虐めで理事が皆辞めた築40年自主管理マンション！理事長はどうする？

マンション管理理事会運営質問＆お便りへの回答
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「自主管理」の60代後半の理事長さんから、70-80代の古参理事が皆辞めたけどというなかなかハードなご相談です。私宛の質問は長い・・・

この質問も難易度MAXで、私には立て直し不能など思うのでお返事は”ちょっと返事がない”なのですが、組合を立て直すのではない”別の”お薦めもあります。

質問は

差出人: たそがれ清兵衛

誰に答えて欲しいですか？
はるぶー

メッセージ本文:
80戸ほどの築40年超の自主管理マンションで2年前から理事長をしています。首都圏の郊外駅ですが駅徒歩3分の立地で幸いにして資産価値はそれなりに保てています。自分は60代後半で70歳間近ですが先輩の古参理事は70-80代ですが、いずれも古参で私が最年少でしたが全員今期で引退することになってしまい、頭を抱えています。老朽化した自主管理マンションの将来をどうすれば良いかご助言賜りたく、知人に聞いてここにたどりつきました。

古参理事引退のきっかけは最近終えた3回目の大規模修繕です。組合員から「理事会は業者と癒着している」と批判され、古参理事がそれに嫌気がさしたため大量引退になってしまいました。

元々自主管理で管理費も修繕積立金も周辺マンションよりは安いです。理事会には建築士や施工管理の元プロやゼネコン勤務経験者もおります。皆、歴戦の元ビジネスマンです。知恵を絞り、汗をかいて協力会社も地元の工務店や電気工事会社、塗装工事会社等自分たちで開拓して良い関係を築いてきていたそうです。彼らは安い工事でも快く引き受けてくれて、丁寧に仕事をしてくれています。自分はそうした理事会を尊敬して、70-80代の先輩理事の役に立つならとちょうど輪番がきたのもあって大規模修繕工事直前に理事長を引き受けました。

ところがある組合員から「現理事会は癒着してバックマージンを取っている!特に古参理事が良くない」と批判され、批判された先輩理事達は辞めることになってしまいました。自分は理事会を守るため名誉毀損を訴えることも提案したのですが、諸先輩はそこまでして理事に残りたくないと引退したのです。
かと言って批判してきた人たちは理事をやるつもりがなくただ批判するだけです。なんとか理事は輪番で集めましたが、皆不承不承です。

自分もできればとっとと辞めたいのですが、どういうことか批判組合員にも諸先輩理事にもお前は調整がうまいから理事長続けてほしいと懇願されて辞めるに辞められない状況です。

自主管理マンションは管理会社には引き受け手もあまりないとも聞きます。財政的にはそこそこ黒字は残していますが、管理会社に頼むと赤字運営になると思っています。おそらく築60年には建替になろうとは思うのですが、それまでどう凌げばいいか、皆目検討がついていません。

理事長と言っても無給で管理員の代わりのような仕事ばかりです。自分の健康不安もあるので、どうにかマンションの未来を見通す策がほしいのですが、ご助言頂けないでしょうか?
重い質問で申し訳ありません。ご回答頂けると深甚です。

自主管理のマンションは平成以降はほとんどない

平成からこっち、マンションの管理組合が管理会社に一切お世話になってないってマンションはまず見かけなくなりましたが、昭和の時代には、当時の公団の団地型分譲なんかで結構自主管理に設定されたマンションってあります。今でも全国の組合の数パーセントは管理は自前で、管理会社には委託はしてません。



添付してある図は、築年数別に”管理会社にお世話を受けている”マンションの割合を書いたものです。質問者の”たそがれ清兵衛さん”（以下清兵衛さん）のマンションは、なんとかやりましょうという理事長が既に四捨五入で７０近くで、残りが全員不承不承やっているということで、実働１人に近いわけです。

自主管理は、誰も手伝ってくれないことから、理事会に実力はつきやすいですが、無論圧倒的に理事会の人的リソースを食うことが問題です。管理会社は、圧倒的に守りに強くて、委託契約のあるマンションであれば、なにか設定を理事会が変えない限り全自動に近く進みます。特に、これといった理事会直轄の事業がなくても膨大な会計関連の業務が発生するのが自主管理の特徴です。今まで”古参”の理事がかなりの人数でそれをなんとか持たせてきていたわけですね。

”おカネの扱い”だけでも一部管理で管理会社に任せるほか、もう７０近い人しか理事ができないのであれば、本気で第三者管理（雇われ理事長）の導入も考えるべきで、それに伴うコストアップを80戸で分け合う覚悟をするしか方法がないと思います。

