trend_phl2.html

    楽天は手数料安くて魅力的ですが、その分リスクもあるかなと。

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