第321回 「新築と中古、メリットとデメリットを整理してみた 」

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今日は、以前も何度か述べてきた「新築マンションと中古マンションの違い」を別の角度から整理してみることにしました。

 

新築マンションのメリット

*新築マンションのメリットは、誰も住んでいない住居に住める。

*仲介手数料がいらない。

*10年間は、補修など無料のアフターサービスが受けられる。

 

*最大の利点は、最新の法律が適用されていること・・・家屋に関する法律は、この数十年の間に、防火・防災・耐久性など、事故や災害への対応を盛り込んで改定されてきました。新たな基準が設けられた後に建てられた住まいは、それ以前のものよりも品質の向上が図られ、安全性が保たれています。

 

因みに、耐震基準は、1971年に「柱の中の鉄筋を増やす」、1981年に「震度6程度の地震でも建物が崩壊しないことで人命を確保する」に大きく改定されています。新築の家は、現状で社会的に求められる住宅品質が盛り込まれていると考えることができるのです。

 

*友達ができやすい・・・新築の居住者は、お互い知らないもの同士なので、連帯感が生まれ、すぐ仲良しになれる。子供達も集団通学するなど、新しい友達がすぐできます。

 

新築マンションのデメリット

*価格が高い

*管理状態が確認できない

*工事中の契約の場合、日当たりや眺望が確認できない

 

中古マンションのメリット

*価格が安い

*実物の確認ができる

*管理状態が確認できる・・・マンションは「管理が命」と言われるほど、管理の仕方が大切です。管理体制が整っているかどうかは、マンションの資産価値にも影響します。

エントランス、エレベーター、廊下、階段などがキレイに掃除されているか、電球や蛍光灯が切れたままになっていないか、自転車置き場がきちんと整頓されているか、植栽の手入れは行き届いているかなどもチェックする必要があります。

また、大規模修繕計画についても、計画通り実施されてきたか、十分な修繕が行われてきたかを確認することが必要です。

・・・中古は、これらが自分の目で確認できます。

 

中古マンションのデメリット

*多忙な人は良い物件との縁ができにくい・・・(中古情報が出たら、直ぐに下見に行くフットワークが必要だから)

 

*物件の調査に手間がかかる・・・(仲介業者の営業マンは、物件情報に精通しているわけではない。特に、建物の安全性、設備の機能や調子、管理内容あたりは、しつこいほど質問して調べさせるようにしないと、あとで「しまった」になりかねない。ここが中古の落とし穴かもしれません。

管理人と管理会社に確認する。近隣の居住者に直接確認するなどの調査も必要です)

 

*アフターサービスや瑕疵担保がない・・・何かあったとき、問題解決を迫っても、売主、仲介業者は逃げることしか考えない。瑕疵や不具合があった際に、売主の多くは個人なので、買い手にはリスクがあるのです。

 

住戸内では天井に染みがないかどうか、できれば収納スペースの天井裏まで確認する必要があります。コンクリートの建物でも雨漏りすることがあるからです。それが実際に雨水の跡であれば、修繕が行われていたとしても将来に不安が残ります。

 

*修繕費の徴収があるかもしれないと思いたい・・・激安の中古物件は、購入した後に耐用年数を迎えている設備の取り替え、耐震補強といった大きな修繕費が必要になるかもしれません。

古いマンションを購入すると、寿命による設備の交換が必要になり費用がかさみます。修繕計画書が作成されていなかったり、作成されていても長期計画に沿った修繕が行われていなかったりする物件は避けた方が無難です。

築年数の古いマンションは、大規模修繕がすでに行われているかどうかが重要なチェックポイントです。

 

*親しい友人ができにくい・・・中古の場合は、既に家族同士のグループができていたり、もう既に子供同士のグループがあったりと仲間に入りにくいものです。 露骨に新参者扱いはしないでしょうが、運次第と言えるでしょう。

 

*購入時の諸費用が新築より多くかかる・・・新築に必要な「修繕積立一時金が要らない一方で、仲介手数料がかかるものです。

新築に比べて、中古住宅はどのくらい安いのか?

