第307回 「中古マンションを購入するときの4大ポイント」

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このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

中古マンションの魅力は、何と言っても価格の安さですが、住宅ローンを組んでも、その負担の軽さに安心するとともに、それまでの賃貸住宅より広くなることに舞い上がり、あっさりと決断してしまう人が多いようです。

しかし、住んでしばらくすると使い勝手の悪さに不満が出てきたり、最初の見学時に気付かなかった騒音などにストレスを抱えたりと、後悔している人も少なくありません。

 

中古マンションを購入する際に気を付けたいことは多々ありますが、これだけは外せない最も重要な4つのポイント。これをご紹介したいと思います

 

①築年数に気を付ける

耐震性は人命に関わる重要な問題ですから、イの一番にチェックしたい項目です。耐震基準が厳しくなる前の建物が、すべて倒壊してしまうわけではないとはいえ、より安全な基準で建てられた建物を選んでおきましょう。

 

具体的には1981年の基準法改正以降に、新基準で建築確認されたものということになりますが、このときに駆け込み申請された旧基準の確認建築物もありますし、マンションの工事は完成まで1年以上を要するので、これらを考慮すれば、3年の余裕を見ておく必要があります。

つまり、1984年より後に竣工したマンション、2021年現在では、築37年未満のマンションが安全ということになります。

 

②リフォーム費用を計算にいれておく

購入する時点で、リフォーム費用を正確に見込むのは難しい場合があります。壁紙や床の張り替え程度であれば、割合簡単に見積もりが出るものですが、大掛かりな間取り変更やシステムキッチンの更新まで行なうようなケースになると、図面を検討し、設備機器を選んで仕様を決めなければ、見積もり金額は出て来ないからです。

 

新築マンションのモデルルームと比較すれば一目瞭然なのですが、年代によってマンションの設備は随分違うものです。特に、システムキッチンや洗面化粧台などは大きく進化しているため、比較的新しい賃貸マンションに住んでいる人は、分譲マンションでも中古になると、見劣りするタイプがあることに気付くはずです。

 

調理台の下部収納は、奥に物をしまうと取り出しが面倒な旧式、壁面がタイルのため目地の掃除が大変、ワークトップは汚れがこびりついたステンレス製といったあたりが直ぐに気付く部分でしょうか。

 

一番気になるのは、間取りです。これは年数に関係ないのですが、使い勝手の悪いものがあります。例えば、脱衣所からしか使えないトイレであったり(普通は廊下からの動線)、収納庫が必要な場所から遠いところに集中していたりします。また、室内に段差があって、つまずきやすいといったことも目立ちます。

 

こうしたことに不満が高じてストレスが溜まると、何のためにマンションを買ったのか分からないことになります。仲介業者は、契約を急がせようとしますが、リフォーム費用の見積もりを考慮してから購入した方が賢明と言えるでしょう。

 

③立地条件を優先に選択する

マンション購入の決め手と言っても過言でないのは、立地条件の良さを条件の一番にすることです。これは、新築でも同じですが、中古マンションの場合には、絶対条件と言ってもよいほど重要なものです。

 

マンションの価値が高いかどうかの判断基準の一つは、生活に便利がよいかどうかです。どんなに自然環境が良く、空気が美味しい場所でも、霞を食べて生きて行くことはできませんから、例えば通勤・通学に便利、買い物や医療施設が近いといった場所が望まれます。

 

都会に居れば、大体どこに住んでも便利に思えるようなものですが、実際には、不便な生活をしている人は多いものです。職場が変わったり、子供が成長して、高校に進学したが、とても遠いところにあって大変だったりとか、また、病気にかかり、長い間通院することになりそうだが、病院までのアクセスが悪いなどといったことも起こるからです。

 

このように、生活をしていくうちに事情が変わって、引っ越し、すなわち売却を考えることが必要になります。その際に、首尾よく売れるかどうか、もっと言えば有利に売れるかどうか。ここが重要ですが、その際、立地条件、すなわち利便性の高さは次の買い手にとっても大事な条件になります。

 

とりわけ中古の中古、つまり築年数が長い中古マンションはそれだけでハンディになって来ますから、何にもまして立地条件の良さが決め手になってくるのです。

 

④修繕積立金の額や大規模修繕計画をチェックする

マンションにも寿命があります。構造上100年は持つコンクリート住宅ですが、手入れを怠れば短命になるのです。クラック(ひび割れ)から雨水が染み込み、内部の鉄筋が錆びると、鉄筋は膨張しコンクリートを破壊してしまいます。

 

屋上の防水加工が経年変化し、目に見えない雨漏りが起きると、室内に湿気がこもって不快になることがあります。また、30年も経てばエレベーターも交換時期が近くなります。更には、排水管にコレステロールが溜まり、流れが悪くなるという状態も長い間には起きるでしょう。水道水が濁ってくることもあります。

 

こうした問題を避けるために、マンションの大規模な修繕を周期的に行う必要があるわけですが、当然その費用はすべて所有者が負担します。ご存知の「修繕積立金」です。

 

しかし、その額は管理組合によってマチマチです。足りない場合は、一時金の徴収ということになります。もし、徴収に応じられない入居者が多ければ、修繕計画は暗礁に乗り上げます。そして、工事が遅れ、マンションの寿命は短くなります。

 

購入を検討するマンションの修繕積立金残高が十分なのか、また、修繕計画はどうなっているのか、この点を確かめておくことは、とても重要になります。

 

・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。

 

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