以下は、私がもともと賃貸で住んでいたマンションで今３回目の大規模修繕をしていますが、戸数が大きいとはいえ、常任（入れ替えの殆どない）理事12名、輪番28人での運営となっていますね。、”不承不承”でなく、ずっとやってくれる人が何人もいないと”ほぼ”自主管理は無理だと思うわけです。このマンションはそれでも”一部委託”ですね。築４０年超えのマンションとしてはうちの区で一番新築時価格を超えるお値段を維持していて地区の”先生”格です。

38年目のさくらを囲む、長寿マンションの桜まつり
http://kanrikyo.or.jp/community/article/num1131.html

私のマンションでも、２年任期の重任などで４年目以上の長期に理事をしている役員は１０名ほど。そのうち４名は１年以内に１０年の永年勤続表彰の対象です。理事会にかかる手間はあんまり戸数によりませんから、この程度の層の厚さを”後期高齢者”などの登用なしで理事会に確保できないなら、清兵衛さんの採れる手は２つしかないと思います。

なんのために理事を引き受けているのか？

清兵衛さんは、理事長をされていて、反対派の方からも一定の人望があうようです。清兵衛さんが、”理事をしている”理由は下の図のどちらでしょう？


  1. 将来への危惧を自ら解消するため
    結局は”自分が困らない”ことが主眼なわけですから、”理事を続ける”のは、そこに投入した時間や手間に見合う管理の改善が期待できる場合だけになります。私はずばりこちらです。
  2. 楽しいから・皆に尽くすことにやりがいを感じるから
    自治会活動なんかをやる人に見られる場合で、皆のために多少自分が犠牲になるのは厭わずという場合。
①なら、すぐ次の、②ならその先の回答をご覧ください。

早期に自分の部屋を売ってマンションを”捨て”る

清兵衛さんのマンションは、ちょうど３回目の大規模修繕を終えたばかりで、たった今は”高く売れる”。そして、住民が”１円も払うたくない”病に皆で罹患していて、戦力になる古参の理事を沢山追い出して、組合活動が低調になったことの影響はまだ取引価格等には反映されていません。

私であれば、不可能なほどとんでもなくハードモードな改革で自分をすり減らすよりは、せめてあと１０年くらい築年の経過していない”全部管理”の近隣のマンションに住み替えた上で、余裕があれば理事会にでも参画します。

言い方は悪いですが、使える人を全員、同じ住民が虐めて、理事会から追い出したわけです、次の大規模修繕まで生きてるかどうかもわかんないなで、抜けていった人が戻ってくることはありませんし、なにより”自主管理”というとんでもなく手間のかかることで、安い管理費をキープしてきたことに住民が皆”フリーライド”する癖がついているわけです。このような管理組合に染みついた癖とか文化のようなものは中途から是正することは極めて困難です。

であれば、なにも今理事長だからといって、沈みゆく船と運命を共にする船長をやる必要はないわけで、私のお薦めは、自分の部屋を売りに出すことです。しかもできるなら早めに。あと５年もたったらそれも難しいかもしれません。

実はこの件Twitterで話題にしたら知り合いの理事長の意見は全部こっち。


短期決戦で管理会社の”全部委託”に移行する

清兵衛さんのマンションは、大規模を済ませたばかりです。つまりしばらくの間大きな工事をするからそこで儲ければいいやというのを委託費の側に反映させての安めの委託契約費の提案が困難です。

でももう四捨五入して７０の人が一番”若手”という状況であれば、早々にとくになにもなかればある程度自動で管理が維持される管理会社による”全部委託”に移行するしかないのではないでしょうか？

この場合、”必ず”住民の払っている管理費も値上げになりますが、誰も自主管理組合の理事長として引っ張っていってくれないで放り出せば、もう管理会社に頼むしかないでしょう。

実は８０戸という戸数は管理会社に任せているとちょうど、清掃員さんも兼ねた管理員さん１人をフルタイムで雇用できる（フルタイム１人分の雇用は定着させやすい）程度の戸数です。”ある程度戸数が大きい”ことから管理会社による委託管理に向いているわけで、きちんとお金を払うのであえば、受ける会社は必ずでてくると思います。無論今より管理費はかなり高くするしかありません。

理事長を続けられるのであればこの方向性での、”憎まれ役を敢えて買って”の管理会社の導入を短期決戦でやすしかありません。その覚悟があるのであれば、それをサポート可能な管理士さんや、もともと自主管理だったマンションの受け入れを得意にしている管理会社などにもあてがないわけでもありませんので、下のコメント欄に、マンションの所属していう都道府県や、メールアドレスでも書いてご連絡ください。他の人には見えません。



