ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜のギャラリーを見学して、ミニ座談会をしました!

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こんにちは!住井はなです。
共用部の中庭のパースが公開されると俄然注目を集めたザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜
「然も」というキャッチコピーもユニークで話題になりました。

デベロッパーさんにお願いして、のらえもんさん、すまいよみさんと一緒にマンションギャラリーを見学させてもらい、見学後、少し座談会をしました!

■物件概要(抜粋)
所在地:東京都板橋区大山町53番地1他4筆(地番)
交通:東武東上線「大山」駅(南口)より徒歩7分
総戸数:187戸(募集対象外住戸2戸含む)
専有面積:57.76m2~117.62m2
入居(予定)日:2023年12月上旬
施工会社:東亜建設工業株式会社
売主:三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社

【周辺環境】駅からの帰り道で日々の買い物は十分!

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜は、池袋駅から3駅の「大山」駅が最寄り駅。
南口を出て、ハッピーロード大山商店街を歩いていきます。

商店街では2つの再開発PJが進行中。
住宅(タワーマンション)や足元には商業施設も入るようです。
今でも十分活気のある商店街ですが、さらに、利便性が上がり、街並みが整っていくのはザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の住人にとっても嬉しいですね。

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の再開発(スムログ)住井はな

商店街内には「ピッコロ・スクエア再開発」「クロスポイント再開発」の2つのプロジェクトが進行中


商店街を通り抜け、川越街道にぶつかったら右側に現地が見えます。
徒歩7分間、ほぼずっと商店街。多少雑多な雰囲気もありますが、商店街の出口まではアーケードがあり、傘をささなくていいのが個人的にポイント高いです!信号を渡る必要がないフラットルートで子どもと一緒でも歩きやすいと思いました。

商店街内にスーパー、ドラッグストア、100均、その他、商業施設はそろっています。
マンションから一番近いスーパーは「コモディイイダ」。売り場面積も広く、マンションから1分(約80m)という距離なので、ここが普段使いするスーパーになりそうです。

公立の通学区は「板橋第六小学校」。川越街道を歩いていくことになりますが、信号を渡る必要はありません。

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の周辺環境と現地

商店街を抜けて川越街道に出ると、右側に建設現地が見えてきました。工事中の現地でも桜の木や楠の木を見ることができました


 

【マンション概要】五感を刺激されるマンション

敷地は南北に長い形状。南側から北側にかけて少しだけ下がる傾斜地になります。
敷地の西側には既存樹を生かした「翠園」という庭園を配置。
それをぐるっと囲むように「楠館」、開口部が東側の「桜館」、川越街道に面して開口部が南西側の「楓館」の3棟構成になります。

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の配棟(スムログ)

複雑な建物配棟。東西南、それぞれ開口部があります


外観のデザインは組格子など「和」を使ったデザイン。
模型コーナーで見る限り、少しずつ異なるデザインのコンパクトなマンションがいくつか立っているかのよう。川越街道側から見た時と、東側から見たときでは異なる印象になりそうです。

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の模型コーナー

組格子やベンガラの蔵扉など従前を意識した外観デザイン。デザイン性の高いエントランスも魅力的


共用施設は、マルチルーム「蔵」、コモンハウス「和」、ゲストルーム「泉」、グランドサロン「景」。総戸数187戸という規模の割に充実しています。
特にゲストルームは140m2超という広さが特徴的。キッチンや大人数用のダイニングテーブルもあり、パーティールームも兼ねるスペースです。目的別に細かくスペースを分けずに、ゲストルーム、パーティールーム、スタディルーム、会議室など、多目的な共用施設を作るのは今どきだなと感じました。

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の共用施設

庭園を借景とするラウンジや蔵をリノベーションしたマルチルームなど、多彩な共用施設


全187戸中、地権者が所有するのは2戸のみ。
販売対象住戸は185戸、2LDK~4LDK、57.76m2~117.62m2。
敷地形状の都合もあり、間取りプランは豊富です。ベースは外廊下の田の字プランですが、角住戸やワイドスパン住戸も多く、間取り好きには魅力的なプラン集です!笑

