お便り返しとなります。
差出人:たびねこ
メッセージ本文:
はじめまして。
20代独身女性のたびねこと申します。
現在一都三県のとある商業地域に購入検討中の新築マンションがあるのですが、そのマンションの敷地の一部(機械式駐車場と駐輪場予定地)が計画道路に掛かっています。
道路の拡幅や延長の具体的な話は現時点で一切出ておらず、販売員さん曰く、計画道路であるがゆえにバルコニー側に面した空き地(近くの幹線道路からこの空き地を貫くかたちで計画道路が伸びています)に戸建てやマンションが建つことはないし、実際に道路工事の話が具体化して進んだとしても、掛かる土地は買い取ってもらえるから大丈夫とのことですが、敷地の一部が計画道路に掛かっていることをどの程度リスク、もしくはメリットに捉えた方がいいのでしょうか？
私が心配している点としては、以下3点です。
①日照のことを考えると、計画道路が廃止になることまで考慮した方がいいのか(目の前の空き地に建物が建つ可能性を少なからず見込んだほうがいいのか)
今後何らかの事情で売りに出す際、
②現状のままであった場合に、計画道路に掛かっていることが売値に影響する可能性があるか
③計画道路の工事が実施された場合に、駐車場や駐輪場がないことが売値に影響する可能性があるか
希望エリアに新築マンションがあまり出ていないことや、それ以外の条件は魅力的なこともあり、ここに決めてしまいたい気持ちと、今後出てくる物件を待った方がいい気もするところで悩んでおります。
素人質問で恐縮ですが、ブロガーの皆様のお知恵を拝借できますと幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。
たびねこ様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
計画道路込みのマンションを購入したことがあります！！
私が購入したマンションは敷地北側の駐車場と駐輪場部分が計画道路用地となっておりましたのでたびねこ様がご検討されている新築マンションと状況は似ています。
まず、計画道路として行政に敷地の一部を買収された場合、基本的には既存不適格となることが多いです。新築マンションを建設する際には建ぺいと容積をできる限り使い切ろうとすることは当たり前のことで、そんな中で土地の一部を買収された場合には将来同じ建物が建設できなくなってしまいます。
もしも計画道路用地が敷地の10％で、購入する部屋が40㎡なら将来の建て替え時に36㎡となってしまうというわけです。(もちろんそんな単純な話ではないですが考えとしてはこんな感じです)
もちろん買収ということでタダで渡すわけではないですから管理組合にお金が入ります。そのお金をどう使うかは管理組合が決めることとなります。
気になるのであれば計画道路用地分の割合を専有面積から引いても納得の価格なのかどうか調べると良いです。
計画道路が開通することのメリットとしてはもしもそれなりに交通量ある通りならロードサイドにお店が増えるかもしれないですね。逆に少し賑やかになることはデメリットでしょうか。
買収されてしまい既存不適格になっても新たな買い手がすべでの住宅ローンを使えなくなるわけではありません。当初からの違法建築物とはわけが違います。
買収された際になくなってしまう駐車場と駐輪場をどうするかは行政と管理組合での話し合いとなります。(代替え駐車場含めて)
計画道路用地が敷地内に入っていることよりもそのマンション自体に価値があるのかどうかに尽きます。
計画道路用地があろうとも魅力ある立地、マンションならちゃんと売れますし、そもそも魅力も薄いのにそこに計画道路が含まれていればより売りにくいでしょう。
将来のことを気にしすぎずに今そのマンションを買うことでハッピーになれるかどうかでご判断されることをおすすめいたします。
資産性が～の部分は繰り返しになりますが立地やマンションの規模感などなど希少性次第です。
なお、私が購入した計画道路込みのマンションは築10年以上経過しますがまったく動きなしです。我々が生きている間には実現しなさそうな計画道路ってたくさんありますよね。計画道路が白紙になれば前立て不安もありますが用途地域次第で考え方も変わってきます。考えすぎると買えないですよ！
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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