【お便り返し】玉造駅(大阪環状線)周辺のマンション

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ご無沙汰しております、大阪タワーです!スムログ、全然更新できておらず申し訳ございません、、、

私どものような、デベロッパーの開発職というのは(会社さんにもよるとは思いますが)3月末の決算期だから忙しい、、、というわけではないのですが、たまたま担当物件の竣工ラッシュ!!というわけでバタバタしておりなかなか書いている余裕がありませんでした。。。

とりわけ、新米ブロガー?の私は書くのが遅い、、、とか、いろいろイイワケを並べておりますができるだけ早くいただいたお便りをお返しできるよう、精進いたします。

、、、玉男さん、随分前にご質問いただいていたのに、お返しするのが遅くなり、大変申し訳ございません!!

お急ぎの方はツイッターか、ご質問をいただく際に「早く連絡がほしい+メールアドレス記載」でご連絡をいただければ、早めに対応するようにいたします。


差出人: 玉男
誰に答えて欲しいですか?
大阪タワー
メッセージ本文:
こんにちは、玉造に住んで6年になる既婚36歳です。長く賃貸に住んでいますが結婚を期に家を買おうと検討しています。
リノベ前提で中古マンションを探しているのですが人気のエリアらしくなかなかこれだという物件に出会えません。
こういう場合焦って購入するよりもじっと待ち続けた方が良いのでしょうか?
また、今私の年収が650万円ほど(貯金500万円)で妻は専業主婦なのですが大阪タワーさんならどれくらいの価格帯まで予算のレンジを広げますか?(正直一人で返し切れるのかが不安でアルバイトに身をやつしても大丈夫なように月8万円支払いでも返せる物件ばかりみています。)
長くなりましたがご教示頂けると幸いです。よろしくお願い致します。

玉造というマーケット

玉男様、ご質問いただきありがとうございます。こういったご質問はとてもありがたいです!正直、マンションに関する一般的なご質問であれば、私より適任がたくさんいらっしゃるので地域性のあるご質問をいただけるのはとても有り難いです!!

また、ご結婚おめでとうございます。

というわけで、本題へ。



JR大阪環状線「玉造」周辺の地図となります。

だいたいこのような感じで3区にわかれているのが大きな特徴ですね!

天王寺区

人気の住宅地ですね!ここら辺で一番人気があるのは「天王寺区真田山」になると思います。大河ドラマ「真田丸」で全国的な知名度になったと思います。

現在販売中のマンションだと、グランドメゾン真田山ゲートハウスはこのエリア。他にも、リビオレゾン天王寺真田山やブランシエラ天王寺真田山も名称的には真田山とは付いているもの若干エリアとしては外れているかな。。。リビオはどちらかというと小さめの間取りが多いのと鶴橋というイメージが強い。ブランシエラは谷六ですよね。タワーマンションでエリアNo.1はシティタワー天王寺真田山があります。(人気マンションで中古でもなかなか見ないです。)

天王寺区真田山という住所もありますがとても限られたエリアですので、

天王寺区自体が人気エリアですから、仕方のない部分もありますが基本的に相場は高めです。

中央区

中央区は以前に書いた上町台地のマンションその①〜グランドメゾン上町一丁目タワー(とシエリア大阪上町台パークタワー)ここから西に向かったゾーンがこの地図に載っている部分です。グランドメゾン上町一丁目タワーもこの地図に入っております。(隣接するリバー産業のマンションも始まったようですね。)この辺りとなると、玉造エリアというよりも谷町四丁目・森ノ宮エリアという感じが強くなるため、相場は上がってしまいます。(森ノ宮も人気エリアです。)

東成区

いわゆる環状線の外というゾーンです。下町っぽい雰囲気は増しますが上記二区に比べるとリーズナブルなエリアです。

マンションもですが、戸建てもそこそこあるエリアですね。マンションは緑橋とかの方が多いかもしれません。

 

どちらの区にしても、都心エリアではなく住宅街ですので買われている方の大半は実需だと思います。

実需エリアの特徴は景気の変動を受けにくいということで、都心部のように「転売して、何千万円儲かった!」みたいな話が少ない代わりに価格は安定しています。大阪でも梅田周辺のマンションをはじめとした都心のマンションはこの数年でだいぶ上がりました!(例:グランドメゾン新梅田タワー坪250万円→the club residence坪350万円など)

