【お便り返し】築35年フルリノベマンションを買った！買い替えのタイミングはいつがいい？

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。
お便りは以下の通りです。

差出人: ゆう

誰に答えて欲しいですか？

マンションマニア, のらえもん, 三井健太, 勝どきちゃん, ふじふじ太, はるぶー, DJあかい

メッセージ本文:

はじめまして。

30歳、既婚で1歳児の娘がいるゆうと申します。

昨年夏に、駅前築35年のフルリノベーション済みの中古マンション2LDKを4000万円弱で購入いたしました。

夫が外国籍のため、妻の私が単独で3000万円程ローンを組んでいます。

娘が生まれる前でしたので、2LDKでしばらくは十分だと考え購入しましたが、2人目が数年後に欲しいと考えたときに手狭に感じてきてしまいました。

駅にほぼ直結の立地で、住環境もよく気に入っていますが、住み替えを検討しています。昨年購入したばかりですが、築35年と考えた時、フルリノベーションも昨年したばかりですので10年後に売却するより早めに売却してしまい、3LDKに住み替えをした方が良いのではないかと考えています。

売却ではなく私が組んでいる住宅ローンを投資ローンに切り替え、賃貸に出しつつ物件はキープし、夫名義で住宅ローンを組み直し、別の3LDKを購入できたら…と本心では希望しています。(それも可能かどうか分からないのですが…)

今のマンションをいつのタイミングで売り住み替えをするべきか、ご意見お聞かせ頂ければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

お便り頂き有難う御座います！
私ふじふじ太が回答させて頂きます。

上記ご質問を考えるにあたって、まずは2つのポイントを整理します。
※フルリノベーション後未入居の物件を購入されたという前提で進めます。

ポイント① ご主人様（外国人）単独の借入可能額でご希望の3ＬＤＫが買えるかどうか

次に購入したいと思う物件のご予算感とご主人様の借入額が合っているかどうかを事前に確認しておきましょう。
さすがにしてるよ！とツッコまれそうですが。。

ただ、自分は借入れができると安易に考えるのは危険で、今の不動産価格の高騰で銀行も警戒感が高まり、想定よりも借入額がのびないというお話もよく聞きますので、念の為事前に銀行に相談しておいた方が安心です。

特に外国人ということであればローン審査が日本人に比べて厳しくなる傾向があるのでご注意下さい。

場合によっては奥様の与信枠も必要ということになれば、投資用で物件をキープすることは難しく、今のご自宅は売却をする他ございません。

奥様のご与信枠なしで、次も満足ができる3ＬＤＫを購入できそうということであれば即買い替えも検討可能ですが、そうでないのであれば、焦らずプランを練り直した方が良いですね。

また、住宅ローンで3,000万円の借り入れができているからと言って、投資用ローンでも確実に3,000万円の借り入れができるとは限りませんのでご注意下さい。
住宅ローンと投資用ローンは全く異質なもので、当然ながら金利も異なります。

ポイント② 今のご自宅が現状いくらで売却できるか

次に、今のご自宅を売却しないと次のマンションが買えないという場合を考えてみましょう。

購入価格4000万円に対して3000万円でローンを組まれているとのことですので残債割れのリスクはほぼないかと思いますが、現状いくらで売却をできるかをまず把握しましょう。

築古フルリノベーション済みの中古物件とのことですので、おそらく売主業者【再販業者】から購入をされているのではないでしょうか。
※違ったらここは飛ばしてもらってOKです。

一般的に売主業者から購入をする物件は、通常の個人間売買で取引される価格よりも高額になります。

それは以下の理由からです。

①リノベーション後未入居であり、室内が格別キレイ。

②消費税込みの価格なので住宅ローン控除の額も大きい
※築古のため「耐震基準適合証明書等」が発行されている場合のみに限ります。

③設備に対する契約不適合責任の保証期間が長い。

④売主が宅建業者なので安心感がある。

当該物件をゆう様が売却する場合、①のメリットは未入居という点以外は残りますが、②、③、④のメリットは個人間売買になるとなくなりますので、想定している価格で売却ができない可能性がございます。

