お便り返し その174「大規模物件の価値ってどれくらいなのでしょうか?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:ひろ

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア, のらえもん

メッセージ本文:
大規模物件の価値ってどれくらいなのでしょうか?坪単価が●割上がる相当という形で知りたいです。

前提として、以下を置きますがパラメータは適当に変更頂いても良いです。その他、定義できていないところも補って下さい。
・立地は同じ
・専用設備は同じ
・駐車場、駐輪場などの設置率は同じ
・規模は50戸vs500戸
・ロビーの豪華さ、ゲストルームの有無を共用設備の差とする




ひろ様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

ひとまず近郊・郊外版として私からご回答いたします。

一概には言えないのですが大規模マンションのほうが価格維持率が高いことが多いですね!

その主な理由としては

・目立つ!!

中古になれば検討者が実物を見ますから豪華なエントランス、多彩な共用施設のある大規模マンションのほうが買う理由を見つけやすいことが多いでしょう。

・相場が形成されている

大規模マンションのほうが流通が多いですから相場が形成されています。買う側からすれば損をしたくないですから過去(直近)の事例がしっかりしている大規模マンションのほうが買いやすいことが多いでしょう。

・維持費の割安感がある

マンションを維持していくために管理費と修繕積立金を支払うわけですが割り勘となりますから大規模マンションのほうがコストパフォーマンスがよくなりがちです。大規模マンションの24時間有人管理と非大規模マンションの日勤管理で比べても前者のほうがお安いということも多いです。

修繕に関しても200戸でエレベーター3基と30戸でエレベーター1基では前者のほうが割り勘する人数が多いですから安くなりがちです。(もちろんエレベータースペックや階数により異なりますが同一で比べれば大規模マンションのほうがコストパフォーマンス良い)

・駐車場が確保しやすい

近郊・郊外になると敷地内で駐車場を確保したい方が多いものです。そうなると駐車場設置率が高く確保しやすい大規模マンションのほうが選ばれやすくなります。

ほんの一例ではありますが比べてみましょう!

※マンションマニア調べ

~川口駅(川口市)~

画像出典:グーグルマップに著者加筆


[大規模マンション]

リボンシティレジデンス 2006年築 総戸数868戸 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約210万円 管理費㎡単価月額約137円 駐車場空きあり

[非大規模マンション]

②川口ティーブルー 2005年築 総戸数112戸 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約155万円 管理費㎡単価月額約118円 駐車場空きなし

③日神パレステージ川口並木 2003年築 総戸数31戸 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約145万円 管理費㎡単価月額約163円 駐車場空きなし

ワンポイントアドバイス=車所有率が高いエリアほど駐車場に空きのあることが多い大規模マンションが有利

~志村坂上駅(物件は北区)~

画像出典:グーグルマップに著者加筆


[大規模マンション]

東京メガシティ 2004年築 総戸数863戸 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約210万円 管理費㎡単価月額約200円 駐車場空きあり

[非大規模マンション]

②オーベル赤羽ヒルズ 2011年築 総戸数57戸 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約195万円 管理費㎡単価月額約170円 駐車場空きなし

ワンポイントアドバイス=大規模マンションの近くで非大規模マンションを買う場合でも非大規模マンションであることが価格に反映されていればOK

必ずしも大規模マンションを買いましょうという話ではありません。ただ、自分たちが検討しているエリアに大規模マンションがあるならそちらを選んでおくと手堅いことが多いこともたしかです。

あとは大規模マンションでなくとも総戸数100戸~200戸くらいになると小規模の静かさと大規模のコストパフォーマンスを両立できるので個人的にはその戸数も好きです。

いろいろなマンションに住んできた個人的感想としては

・総戸数20戸台の小規模低層マンション

一ヶ月間マンション内で誰ともすれ違わない、エレベーターは99%の確率で1人でとてもとてもプライベート感があった。しかしながら管理費や修繕積立金は重たく、売却時も苦労した。

・総戸数100戸超~200戸未満の中規模板状マンション

特別豪華な共用施設があるわけではないものの維持費も現実的でバランス良かった。

・総戸数100戸超~200戸未満の中規模タワーマンション

1フロア数戸のみのため横移動が少なく、各階ごみ置き場までの距離も短くて楽。エレベーターも一人のことが多い。

・総戸数500戸弱のタワーマンション

早朝・深夜を除けばエントランスホール、エレベーターホール、エレベーター内で誰かと会うことのほうが多い。抑えめの管理費で24時間有人管理&コンシェルジュ、各階ごみ置き場などコストパフォーマンスの良さを感じる。サクッと売却できました。強い。

・総戸数1000戸弱のタワーマンション

誰かと会うこと多いのはもちろん横移動多い&各階ごみ置き場がなかったので住戸によってはごみ置き場遠い。維持費のコストパフォーマンスは大規模タワマンと同じ。サクッと売却できました。強い。

同じ戸数でもマンションによって大きく異なるため参考までにです!!

総戸数何戸から大規模マンションと呼ぶかは難しいですがポータルサイトだと総戸数200戸を基準としているところが多いですね。(野村不動産も200戸超えるとプラウドシティとすることが多いようです)

基本的にしているアドバイスとしては

・立地がものすごく強ければ小規模マンションでもOK(例えば同じ最寄り駅でも非人気学区の大規模マンションより人気学区の小規模マンションのほうが高値で売れていることもあります)

・特別立地が強いわけでなければ大規模マンションを選ぶべき

となります。

エリアによって異なるためぜひご相談ください!!

ご相談お待ちしております!!


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