【お便り返し】物件購入時に自己資金を入れるべき?それともフルローンにすべき?

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こんにちは!
ふじふじ太です!

お便り返しとなります。

ご質問は以下の通りです。

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差出人: ぶんた

 

いつもスムログ拝見させて頂いております。

現在賃貸に居住ですが社宅補助が切れる年齢となり、マンション購入を考えております。

属性は下記の通りです。

・年齢35歳
・家族 妻のみ子供なし
・年収 夫650万 妻350万・資産 2000万円 内1500万円 住宅用資金
・希望立地 りんかい線
・希望仕様 面積50~65平米程度 築20年以内 徒歩10分以内
・予算 本体価格 5000万~6000万程度
・金利 変動
・夫婦間の取り決め 旦那8割 妻2割 本体価格や管理費などを分けて支払う。

 

どのマンションを購入するかは概ね目星をつけており、支払いの方法なども検討を重ねておりますが、1点頭金についてご質問させてください。

現在1500万円の住宅用資金があります。

結婚後社宅に入っている間ためたお金を資産運用で増やしたお金です。

500万円は諸費用や簡単なリフォームで利用するものと想定しています。

なんとなく頭金に入れるものだと思っていましたが、現在の低金利からすると、あえて頭金に入れず(審査が通るレベル入れる)そのまま運用を行い、運用から出た利益でローンを支払う方がいいのでは?と考えました。

 

例えば5000万円 35年返済 金利0.6%の毎月返済は132000円

頭金1000万円を入れて4000万円にすると毎月返済は105000円となり、その差はおよそ3万円となります。

 

1000万円あれば年30万円~40万円の配当を得たり、インデックス投資をしながら年30万円~40万円を切り崩していけば理屈上は元本の1000万円はほぼ変わらないまま、頭金を入れた場合のローン差額を返すことが可能です。(いきなり大暴落になると切り崩した際に0になるのがかなり早まるリスクがありますし、配当も減る可能性はあります)

毎月の実質負担は大差なく、1000万円が残るので金利上昇時など いざというときに繰り上げたり、ローン返済後まとまった資産にもなります。

 

そう考えると頭金を入れずに運用し、運用益でローン返済の一部とする方がいいのかなと思いましたが、この考えはいかがでしょうか?

 

無論、頭金にすれば確実に0.6%の金利分はお得ですし、運用すれば元本1000万は崩さずに期待リターンは4%程度あるといっても不確実なものであり「多分お得になる可能性が高いだろう」の域を出ません。1000万円残してフルローンにした次の日に資産が半額にというのは全くあり得ない話ではないと思います。

 

最後に頭金を入れるか今まで通り運用を続けるのか悩んでいます。

是非ご助言賜りたく存じます。

よろしくお願いいたします。
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ご指名頂き有難う御座います。
私ふじふじ太がご回答させて頂きます。

 



ぶんたさんの緻密な資金計画素晴らしいですね!
自己資金も十分あり、無理のない購入価格設定、そして資産運用にも大変明るいと推測いたします。

 

 



早速結論ですが、
(ぶんたさんもすでに心が決まっていそうですが、)

 

私がぶんたさんの立場であれば、ぶんたさんのお考えの通り自己資金はいれません!

が、フルローン(物件価格満額借りる)でもありません!!


 

与信を活かして500万円の諸費用・リフォーム代を含めたオーバーローン(物件価格以上借りる)で購入します!

 

とにかく自己資金は出しません。

 

与信次第ですが、金利上乗せ無しでオーバーローンを取り扱う銀行も増えてきております。

 

※金利上乗せをしてまでオーバーローンを組むのはお勧めしておりませんので、あくまで金利上乗せがないという前提です。

 

 


もちろん月々のキャッシュフローを見直した上で、月々の住宅費の支払額上限から逆算をして借入額の上限を設定しますが、その範囲内であれば物件価格に囚われずに借り入れをご検討されても良いと思います。

 



世帯年収1,000万円であれば、借入額5,500万円~6,000万円程度までローンを組まれても問題はないかと考えます。

 



今後のライフプラン次第ですが、もし今後お子様をご検討されているのであれば、尚更自己資金は多く手元に残された方がよろしいかと思います。

すぐに動かせる自己資金が多い方が、何かトラブルがあった時のリスクヘッジにもなります。



自己資金を多く出して物件を購入した方が借金が減るので安心という考え方もありますが、


将来に備えるからこそ借入額を増やすという考え方もございます。

 