”清兵衛さん一人”ではなく　”みんな”が本気で困ってないと助けて立て直しようはないわけです。まだ”困った”状況が顕在化してきていないのが厳しいともいえるし、売り払うなら今がチャンスです。

このパターンで短期決戦を狙うなら、非常に高い確率で次の生贄候補は理事長の清兵衛さんです。グダグダな組合ほど、オーナーは”自分は悪くない”と考えますから値上げが嫌なら、”悪いのは理事長に決まっている”となるからです。

それを恐れるあまり、一番やってはならないのは、もうリタイヤだからで、管理事務室の主みたいになって、無限の時間をつっこんで”１人で”自主管理の体制を維持”しようとすることです。これは自分自身を含めて誰も幸せにはしません。この手で短期決戦をこころみて１－２年でダメなら、マンションを棄てる手もあるんじゃないかなと。

なお建て替えにまで言及されていますが全国で１０万を超えるマンション中、数百棟でしか達成されていない究極奥義です。それが考慮できる位の実力があるなら（私には”ない”です）自主管理組合の立て直しの合意形成とか１０回できる程度に桁違いに難易度が異なりますから、とりあえず忘れててOKかと。

管理会社が入って管理費が高くなっても・・・

管理も自主管理で、７０－８０代の古株の人が頑張るほか、修繕もいろいろあたって安くしてきていたとなると、自主管理→管理会社委託となれば、管理費も積立金も両方上げるくらいの覚悟は要るでしょう。

さて、併せて月に１万円高くなっても10年で120万です。自主管理というのはそうでなくても中古市場では嫌われる設定ですから、自分たちで会計までやらないといけないとかのマンションを、清兵衛さんの子供の世代の人が購入候補に入れてくれるかです。あと10年も経過したら、なにこの昭和の古代の設定は？！で価格が余計にダウンするのは100万なんかでは済まないと思うんですよね。

”資産価値”とは”流通するお値段”のことです。特に高齢の方ほど、自分はもう長くないから、死んだあとで積立金はあげてくれとか真顔でおっしゃったりしますが、きちんと流通しなくなると、もう毎年マンションの住民の平均年齢は１歳上がっていく養老院化を防止できなくなります。”私はずっと住んでいる”から１円でも管理費を安くではなく、皆が楽して管理できる設定にして、若い人にも購入してもらったほうが長い目で見ると得策なのでは？と私は思うわけです｡

こんな査定もらったとかの証言もね

『エコノミスト』に管理ネタで寄稿しました

今日発売（4/11)の「エコノミスト」誌の第２特集が”マンション管理”で３ページを寄稿しています。４月から始まった、「評価制度」や「認定制度」については、管理のよしあしが、ローン金利の差など目に見える差に繋がる初めての制度ですが、特に０－１００点で連続的に評価がついて全国一律で毎年点数で評価のとえる管理業協会の”評価制度”を推す立場から、点数を確保する上での留意点など。



次回以降は、このネタで、書いたけどボツにされた部分などをブログにして落穂ひろいをしておくかなと。

!! 重要 !!
　本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
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2 件のコメント

  • たそがれ清兵衛 より:
    2022年4月14日 18:07

    たそがれ清兵衛です…
    正直売って出ていければいいのですが、このマンションでサラリーマン生活の大半を送り、子育てもしてきて、友人も多くおります。このマンションに愛着もありますので、もう少しがんばりたいと思っています。

    マンション理事長をやる理由は、腐れ縁というか、ついに自分番かな、と諦観の気持ちです。人柱とか生贄とか言われるといい年をしていながら若干傷つきますが、そのとおりかもしれません。

    短期決戦で管理費の値上げをして全部委託、部分委託、第三者管理等に移行するアイディアもありがとうございます。目から鱗でした。管理費は固定という先入観でした。

    自分としてはアドヴァイスのとおり、管理費の値上げについての合意を組合員に取りつつ、相談に乗ってくれそうな管理会社を地道に探していこうと思います。

    正直ご相談時には先が見えず気落ちしていました。でもはるぶー様にいくつか解決の可能性を教えていただいたおかげで、だいぶ気が楽になりました。もしダメでも、最悪売却してどこぞのマンションを買えばいいと開き直っています。

    やはり目標があるとやる気が出ますね。サラリーマンだった性でしょう。感謝申し上げます。

    返信する
    • はるぶー より:
      2022年4月15日 06:58

      読んで頂けてよかったです。
      今と同じ管理費負担では無理なわけですから
      それを全戸が理解してくれるところからの
      スタートですね

      返信する

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