モデルルームは75Btypeのフルモデルルームと95Btypeのリビング・ダイニング・キッチンとバルコニー部分だけの2つ。

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜のモデルルーム(2つ(

モデルルームは2つ。専有部の設備仕様が、標準仕様とプレミアム仕様があるので、それぞれを再現しているそうです


第一期登録申し込みは11月19日から21日。
比較的、前建/離隔に恵まれている南西向き楓館の7階以上、東向きの桜館、このマンションの魅力である中庭を眺めることができる楠館の南向きから販売開始します。

100万円単位の予定価格では、1階、2LDK、57.76m2が5,600万円、3LDK、76.41m2が7,500万円(共に東向き)。
一番広い部屋のペントハウスが15,900万円(東向き)。
中庭を眺める南向きの住戸が1階、2LDK、74.79m2、8,500万円。南向き住戸は条件が良いので、抽選になりそうです。

 

【座談会】コンセプトに共感できるマンション

のらえもんさん(以下、のらえもん):モデルルーム見学会お疲れ様でした。第一印象どうでしょうか?

 

すまいよみさん(以下、すまいよみ):「和」と「最先端」を融合した共用施設と、リリース後あれだけ耳目を集めたコンセプトのこだわりは素晴らしいですよね。正直、このマンションに住んでみたいと思いました。

 

住井はな:私は川越街道に面した立地と企画のギャップが衝撃的でした。現地を見るまで、正直、ザ・パークハウス東陽町翠賓閣みたいな借景のある立地を想像していて。あるいは、コンセプトの尖ったマンションって駅遠とか、周り何もないとか、マイナスをひっくり返すために企画されることが多かったので、何か欠点があるのかと。
でも、ここは立地条件でいったらコンセプトを振り切らなくても、きっと普通のファミリー向けマンションを作る選択肢もあった。あえて尖った企画を持ってきたのは、結構大胆で斬新。

 

のらえもん:僕も同じ意見で、大山ハッピーロードまっすぐ歩いて行き着いたところに旅館みたいなコンセプトのマンションを作るって、勇気がある。モデルルームでここにタワマンも建てようと思えば可能だったと聞いて、なるほど、こういうコンセプト先行なマンションがあってもいいよねって思いました。
それに再開発でハッピーロード内にタワマンができる。そのときに対比でこのマンションも光るんじゃないかなとは思いますよね。

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の庭園

このパースはとてもインパクトありました!


すまいよみ:地主さんの意向もあるんじゃないでしょうか。地域に根付いている桜・楠・お地蔵さんを残して景観を保っていきますという説明で、地元の人たちの納得性も高まったでしょうね。

 

住井はな:従前に思い入れがなくて、単純に「池袋駅から直通5分、駅徒歩7分。商店街抜けてすぐ」っていう条件で選んだ人と、このコンセプトを愛して買った人が住んだ後にもめないといいな。入居後にあのお地蔵さん、無くす無くさない論争が起き…ません?

 

のらえもん:いやいや、個人的には好きですよ。私、仏像マニアでもあるから。

 

すまい2人:えっ、初めて聞いた!

 

のらえもん:維持管理で数十年後に揉めそうな気もしますけど、地元から愛される地蔵がマンション敷地にあるって十分アリだとおもいますよ。お地蔵様の敷地もマンションの敷地内に取り込んで、地蔵組合に無償貸与するスキームを管理組合も承継するって、そんなマンション僕は聞いたことないぞって。

 

すまいよみ:ハートフルなコンセプトでいいですよね。他社との差別化を感じます。

 

住井はな:地所レジさんって安定していて「ハズレがないマンション」のイメージを持っていましたが、ザ・パークハウス東陽町翠賓閣とか、時々すごいコンセプトのマンション作って面白いですよね。