 


今後お子様ができれば、育児・教育資金も発生してくると思いますし、予想を上回る急なキャッシュが必要になる場合もあるでしょう。


その時に自己資金500万円と2,000万円では気持ちの余裕が全然違います!
備えあれば憂いなしです。


 

仮に自己資金2,000万円が手元にあれば、例え今後奥様が育児休暇に入って一時的に世帯年収が減ったとしても、十分に耐えられると思います。



また、月々のキャッシュフローを少々きつめに設定しておくと、日々の無駄遣いも減るかもしれませんし、もっと仕事を頑張ろうというモチベーションにも繋がるかもしれません!笑


ちなみに私がそうでした!笑




借入額とは今まで頑張ってきた信用の数値化と言っても過言ではございませんので、今の空前の低金利だからこそ、住宅ローンは借りられるだけ借りるというご判断をされる方も多くいらっしゃいます。
※いき過ぎは禁物ですが笑



その判断の根拠は、月々の支払額が上がるデメリットよりも、自己資金を残せて「期間の猶予」が手に入るメリットを優先した結果です。


※しかも住宅ローン控除が使えるのであれば、最初の10年は金利がほぼないものとも考えられます。

 


特にぶんたさんの場合は資産運用の実績もありますので、なるべく借り入れを増やし、原資を多く残して資産運用を継続された方が良いのではないかと思います。



借入をして手に入れたと「期間の猶予」と「自己資金」を最大限に生かし、原資をより良い形で運用してプラスにできるのであれば、それに越したことはありません。


※当然ながら資産運用に充てる割合が多すぎてもリスクなので、適切な額を運用して頂ければと思います。



物件購入後に「やっぱり借り入れ多すぎたな」「月々の家計が苦しくてストレスだな」ということであれば、ぶんたさんのご認識の通り、繰り上げ返済をすれば問題なしです!

最近は繰り上げ返済手数料無料の銀行も多くございます。

 

 

逆に自己資金を最初に投入してしまった後に、やっぱり現金が必要になったから貸してほしいと思っても、それはなかなか難しいです。



一方、特にお子様などは考えておらず、当分纏まったキャッシュを使う予定もないということであれば、自己資金を多めに住宅へ充てられても問題ございません。


本日は以上となります。

ご購読頂き有難う御座いました!

 

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。湾岸マンション好きで某大手仲介を辞めて地場仲介に転職。現役不動産仲介マン。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産仲介業を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

3 件のコメント

  • ぶんた より:

    ふじふじ太さん

    ぶんたです

    早速ご回答いただきありがとうございました
    諸費用込みのローンまでは想定外でしたが、今の金利なら借りるだけ借りて自由な余地を残しておけ!と言うメッセージは伝わりました笑

    冒頭の条件でフルローンを組み 管理費などを入れるとだいたい毎月18万円の住居費+家族の生活費を負担することになり月の給与が全て消失(ボーナスは残る)ほどの負担でさすがに戸惑っておりました。ボーナスを当てにしないとキャッシュフローは5000万円の予算でも崩壊です。
    なのでやはり頭金いれてキャッシュフローに余裕を持たせて〜と思っていましたが、ボーナスをうまくならして予算配分するのもありかもしれませんね。(ボーナス払いは検討しておらず、月給のみで全て賄おうとしてましたが年収の中でボーナスの割合がやや高くキャッシュフロー的にはどう計算しても限界でした)

    悩ましいところもありますがご記載の通り、後から繰上げするのは簡単で、頭金を返してもらうのは不可能なので、選択肢を多く取れるよう、自己資金は手元に置いておくことにします。

    ご回答いただきありがとうございました

    • ふじふじ太 より:

      コメントありがとうございます!

      かなりイケイケのアドバイスでしたが、お力になれて良かったです!笑

      ぶんたさんの無理のない範囲で資金計画を立てて頂ければと思います!

  • ぶんた より:

    たびたびすみません

    ローン控除ですが検討物件は中古のため2000万円までとなり、ローン控除を使ってから返済〜と言うのもそこまで考えていませんでした(どのみち2000万円になるので)

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