つまり、購入価格よりいきなり5～10％程度安くなってしまっている可能性もあるということです。

もし価格が想定より下がっているとすると、早めに売却をしてしまうといきなり損を確定することになり、購入した上での諸々の初期費用も勿体ない気がします。

腹を決めて損切りするという覚悟があれば別ですが、なるべく長く住んだ方が残債も減らせて、ローン控除を受けられている場合は優遇も大きく、初期費用も分散できるという理由から、買い替えは急がない方がよろしいかと思います。

せっかく未入居物件を購入したのに、そのメリットを享受しないまま損してまで売却をするのはちょっとお勧めしにくいです。

上記2つのポイントについて、ご自宅を売却しなくてもご主人様単独で購入できる、または売却することになっても納得感のある価格で売却できるという前提で、さらにお話しを進めていきます。

前置きが長くなりすみません。

買い替え、買い増しをしよう！となった時に、そもそも買えないじゃん！とならないように少々詳し目にご説明させて頂きました。

結論とご提案

①現状のご自宅には満足している
②数年後に2人目のお子様を検討しており、今後手狭になりそう
③ご主人様の借入与信枠を使っていないのは勿体ない

上記3点より、私からのご提案としましては「2人目のお子様ができてから買い替え、または買い増しプラン」をご提案いたします。

そうすると、おそらく5年以内前後のお買い換えになるかと思われます。

ご主人様のご年齢がわかりませんが、借入れを先延ばしにすればするほど借入れができないリスクが高まるという意味でも、5年以内くらいでの買い替え、買い増しがよろしいかと思います。

ご主人様のご年齢やご状況次第で、より早めた方が良い場合もございますのでご注意下さい。

まず、現状でご自宅に満足をしているということですので、ご自宅の価格下落を恐れて急いで買い替えをする必要はございません。

二人目のお子様ができてからのご検討でも決して遅くはないです。

※もし奥様のローンをメインで考えるとすると、育休等で借入れが少なくなるというデメリットがありますので、お勤め法人の育休制度等を事前に確認し、銀行と予め相談しておくと良いです。

おそらく今すぐ売却をしても、5年以内に売却をしても、売却価格はそれほど大きく下がらない可能性が高いと予想いたします。
※日本の経済状況が現状維持をするという前提です。

築35年の中古マンションということですので、建物自体の価格はすでに下がりきっていると考えていいでしょう。
よって、築35年も築40年もそれほど大きく価格は変わりません。

これは買い手側の印象の問題もあり、「築5年と築10年」と聞くとかなり差があるように思えますが、「築35年と築40年」と聞くと、似たようなものだなと思う方が多いのではないでしょうか。

また、築35年となれば修繕積立金もすでに上がりきっていると思うので、今後ランニングコストがさらに増えるというリスクも少ないので、資金計画も立てやすいです。
※もちろん修繕の状況によっては、値上げや一時金のリスクがない訳ではありませんが。。

また、マンションの資産価値は何といっても「立地」が重要です。
駅にほぼ直結ということであれば、尚更価格は維持されやすいはずです。

いやいや！フルリノベーション済みなので今すぐ売った方が室内も綺麗だし高く売れるのではないですか！？
と思われるかもしれません。

もちろん室内は綺麗で印象が良い方が売却しやすい点は間違いないですが、室内については努力次第でキープをすることができます。

将来売却が確定しているのであれば、商品に住んでいるいつもりでこまめに掃除をされるなど、なるべく丁寧に生活をされることをお勧めいたします。

お子様がいらっしゃるとのことであれば、床に簡易的なジョイントマットを敷いてキズをつけないような工夫をされると良いでしょう。

私も現場で数々のお部屋を見てきましたが、築10年でも驚く程キレイな室内もあれば、築1年でも驚く程キズだらけのお部屋もありました。

「未入居」でない時点で、何年住もうが広告上は「入居後の中古マンション」です。

格段に印象を悪くするほど室内を汚さなければ、5年後に売却をしたとしても価格を維持できる可能性は高いと思います。

また、5年後でも「2020年フルリノベーション済」と広告上で記載はできます。
リフォーム後5年程度であれば設備の耐用年数的にもネガティブになる年数ではありませんので、そこまで印象は悪くなりません。

例外としては、今どうしても欲しいと思える3ＬＤＫの物件があれば、それはそれで早めに買い替えをされてもよろしいかと思います。

ゆう様方にとって、少しでもこの記事がアドバイスになれば幸いです。

本日は以上となります。

ご講読頂きありがとうございました！

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