 

すまいよみ:翠賓閣は、2017年の分譲当時、城東エリアで駅徒歩8分にしては高いなと思ったのですが、竣工後は「すごいマンションができたな」と、後から価値を実感しましたね。

 

のらえもん:マンションという商品は、基本的に建物に投入したコストほど付加価値がつかない。そこが難しい商品だなといつも思う(なのに仕様ガーとか外観ガーと外野がほざいて恐縮です)のですが、この板橋大山という立地で、これが市場に受け入れられる…既に反響が爆発していると聴くと、後追いで他のデベロッパーでもコンセプチュアルな個性派マンションっていうのが企画されるとすごいいいなと思います。


住井はな:せっかくの座談会なので、少し気になったところも。すごく話題になっているけど、即決できる人は意外と少ないのかなという印象を持ちました。

地所レジさんが直前に販売していた川越街道向かい側のマンションが坪325くらいで、今回が360くらい?坪30〜40万上げて、それが、川越街道を横断しなくてよいこと+コンセプト分ですって言われると躊躇するところはありますよね。

 

のらえもん:僕一番気になったのは、買いに来る人たちの層とのギャップ。購入希望組の中心はファミリー世帯、子育て家庭が多そうだな、と。

 

住井はな:確かに。地所さんはファミリー向け物件でも、モデルルームであんまりファミリー感を出さずに、大人なイメージがあります。今回もコンセプトやモデルルームの雰囲気が好きで購入した世帯と子育てファミリーのギャップはありそうですね。

 

のらえもん:配棟計画がちょうどコの時になっています。その真ん中に庭園があるかた形ですからね。やっぱり子どもはお庭でワーッと騒ぎますよね。大声出すと、コンクリートに囲まれるから響くと思います。価格の高い中庭向きを買った人はドキドキしますよね。だって、部屋から椿山荘的なお庭が見えるという価値て買っている。椿山荘の庭で叫ぶ子どもはいないわけで。どうやってコンセプトをみんなで維持していけるかが大変なのかなと。

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜のモデルルーム

コンセプトを感じさせるマンションギャラリー。各商談スペースに旅館のような和の名前がついています。シアタールームは無く、商談卓のPCで動画を見るスタイルでした


すまいよみ:私は、モデルルームを見て、空間・設備仕様は思っていたより低いと思いました。
当初の物件イメージからは、翠賓閣やASUKAYAMA RESIDENCEと同等の上質生活コンセプトを思い描いていたので。室内の梁の浸食、サッシ高、連窓でないサッシ幅、タイルが施されていない玄関周りやバルコニー周りの質感など、ランドスケープ、共用施設の出来映えほど、テンションが上がりませんでした。

 

のらえもん:僕は設備仕様あんまり気にならなかったですね。一次取得者が7割ぐらいですからね。全然問題ない。フローリングもいい質感だと思うし。

 

住井はな:私も気にならなかったです。元々ディスポーザーと床暖房さえついていればいい主義なので…。187戸であれだけ共用施設が充実していれば、来客も共用部に呼んで、専有部には入れない。
ただ、個人的にはキッチンカウンターの高い手元隠しが標準仕様なだけは好きじゃないかな。好みですが。中庭のパースを見て、ベランダの先は植栽があって、キッチンから緑見えるイメージを持っていたので、景色見ながら料理できる感じではないのね…と。

 

すまいよみ:東向きの住戸を、一部、中庭ビューの西向き設定にするのもありかと思いました。

 

のらえもん:図面を見るとわかりますが、南側(楓館)と被って自己日影がきつすぎるから西向きがつくれなかかったのかなと。だから桜館は東向きの方が日照確保できるし、普段の生活もいいでしょうと割り切ったのだと思う。コンセプトの中心になる楠が公道側だったら、別の形になったのかもな。その代わりプライベートガーデン感がなくなってしまう、難しいですね。