玉男さんの場合、、、

購入タイミング

単刀直入に申し上げます!!!「早ければ、早いほどベターです!!!」

理由は簡単で、
  • この数年待ってもマンション価格が下がるとは考えにくい
→考えてみてください。この一年、これだけ世界中が経済的に打撃を負っている状況でもマンション価格は値下がりどころか、上昇を続けています。下がるという期待をするよりも早くローンを返しはじめる方が確実で安心です!!賃貸にお住まいの方も大家さんが聖人君子でない限り、「コロナだから家賃安くなったー。」なんてことはないでしょう。むしろ、分譲マンションの方が銀行に説明したらローンの猶予をしてもらえそう。

特に、玉男さんの場合、中古でも良いようなのでそうであるなら尚更早い方がいいです。中古の場合、言い換えれば自分が住んでいても、人が住んでいても同じように歳を取っていく、、、ということです。

予算感

最近の新築価格を見ていると、世間から自分だけが置いていかれているような感覚になりますが、玉男さんの感覚は大阪では極めて一般的だと思います。何なら私自身もほぼ玉男さんの書かれているペルソナと一緒です。

スムログなどをみていても、東京の物件は億近い値段がしていて自分だけが置いていかれているような感覚になりますがこれくらいが普通なのではないかと思います。(デベロッパー各位 あんまり高いマンションばかり作っても売れないんじゃないですかね!?!?)

さて予算感ですが、私なら物件価格4,000万円程度を目安にして探します。ちなみに、ローンはフルローンにいたします。また、売却するまで繰越返済もいたしません。変動ならば、0.5%程度で借り入れできますので、手元資金を厚くした方がベター。余剰資金があれば、投資に廻したいですよね。(何の株を買えばいいのか、とかはわかりません。むしろ、教えてほしい。。。)

このくらいの水準であれば、賃貸でも同じくらいの負担感だと思います。このエリアであれば、夫婦で住めるふつうのマンションでも家賃は10万円くらいします。

物件

まず、中古リノベはけっこうお金かかるので、注意しましょう。

リノベーション費用の相場はいくら?実例で見る価格&節約術



上のサイトの例だと1000万円以上することもあるようです。水廻りを刷新するだけで、500万円程度するのはふつうです。しかも、これが旧耐震の建物だったりすると将来的な流動性も下がってしまうので、一般的な避けた方が吉。また、大阪R不動産のサイトなどを見ていてもけっこう高いなぁ、という印象があります。かっこよいお部屋が多く、憧れるんですけどね。

大阪R不動産の一例。(執筆時に検索したもの)


なので、私なら極力手を入れずに住める物件を探すようにします。

また、新築にすると、どこも高いので今回は検討外とします。

というわけで、玉造近辺のマンションを検索してみましたが、私ならこれくらいにするかなというマンションを見つけたので紹介します。

https://www.homes.co.jp/mansion/b-1413850000008/







立地的には、玉造というよりも森ノ宮に近い東成区です。正直、周辺環境は下町感のあるエリアですが、駅からも近く便利な場所です。あと、森ノ宮は駅の北側の広大な土地(電車の基地があるところ)など、再開発される可能性があるため街としてのポテンシャルは高いです。もっとも、現状でも便利ですが!



写真を見る限りマンション自体も綺麗そうです。気になるとしたら、トイレくらいですかね。取り替えても30万円くらいだと思います。(グレードによりますが)

間取りもいいですね。各居室は整形でリビングも広いので快適に過ごせそうです。

また、エリア的にタワーマンションは少ないこともあり、これという物件はありませんでした。(シティタワー天王寺真田山でオーナーチェンジは一軒出ているようですが。それでも、ちょっと高い印象。)

プラネルネスプリングタワー大阪なども良いかなと思いましたが現在販売中の住戸は無さそうでした。

玉男さん、健闘を祈っております!!!

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こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の30歳です。よろしくお願いします。

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