お便り返し その210「築古を買う際の心構え」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:練馬ナンバー

メッセージ本文:

旧耐震のものは避けていますが、それでも都内だと予算的に築30年超の物件が候補になることが多いです。
営業マンは「バブル時代の物件ならかえって作りが良い」とか、「何も心配いりません」とか言いますが、このあたりは本当でしょうか。

先日も光が丘の築33年の人気物件なんかを検討しました。素敵な環境ですが、自分がこれから30年住んだら、築60年超ですよね。
後期高齢者になった時に建て替えとか、大規模修繕やらで苦労するのでしょうか?
自分か相続した子どもが売却するにしても、2050年になっった頃ですが築60年とか70年のマンションって売れると思いますか?

臆病なので、管理やら修繕積立金の状況などのチェックは当然として、「築30年」というだけで何か腰がひけます。
みなさんどういう計画を立ててこういう物件を買うのですか?
こういう物件を買う際の心構えを教えてください。

それとも、将来の不安を消去するためにも築浅の物件に比べ1000万円くらい価格差ありますが、それくらい負担してでも築浅にしておくべきでしょうか?





練馬ナンバー様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

練馬ナンバーと言えば板橋区がご当地ナンバーの板橋ナンバーを始めましたね。1年ちょっと経過してちょくちょく見かけるようになりました。板橋区と練馬区に地縁ない方からすれば「どっちでもええやん」という話でしょうけども板橋区出身の私からすると見かけると嬉しいです。でも、新宿区、文京区、中野区、豊島区、北区にお住まいの方からすれば「いやや、、、練馬のほうがまだいいかな」と思ってるかもですね(笑)

さて、築古物件を購入する心構えですが当然ながら維持管理(管理組合の活動状況や修繕計画等)の状況は気になりますよね。ただ、今回は心構えという話ですから維持管理はしっかりとしているマンションと言う前提でいきましょう。

私の経験談としては一番古い物件の購入で1991年築というのがありました。物件によるところですが使っているものは良かったと感じます。当時も坪単価高くなりすぎて部屋の広さ抑える新築マンションも多かったですから必ずしも全体がゆとりあるわけではないですが当時のマンションにしかない良い味もあるとは思います。

築30年の物件を買うにしてもまずはローン残債割れに気をつければ良いかと。築年数古くなればなるほど売りにくくはなるでしょうけどもこれだけ築浅マンションが乱立している時代にあえて築30年に手を出すわけですからよほど魅力ある立地の魅力あるマンションなのでしょう。

築古にする理由が価格だけなら辞めたほうがいいですよ。立地の厳しい築古買ったら満足度だって低いですし、次の買い手を見つけるにはまた価格で勝負しなければなりません。

リフォーム済みを狙う際はちゃんと素の状態の価格を出しましょう。そこを見ないのは危険すぎます。お色直し前の価値を見るのです。そこにお色直し代を足して適正なのかどうかです。

そして、築浅よりも立地にこだわるべきです。

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


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