ここまできました。湾岸エリア2021年11月迄の最新状況アップデート!

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こんにちは!
ふじふじ太です!

本日のテーマは「ここまできました。湾岸エリア2021年11月迄の最新状況アップデート!」ということで、定点観測的に湾岸エリアの市況をお伝えいたします。

※弊社湾岸マンション価格ナビ登録物件のみの推移となります。

 

東湾岸エリア合計成約平均坪単価推移

 

 

では早速いつものように、成約価格(単価)の推移を公開いたします。
下記グラフをご確認下さいませ。

 



 

 

ご覧の通り、ここにきてまた上がってきております。

 

6-9月で上昇の勢いが少し落ち着いてきたかなと思っていたのですが、10-11月の上昇の角度に驚きました。。

 

率直な感想として、そろそろ落ち着いてもいいんじゃないですか?と思うレベルです。

 

物件の所有者さんからすると嬉しいニュースだとは思う一方、買い替えたくても買い替え先が高くて引越しできませんというお声も多く頂くようになりました。
良くも悪くも、湾岸エリアはかなり敷居が高くなりました。

 

グラフを素直に見ると、2021年の一年間で約13%価格が上昇したという結果となります。
コロナ前の2020年1月時点から比較をすると、約20%上昇しております。

 

2020年1月時点では6000万円だったマンションが、2年間で7200万円になるようなイメージです。
この事態を誰が想像できたでしょうか。

 

 

 

価格をさらに押し上げた要因は何か、続いてエリア毎のグラフを見てみましょう。

 

 

東湾岸エリア別成約平均坪単価推移

 

 



 

東雲!!
東雲です!!

 

犯人は東雲でした!笑

 

肌感で何となく感じてはおりましたが、データでみると凄まじい上昇です。
仮想通貨もびっくりの値上がりですね。

 

ちょうど今年の10月にふじふじ太セミナーで「東雲座談会」をしましたが、湾岸エリアの中で相対的にグロス価格が安かった東雲エリアは、なるべく価格を抑えたい一時取得の方にとって買いやすく、人気が高まった結果だと思います。

 

補足情報ですが、東雲ナンバーワンで値上がったマンションは、湾岸タワーレックスガーデンです。
この2年間で25%近い上昇です。

 

要因は何かというと、内廊下・比較的築浅・駅近・免震構造ということと、月々のランニングコストの安さも際立っております。

 

このレックスは、タワーですが各階ごみ置き場ではなく、その分管理費が安く設定されております。

「管理費安いならゴミくらい自分で1階まで持っていくので大丈夫です!」と言うお客様の支持を集めているのだと思います。

 

 

また、グラフを見てお気づきになった方もいらっしゃると思いますが、エリア毎の差がだんだん縮まってきたなという印象も受けます。

 

湾岸エリア全体的に上昇傾向ではあるものの頭打ち感も出てきているのは事実で、その分今まで相対的に安かったエリアの価格が上昇してきているということがグラフから読み取れます。

 

 

 

 

東湾岸エリア成約数合計推移

 



 

成約数は一定水準をキープしておりますので、それほど落ち込んでいる訳でも増加している訳でもありません。
毎年、年末にかけて成約数は減少傾向にあるので例年通りというところでしょうか。

2021年後半は住宅ローン減税改悪不安の駆け込み需要も多少ありましたので、昨年に比べると落ち込みは限定的です。

 

 

 

 

東湾岸エリア在庫数合計推移

 

 



 

少しずつ在庫が増えてきましたね。

 

「あ、この価格でもまだ決まっていないんだ。決まりそうなのに。」という物件が少し増えてきたなという印象は現場感覚としても受けておりました。

 

在庫が増えてくれば価格上昇は落ち着いてくるはずですが、まだまだ十分な在庫数とは言えません。
今現在湾岸エリアで探されている方からすると、募集物件が全然少ない!という印象を受けていると思います。

 

来年はいよいよブランズタワー豊洲の引き渡しがありますので、それに伴い一時的に物件の動きが活発化するのではないかと予想しております。

購入検討者として今できる準備としては、しっかり情報収集をして相場観を養い、良い物件があればすぐに札を入れられるように資金計画と心の準備をしておくことです!

 

申込書を記入するイメージトレーニングを毎朝のルーティーンにしておくと良いと思います。

 

それと、ブランズタワー豊洲の引き渡しが近いからといって、大きな価格の下落は期待しない方が良いと思います。

 

 

 

新築と中古の価格差がなくなる?

 

この一年間は私にとっても非常に勉強になる一年でした。

中古価格というものは基本的に新築価格と比例しており、新築価格の上昇が中古価格を押し上げる構造だと認識しておりました。
今でも原則はそうだと思います。

 

ただ、今年は違いました。
中古価格が新築価格を押し上げました。

 

ブランズタワー豊洲もそうでしたし、パークタワー勝どきもそうです。

 

新築価格に近い、場合によっては新築価格より高くても近隣の中古物件を買うということは中古物件の需要が増えた証拠であり、人によっては非常に合理的な判断だと思います。

 

新築と中古価格の差が縮まっている要因のひとつに、「新築を買いたくても買えない」という要因もあるでしょう。
そもそも新築マンションの供給数は減少傾向ですので、その分中古に流れるのは必然といえば必然です。

 

モデルルームの予約も取れないほどの人気の新築マンションで、毎回高倍率がつき、「頑張っても希望しているお部屋が買えない。。時間だけが経過していく。。」という恰好です。

晴海フラッグの抽選の倍率に絶望した方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

「妥協して希望してない新築マンションの部屋を買うなら、近隣の気に入った優良中古買う!」または、「3年賃貸住んでから引き渡し受けるなら、今すぐ買える物件買って元本減らした方が得だよね!」という選択肢が見えてくるというメンタルモデルだと思います。

 

 

 

まとめ

 

ここまで価格が上がると湾岸エリアじゃなくていいよね、湾岸エリア微妙だよねというお声も頂きますが、

それでも私は、湾岸エリアはお勧めエリアだと断言します!

街もマンションも人も海も素敵なので!

 

不満があるとすれば某不動産仲介会社の「囲い込み」だけやめてほしいくらいです。

 

エリアの発展に伴い湾岸のイメージも良くなり、需要が増加したからこそ価格は上がっており、まさに市場の原理そのものです。

 

価格下落の不安はいつの時代も付き纏いますが、湾岸中古マンションを投資家が転売目的で融資フルマックスで爆買いして価格が上がっている訳ではなく、今でも実需層の購入がほとんどで、銀行も景気を楽観視している訳ではありませんので1980年代後半のバブルの構造とは異なるかなと思います。

本日は以上となります!
ご講読頂き有難う御座いました!

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数400件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり(NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等)。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

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