中古でも周辺の新築マンションより高い人気マンションがあります。つまり、どれも安いわけではないわけですが、ここでは、そうした個別の差異でなく、平均で比較しています。

 

次のデータは新築マンションを100としたときの中古マンションの数値を示しています。

<中古マンションの価格水準>  新築を100としたとき

*築5年以内:88

*築10年以内:75

*築15年以内:65

*築20年以内:60

*築25年以内:50

*築30年以内:33

*30年超:35

 

オトクな中古マンションの選び方は?

東京圏に限れば、中古なのに周辺の「新築マンション」より高値が付くものが結構あります。

 

規模もグレードも、分譲主や施工会社の信用度も、また立地条件も全く同程度お仮定すると、そのような逆転現象は起こらないはずです。なぜでしょうか?

 

現実には、販売中の新築物件より、その中古物件の立地条件が格別に良く、その他の条件も総合的に優れているからです。

 

しかも、築後10年程度なら、設備的にも新築に大きく劣るものはなく、むしろ、時間の経過によって敷地内の樹木が育ち、見事な景観になっていたりします。

 

室内が少し汚れ、傷ついたりもしていますが、大してリフォーム費用はかからない。しかし、仲介手数料が必要、登録免許税や固定資産税の軽減措置が受けられないなどの計算まですると、築浅の中古マンションは、新築より高くつくこともあります。

 

しかし、その計算だけで中古が損とは言えませんが、築20年を超える物件にも目を向けてみましょう。すると、平均値では、先のデータにあるように、新築価格の6掛け程度で購入することができるのです。

 

このデータは、過去1年間に取引された首都圏の中古と新築とのデータを比較した中古マンションの価格水準(新築価格との乖離率)です。

 

あくまで平均ですから、少し上のグレードを望んだ場合は、20年物件で7掛けくらいでしょうか。つまり、新築マンション70㎡8000万円が相場の地域なら、6000万円と安く手に入る可能性があるという理屈になります。

首都圏の外周部や地方都市では、もっと乖離率が大きくなっており、半値以下で手に入るでしょう。

 

築20年を超えると、設備は旧式である可能性もありますし、間取りも気に入ったものはないかもしれません。そこで、それらを思いきって全部変える(リノベーション)としたらどうでしょうか。

 

そうなれば、程度問題ではありますが、500万円から1000万円の別途費用を計算しておく必要があります。

 

こうした点を事前に十分チェックしながら進めるとして、リフォーム後の出来上がりは、自分好みで満足度の高い新居となるはずです。予算が余ることも多く、オトク感が大きいでしょう。

 

ところで、築25年、30年といった物件の建物寿命はどうなのか、そんなに古い物件を買って大丈夫かという疑問が湧く人もあるはずです。しかし、建物に欠陥がない限り、しばらく住んで、次の手を考えるのも悪くないいのです。

 

ただし、その時点でいくらになるか、いくらで売れるかに十分な関心を持つ必要があります。つまり、「将来価格の予測」です。

 

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ご年配の方は、リタイア後から死ぬまでそこで暮らすのでしょうか。55歳で購入したら80歳まで25年、90歳までなら35年もありますね。築20年のマンションは、90歳時には築55年です。理論上は、まだ居住可能です。

 

しかし、物件によっては存命中に解体・再建築が必要な寿命に達してしまうかもしれません。

メンテナンスに対する意識改革が深まった現在、国も老朽化対策に乗り出しています。今後は、適切なメンテナンスが行われるマンションが増加し、寿命は伸びていくのではないでしょうか。

 

ただし、大規模修繕の時期がいつ来るかをチェックしてから購入することも重要です。中古マンションで一番気をつけなくてはいけない部分、それは大規模修繕が周期的に行なわれて来たか今後も必要なときに行えるメド(積立金の額)があるかです。

 

入居して1年も経たないうちに、修繕費の追加徴収が管理組合で討議されるようでは困ります。そこで、修繕計画を尋ねることが必須です。費用の積立額と、不足がある場合の収入計画に関して不安を感じたら、購入を見送る方が良いかもしれません。

 

・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。

 

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