このブログは原則として10日おき（5、15、25）の更新です。
このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論」を展開しております。
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高値が続く首都圏のマンション。買いたいものが狭められ、見送りを決めた人も少なくないようです。「待っていれば、そのうち価格が下がるだろう」と考えたのか、「買いたいものが見つからないので休止している」のか これらは人それぞれということでしょうが、買い時は一体全体いつなのか？ 過日そんなご質問をいただきました。
今日は、改めてマンションの買い時について整理してみることにしました。
１）買い時と思わせる住宅購入促進策
日頃から現状の住まいに不満を持っている人が、何かのきっかけでマンションを購入することを考え始めます。そのとき、今が買い時かどうかに悩むはずです。ネット上には、低金利、税金の特例などの買い時を誘う文句が踊っています。でも、冷静な人は、ちょっと立ち止まって「景気が悪いしなあ。返済していけるかなあ」などと考えます。
景気が悪い時は、必ずと言ってよいほど住宅の建設や購入を促進する景気浮揚策が登場します。
今は、住宅ローンを利用する人に500万円の税額控除をしてくれますし、親から頭金の贈与を受ける人の贈与税が大幅に安くなる制度などが知られています。
また、大きいのはローン金利です。毎月の負担は驚くほど軽いものになっています。
これらは皆、考えるまでもなく、思わず「買うなら今だ」と乗ってしまいそうな制度です。
２）マンション市場を見る
次にマンション市場がどうなっているかを見ることが大切です。完売に継ぐ完売と好調なときは、欲しい物件が抽選になったりして手に入らず、本意でない物件を買ってしまうことがあります。そういうときは、業者も強気なので値引きの要求を一切受け付けません。言いなりの条件で買うしかありません。
価格が上昇傾向にあるときも要注意です。まごまごしていると高くなってしまった物件を買うはめになるかもしれません。
しかし、慌てて契約したところ、その後しばらくして同じマンションの売れ残りが値下げを始め、悔しい思いをすることもあります。値下げを知って、先に契約した人が文句を言いに行ったとしても後の祭りです。裁判しても勝てません。
供給状況を見ておくことも大事です。品数が豊富なときは見つけやすく、品数が少ないときは良い物を見つけることができないため、たまたま気に入った物件に巡り会ったとき、慌てて購入を決めてしまうことになりがちです。
それで後悔する人も多いので、市場の動向に踊らされない冷静さが必要です。
市況は、どうやって知ることができるのでしょうか。専門の調査機関が毎月定期的にデータを公表していますが、これを読み解くのは簡単ではありません。
自分なりの方法で判断するしかないというのは結論ですが、それは簡単ではないはずです。まあ、筆者に聞いてもらうのが早道とお伝えしておきましょう。
３）景気動向とローン返済能力を考える
好景気のときは収入が増える期待が膨らみ、つい多額なローンを借りてしまう傾向が見られます。反対に、景気が悪いと、勤務先の将来、ひいては自分の将来にも漠然とした不安な気持ちが起こり、控えめにしようという心理になるものです。景気が回復すれば、経済的な不安が小さくなるのでしょうが、それもいっときのことです。最近20年ほどを振り返ると、小さな景気、不景気を繰り返していますが、どちらかと言えばずっと悪い状態が続いているとも言えます。
足元ではコロナ禍が続いていますし、ロシアのウクライナ侵攻も不安を増幅させる要因です。
今後も楽観的な状況はなかなか来ないかもしれません。ということは、極端な経済変動がない限り、あまり気にしないでもよいとも言えます。とはいえ、勤務先企業の経営の先行きを不安視する人もあるかもしれません。
個人差はあるものの、心配がある今は無理なローンを組まないでしょうから、先へ行って景気が良くなり収入が増えたら、月々のローン返済の負担感はとても軽いものになるでしょう。
不景気な時の慎重な買い物は先々安心。このように言うこともできそうです。
４）ライフプランとすり合わせしてみる
「マイホームは、どうせ買うなら早いに越したことはない」や「子供ができたら買えなくなるから、共稼ぎしている間に買ってしまおう」という考え方もありますが、「子供をつくるのが先だ」というのもあるでしょう。また、「転勤が多いから、定年まで社宅住まいで割り切り、定年後に現金で購入する」という考え方もあります。会社を辞めて起業するとき、直ぐにはローンが組めなくなるから在職中に買ってしまおうと勇気ある決断をした人もあります。
これらは、人生設計と絡めたマイホーム計画と言えるでしょう。どれが正しいかは難しいところです。そうかといって、何も考えずに行き当たりばったりの思い付きや衝動買いをするのも、いかがなものか。そのような疑問も起きます。
５）偶然の出会いがマンション購入につながることも
ところで、モデルルームを見学に行く人にはどのような動機によるのでしょうか。「家賃が勿体ないから」とか、「現在の住まいが手狭なので」、「いつかはマイホームを持ちたいと思っているから」などと、やや漠然とした動機や背景があって行動を開始するのが普通です。結婚や転勤などの事情によるという人も中にはありますが、ほとんどの人が今スグに買わなければならないという事情を抱えているわけではないはずです。それでも、急いでいないと言いながらマンションの見学に行ったりします。
きっかけは、「近くにマンションができたから」、「友人から勧められて」、「転居したお隣さんに刺激を受けて」といったものです。
これらが、衝動買いに繋がったという例は少なくありません。
これは、夫婦の出会いに似ているとは言えないでしょうか。たまたま縁があって結婚したというのと同じで、「たまたまの、縁があってマイホームを購入した」という人が多いのです。
６）先人は言いました「買いたい時が買い時」と
私たちの周囲を見てみると、快適なマイホームライフを手にしている人たちの共通点は、いち早く購入しているという点です。既にローンを完済し、日々ゆとりある暮らしを送っていたり、終の棲家で優雅な老後を過ごしていたりします。よく、金利が安いから今が買いだとか、価格がまだ下がるから様子見が賢明だとかと、したり顔の専門家を見かけますが、それは、人生の中では一瞬のことに過ぎません。
金利の動きは誰にも読めません。毎月の返済額を減らそうと、これから時間をかけて頭金を増やしても、いざ借りるときに金利が上がっていたら、返済額が減るどころか増えてしまう可能性もあります。
今は低金利が続いているから、今後は金利が下がる余地よりも、上がる余地の方が大きいかもしれません。でも、ずっと横ばいという可能性だってあります。結局、欲しいと思える物件と出会って、余裕をもって返していける資金計画が立てられるなら、そのときが買い時とも言えます。
価格の変動でも同じことです。金利よりは読みやすいですが、それでも、予想は絶対ではありません。
金利にせよ、価格にせよ、その動向に一喜一憂しながらマイホームの買い時を探すという考え方は、本末転倒と言っても過言ではありません。
そういう意味で、買い時はいつかと考えるのではなく、「買いたいと思ったときが買い時」と考える方が良いのだと思います。
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・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。
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