 

すまいよみ:公開空地にはしたくなかったんでしょうか?地域に愛されてきた「桜と楠」が、住人の目にしか留まらなくなります。それと、庭の広さがもう少し広くてもよかったかなと思いますね。

 

のらえもん:先ほど言ったように容積率と楠の関係上こうなっちゃうんでしょうね(商業地域500%・第二種住居地域300%)。14階建2つ建てればいいじゃんと図面見た時思いましたが、第二種住居地域にかかってるので高度制限がある。それもダメだった。

 

住井はな:そう考えるとタワーマンションじゃなくてよかったですね。

 

のらえもん:修繕積立金が今後どうなるかも気になりました。棟形状は複雑な形なので。今後の上がり幅を聞くの忘れてしまいましたが、行かれる人はチェックした方がいいかな。
豪華なお庭も機械式駐車場の収益でまかないますと説明されました。逆に言うと、機械式駐車場の収益を将来の駐車場修繕に回せない(修繕積立の方にいかない)ということなので、駐車場を使わない7割の人もひっくるめて全員で機械式駐車場の維持費を負担すると言うこと。その辺は飲み込まないといけない。

 

住井はな:でも、管理費が思ったより安いのは人件費がないからっていうのはちょっと納得しました。結局、人件費が高いわけですよね。

 

のらえもん:坪350、360万でこの戸数だと、コンシェルジュ付けるかと考えたとは思いますよ。あえて付けなかったし、警備員も24時間常駐にしない。管理員と清掃の人のみで成り立つマンションですよね。

…そろそろまとめましょうか。

 

すまいよみ:住宅にいる時間が長くなっているので、住まいに付加価値をつけていく、そんなデベロッパーさんの前向きな姿勢を、消費者側から応援したいです。サスティナブルの視点も話に出ましたが、とにかく今はマンション高いですし、単純に売ろうという話じゃなくて、地域貢献や歴史を紡ぐなどしっかり考えられている企業姿勢が感じられます。
住まいであるマンションを、法令の中で最大限利益を捻出するデベロッパー事業と見てしまうのは簡単ですが、価格が高いだけでなく、真の住まいの満足度を高めようと考え抜かれたコンセプトを提示できるのは、大手デベロッパーの真骨頂ですよね。入居した後も愛される素敵なマンションになってほしいですね。

 

住井はな:敷地内の植栽は住んだ後の満足度が高いので、このコンセプトに納得して買ったら絶対満足できるマンションなんだろうなって思いました!
あと間取りいいですよ。ワイドスパンで面白い間取りあるから、販売初期に行けば間取りにこだわりある人も、選ぶのが楽しいと思います。

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の間取図(スムログ)

ワイドスパン、角住戸、アイランドキッチン、ルーフバルコニー付き、専用庭付きなど、間取りプランは選びがいがありそう


のらえもん:大山の街を歩いて、かつこのコンセプトを気に入った人に買ってほしいな~逆にこのコンセプトに強く共感できない人は、別のマンションの方がいいんじゃないかと思います。検討者は板橋区だけでなく広域から来ているそうなのでなおさら他の選択肢もありますし。

 

すまいよみ:界隈のランドマークとなる、人を呼びたくなるマンションですね!

 

住井はな:大山ハッピーロードを歩くのは苦じゃないと思います。「商店街を出たらウチのマンションがあるから」って言って、あの中庭を見せたら自慢できそうですね。

 

のらえもん:あの140平米の広々したゲストルームで、みんな飲んだら絶対気持ちいいでしょうね!誰か買って僕らを呼んでください。

 

住井はな:(マンマニさん買ってくれないかな~)…お疲さまでした!

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜の座談会(のらえもん すまいよみ 住井はな)
 

<過去エントリー>
(前回の個別物件レポートは2年以上前の関西エリアのマンションでした!また関西のマンションを見学したいな…)

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEを見学してきた!(感想)


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